על-פי חוק המתווכים במקרקעין, הסכם תיווך יש לערוך בכתב. השאלה שעמדה לדיון
בבימ"ש השלום בת"א הינה: האם שינוי של הסכם כזה (בנוגע לשיעור שכר התיווך)
דורש גם הוא הסכם בכתב? ביהמ"ש משיב על כך בחיוב.
עטרה יניב (להלן: "התובע") הינו מתווך מקרקעין, אשר עיקר עיסוקו בתיווך בין
בעלי קרקע לבין יזמי נדל"ן וקבלני בנייה. גלרון ישראל חב' לבניין והשקעות בע"מ
(להלן: "הנתבעת") הינה חברת בנייה, אשר הקימה בשנת 2000 פרויקט דיור בהרצליה.
התובע קישר ותיווך בין בעלי הקרקע עליה נבנה הפרויקט לבין הנתבעת. ביום 11.11.1999
נחתם חוזה לרכישת המקרקעין על ידי הנתבעת, בסכום של 5 מיליון דולר. הנתבעת
התקשרה עוד ביום 24.8.1999 עם התובע בהסכם להזמנת שירותי תיווך ביחס לפרויקט
הנדון, בו צוין כי שכר המתווך, התובע, יהא בשיעור של 2% מערך מחיר המקרקעין
בעת מכירתו.
התובע קיבל דמי תיווך מהנתבעת בשיעור של 1%, דהיינו, בסכום של 50 אלף דולר.
לטענתו, הוא ויתר על גביית 1% בשכר טרחתו לאור הבטחת הנתבעת, כי תתיר לו לשווק
את דירות הפרויקט, לאחר הקמתו, וזאת באופן בלעדי. יובהר, כי בעניין הוויתור
לא נערך כל הסכם בכתב.
לעמדתו, הנתבעת לא עמדה בהתחייבות זו, וביקשה להשתחרר ממנה - ולפיכך חוזר הוא
בו מוויתורו על 1% דמי תיווך, ודורש תשלום סכום נוסף של 50 אלף דולר.
הנתבעת כופרת בהסכמת הצדדים לעיל וטוענת, כי התובע ויתר, מרצונו, על אחוז של
דמי תיווך על מנת לאפשר לעיסקת המכר להתבצע, לאחר שקיים היה חשש, כי העיסקה
לא תיחתם עקב אי הסכמה על מחיר הנכס בין הצדדים למשא ומתן.
משסירבה הנתבעת לשלם את יתרת דמי התיווך, הגיש התובע תביעה לתשלומם לבימ"ש
השלום בת"א, אשר נדונה בפני השופטת חנה ינון. לאחר שהשופטת ינון שמעה את עדויות
הצדדים וגירסאותיהם, היא העדיפה את עדותו של התובע כאמינה וכמהימנה על פני
עדויות הנתבעת.
הכל מודים, קובעת השופטת ינון, כי בעסקאות מכר מגרשים נדרש עמל של שנים מספר,
להבדיל ממכר דירה בודדת, ולפיכך הדרישה לוויתור על אחוז אחד מעמלת המתווך,
כפי המקרה שבפנינו, פירושה דרישה לוויתור על סכום גבוה ומכובד, לכל הדעות,
על סך של 50 אלף דולר, אשר יש לשער שהתובע לא היה מוותר עליו אלמלא הבטחת הנתבעת
לפיצוי או לתחליף כספי על סמך חוזה שיווק אשר ייחתם בעתיד.
אף מן הבחינה המשפטית, הרי שלאורו של החוק שבענייננו, חוק המתווכים במקרקעין,
התשנ"ו-1996, סעיף 9, הרי שהסכם תיווך יש לערוך בכתב, ומכאן עולה, כי אף שינוי
בחוזה תיווך - יש לערוך במסמך בכתב, ערוך כדבעי, החתום מיניה וביה על-ידי הצדדים.
וזה לשון סעיף 9 לחוק: "9. דרישה להזמנה בכתב: "(א) מתווך במקרקעין לא יהא
זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין,
שבה נכללו כל הפרטים שקבע שר המשפטים, באישור ועדת החוקה, חוק ומשפט של הכנסת".
שאם לא תמצי לומר כן, הרי שדרישת הכתב לעניין חתימת חוזה התיווך, אשר הינה
דרישה מהותית, תיעשה פלסתר, באם שינוי בהסכם תיווך, במיוחד לגבי שיעור שכר
הטרחה, לא יועלה על הכתב אף הוא.
