קבלו את תכנוני המס

תרחיש ראשון: שמעון הוא בעלים של קרקע, שבמכירתה הוא צפוי לשלם מס שבח גבוה. שמעון מעוניין לצרף שותף לצורך מימון הבנייה על הקרקע. בשלב הראשון, שמעון מעביר, ללא תמורה, את הקרקע לאיגוד מקרקעין שבבעלותו, ומקבל פטור ממס שבח לפי סעיף 70 לחוק מיסוי מקרקעין.

בשלב השני, האיגוד מקצה מניות לשותף הנ"ל תמורת מזומנים, שהשותף משלם לקופת האיגוד. בדרך זו, לכאורה, ניתן "לעקוף" את מס השבח שהיה מוטל על שמעון אילו מכר לשותף חלק מהקרקע. "המחיר" של הליך זה הוא תשלום מס רכישה בגין העברת המקרקעין לאיגוד.

הערותיי והארותיי בקשר לתרחיש זה:

בעקבות הרפורמה בחוק מיסוי מקרקעין, נקבע, כי הקצאת מניות באיגוד, שתמורתה אינה משולמת לבעלי האיגוד אלא לקופת האיגוד, אינה נחשבת כ"פעולה באיגוד", כלומר, זו פעולה שחוק מיסוי מקרקעין אינו חל עליה.

אכן, הרפורמה האמורה מאפשרת לבעלי קרקעות לצרף שותפים לזכויותיהם בקרקע באמצעות איגוד, וזאת מבלי לשלם מס שבח, בשלב הראשון של צירוף השותף. עם זאת, בעת שהאיגוד ימכור את הקרקע ואת הבניין, שייבנה עליה, יהיה על האיגוד לשלם מס שבח בגין הרווח שנצמח לו.

אפשרות אחרת היא, כי האיגוד ישנה את מיון הקרקע מרכוש קבוע למלאי עסקי. במקרה כזה, ישולם מס שבח, שצברה הקרקע מיום רכישתה על ידי הבעלים המקורי ועד להפיכתה למלאי עסקי, ומס הכנסה על הרווח שייווצר מיום השינוי ועד למכירת הבניין שייבנה על הקרקע.

איני מתייחס לדחיית המס האמורה כאל "עקיפת" מס שבח, אלא כאל עידוד בעלי קרקעות לצרף אליהם יזמים וקבלנים, שלא על דרך עסקת קומבינציה. בסופו של יום, על רווחים שנצמחו ישולם מס, ודווקא דחיית מועד אירוע המס עשויה להזרים לשוק הנדל"ן קרקעות, שהיו מוקפאות מאימת המס, כפי שהיה עד לפני הרפורמה.

תרחיש שני: ראובן הוא בעלים של קרקע, שבמכירתה הוא צפוי לשלם מס שבח גבוה. לוי הוא בעלים של תאגיד שיש לו הפסדי מס. לוי מהוון את הפסדי המס באמצעות רכישת מניות מהתאגיד, והתוצאה היא, שכנגד ההפסד מוצג במאזן התאגיד הון מניות שנפרע. לוי מוכר לראובן את המניות בערכן הכלכלי, כ-10% מהמחיר שהוא עצמו שילם בעדן, משום שהנכס היחיד שיש לתאגיד הוא הפסדי המס.

לאחר שראובן הופך לבעלים של התאגיד, הוא נותן לתאגיד אופציה לתקופה של 24 חודש לרכוש ממנו את הקרקע שבבעלותו, לשם המשל, במחצית משווייה. בדרך זו, חלק מהרווח הכלכלי שנוצר לראובן מעליית שווי הקרקע מועתק לתאגיד. כאשר התאגיד ימכור את הקרקע ברווח, יתקזז רווח זה כנגד ההפסד, שהיה לתאגיד בעבר, ובכך נחסך מס.

הערכותיי והארותיי בקשר לתרחיש זה:

התרחיש המתואר בדוגמא זו אינו נקי מספק, מכמה טעמים. הטעם הראשון: מתן האופציה על ידי ראובן לתאגיד במחצית משווי הקרקע (ולאחר מכן מימוש האופציה במחיר הנקוב) עלולה לגרום לכך, שמנהל מיסוי מקרקעין לא יסכים לקבל את המחיר האמור, מהטעם שהוא אינו משקף את שווי השוק ביום מתן האופציה.

עם זאת, אם עיסקה כזו מתבצעת בקרקע שעתידה לעבור שינוי ייעוד מהותי, אזי יהיה קשה לקבוע מה היה שווי השוק של הקרקע ביום נתינת האופציה. שווי הקרקע לפי התב"ע, שחלה עליה לפני שינוי הייעוד הוא נמוך, וייתכן שאפשר להוסיף לשווי כזה ציפיות לשינוי הייעוד.

עם זאת, הליך של שינוי הייעוד עלול להימשך זמן רב, ולעתים אף יותר משנתיים. בהקשר זה יצוין, כי ניתן להאריך את פרק הזמן של האופציה מעבר לשנתיים, אולם לא יותר משנתיים בכל הארכה כזו.

אם למשל, הליך שינוי הייעוד ופיתוח הקרקע יימשכו 3 או 4 שנים, ורק לאחר מכן תופעל האופציה על ידי התאגיד, אזי יקשה הדבר על מנהל מיסוי מקרקעין לבוא ולטעון, כי השווי שנקבע באופציה היה נמוך משווי השוק.

טעם נוסף שבו ניתן לתקוף את התרחיש המוצע הוא, כי כל מסכת הפעולות של היוון ההפסד על ידי לוי, מכירת מניותיו לראובן, והענקת אופציה בקרקע במחיר נמוך לתאגיד, הינם שורה של צעדים שנועדו ליצור "עסקה מלאכותית", שכל מטרתה היא לחסוך מס.

כמו בתרחיש הקודם, גם כאן, איני רואה בתרחיש זה "עקיפת" מערכת המיסוי, כי אם הגמשת המבחנים של ניצול הפסדים שיש ליזם אחד, כנגד רווחים עתידיים שיהיו ליזם אחר. יש לזכור, כי כל אחד מהם יכול מעתה ליזום ולהרוויח כספים, כשהמוטיבציה היא קיזוזם של אותם הפסדים. מגמה זו היא ברוכה מאין כמוה, משום שאסור שדיני המס יהיו בלם ליוזמות כלכליות, שהן הבסיס להעלאת התוצר הלאומי הגולמי. בשנת 1776 כתב אדם סמית' בספרו "עושר העמים", כי עושרו של עם הוא תוצאה של כושר הייצור שלו. כאשר דיני המס לא יהוו בלם לכושר הייצור של העם, העם ייזום, ייצר ויתעשר, ואז גם קופת האוצר תרוויח מכך.