לעניין דרישת הכתב בחתימת הסכם לשכר תיווך, הרי שנאמר בספרו של מאיר דלברי
"ניהול נדל"ן", הוצאת "אוריאן", תשנ"ח-1968, בעמ' 951, כדלקמן:
"הדרישה לקבלת הזמנה בכתב לביצוע פעולת התיווך היא דרישה חדשה שלא היתה קיימת
בדין שקדם לחוק. ההזמנה מהווה חוזה בין הצדדים ובה חייבים להיכלל כל הפרטים
שנקבעו בתקנות שהותקנו, ויפורטו בהמשך. במידה ולא יחתום הלקוח על הזמנה בכתב,
אשר לא נכללו בה כל הפרטים שנקבעו בתקנות, לא יהא זכאי המתווך לקבל מהלקוח
דמי תיווך. הסעיף אינו מחייב את המתווך לחתום על הזמנה בכתב, אלא די כי הלקוח
יחתום על ההזמנה.
"קודם לחוק, קבעה הפסיקה במפורש, כי היחסים בין המתווך ובין לקוחו נבדקים לפי
החוזים הכלליים. חוק החוזים אינו מחייב צדדים לעיסקה כזאת לערוך חוזה בכתב
דווקא, אלא החוזה יכול להיות גם בעל פה, ואף ניתן להסיק על קיבול להצעת החוזה
בדרך של התנהגות (סעיף 6 לחוק החוזים)".
שר המשפטים התקין את תקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), התשנ"ז-1997,
בהן נקבע כדלהלן: "1. בהזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין לפי סעיף 9(א)
לחוק, ייכללו לפחות הפרטים הבאים: "1(5) הסכום המוסכם של דמי התיווך או שיעור
דמי התיווך המוסכם מתוך המחיר שבו תתבצע העיסקה, והאם המחיר - לפי אחד מאלה
- כולל מס ערך מוסף, כמשמעותו בחוק מס ערך מוסף, התשל"ה-1975".
כן נאמר לעניין דרישת הכתב כדרישה מהותית, ולא ראייתית בלבד, בבר"ע (באר-שבע)
952/98 שריזיאן נ' סלאב (לא פורסם), כדלהלן:
"לדעתי, הדרישה להזמנה בכתב המופיעה במפורש בחוק, הינה דרישה מהותית, וזאת
על רקע מטרת החוק כמובא לעיל. יש להדגיש כי מבנה החוק נוטה, בעניין הדרישה
בכתב, לכיוון הצד לחוזה המכר ולא לכיוון המתווך. בכך שונה חוק זה מחוקים אחרים,
בהם דרישת הכתב מופנית כלפי שני הצדדים באותה מידה. על הייחוד בחוק זה ניתן
ללמוד הן מדברי ההסבר להצעת החוק והן מלשון החוק, לפיו המתווך 'לא יהא זכאי
לדמי תיווך אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב'.
"החוק בא להגן על הצד לחוזה המכר ולחנך ולחייב את המתווך למלא את דרישת הכתב.
עוד ברור, כי ההזמנה עצמה הינה דרישה מהותית".
משמע, דרישת המחוקק לעשיית הזמנה לתיווך בכתב - דרישה מהותית היא, ולא ראייתית
בלבד, בדומה לדרישת סעיף 8 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, על-פיו עיסקה שעניינה
רכש במקרקעין תועלה בכתב.
העולה מן המקובץ, קובעת השופטת ינון, הוא כי הסכם לתיווך יש לערוך בכתב, וכיוון
שהמדובר בדרישה מהותית, להבדיל מדרישה ראייתית, כל שינוי שנעשה בו, במיוחד
הפרטים הנזכרים בתקנות לעיל, יש לערכו בכתב, על מנת שהצדדים יהיו מודעים לתוכנו
של השינוי ויביעו הסכמתם המפורשת לו.
במקרה שלפנינו, לא הועלה השינוי לו טוענת הנתבעת על הכתב, לא בעת חתימת הסכם
מכר המקרקעין ב- 11.11.99 ואף לא שבועות או חודשים לאחר מכן. על כן, אין להורות
ולומר כי חוזה התיווך, על תנאיו המקוריים, לרבות גובה שכר המתווך בשיעור של
2% - שונה, ולפיכך תישאר הסכמת הצדדים, כפי שהועלתה בחוזה התיווך, בעינה.
התוצאה הסופית: התובענה מתקבלת. הנתבעת תשלם לתובע סך של 50 אלף דולר כערכו
בשקלים ליום חתימת חוזה מכר המקרקעין.
ת.א 71245/00, בימ"ש השלום בת"א, השופטת: חנה ינון.
בשם התובע: עו"ד ר. מוזס.
בשם הנתבעת: עו"ד מ. עטייה.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
