דירות נופש: השוואה "אורכית" ולא "רוחבית"

סיפור המעשה: 115 ממחזיקי דירות הנופש ב"כפר הים", וכן ועד "כפר הים", עתרו לבית המשפט המחוזי בחיפה, בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, בעניין חיובי הארנונה שהטילה עליהם עיריית חדרה. העותרים תקפו את סבירות תעריף הארנונה שנקבע על ידי העירייה. לטענתם, תעריף הארנונה שיש להטיל על דירות הנופש צריך להיות זהה לתעריף הארנונה המוטלת על השכונות היוקרתיות בחדרה, ולא מעבר לכך.

עוד טענו העותרים, כי בצו הארנונה של עיריית חדרה נקבע לעניין דירות מגורים חיוב פרוגרסיבי, הגדל בהתאם לגודל הדירה, בעוד שלחיוב דירות הנופש נקבע תעריף אחיד גבוה, למרות העובדה כי מדובר בדירות קטנות. לטענת העותרים, תעריפי הארנונה בטלים, מאחר שהם הוטלו שלא כדין ובחריגה הן "מחוקי ההקפאה" לעניין קביעת הסיווג בצו הארנונה, וכן "מחוקי ההסדרים" לנוכח שינויי הסיווג של הנכסים. לפיכך, יש לחייב את מחזיקי דירות הנופש בתעריף של 24 שקל למ"ר ולא 64 שקל, שנקבע על ידי העירייה.

העותרים הוסיפו וטענו, כי בפניית עיריית חדרה לשרי האוצר והפנים לצורך אישור שינוי סיווג דירות הנופש בכפר הים, ובאישורים שנתנו השרים, נפלו פגמים משפטיים שצריכים להוביל לביטול האישורים וחיוב דירות הנופש בתעריף הארנונה הנמוך. בין השאר נטען על ידם לעניין זה, כי האישורים לשינוי הסיווג צריכים להתבטל, מאחר והשרים לא נימקו את נסיבות מתן האישורים.

בית המשפט המחוזי דחה את טענות העותרים אחת לאחת, ואימץ את כל טענותיה של העירייה, שיוצגה על ידי עו"ד יוסי ברזילי מהלשכה המשפטית של העירייה. לעניין סבירות תעריפי הארנונה, הציגה העירייה טבלה, על פיה תעריף הארנונה ב"כפר הים" הינו הנמוך ביותר בארץ לאחר בת-ים:

"אשר לקנה המידה להשוואה, נראה לי שיש הצדקה להשוואה 'אורכית' ולא 'רוחבית' (כשימושם של מושגים אלה בפי הצדדים). חוף הים של ישראל קצר. המאפיינים של דירות נופש המוקמות לאורך החוף דומים, והם משווקים לאותה שכבה סוציו-אקונומית ולאותן מטרות. חדרה נמצאת "באמצע הדרך" של חוף הים. ואכן, בפרסומי החברה שהקימה את הפרויקט, לא צוינה קירבת הפרויקט לאתרים אלה או אחרים בחדרה, אלא לקרבתם לערים הגדולות ת"א, חיפה וי-ם". ביחס לסבירות התעריף לאור אופיו של הפרויקט והדירות שנבנו בו, נפסק: "דירות נופש הן דירות יקרות בשל מיקומן על חוף הים, בשל היוקרה הדבקה בהן ובשל השירותים המיוחדים הניתנים בהם... העובדה שהדירות קטנות, אינה נובעת מכך שרוכשיהם נאלצים בשל קשיים כלכליים להסתפק במרחב מחיה מצומצם, אלא מכך שייעודם ושימושם הפוטנציאלי הוא נופש לתקופות של פנאי וחופש, ולאו דווקא למגורי קבע".

טענת העותרים בעניין החריגה מחוקי ההקפאה וההסדרים נדחתה אף היא, משני טעמים: חוק יציבות המשק (הוראות שונות) 1987, עליו הסתמכו העותרים, אינו חל בעניין בו עסקינן; אישורי השרים לשינויי הסיווג בשנים 1999 ו-2000 מתקנים כל פגם שנפל בצווי הארנונה, ככל שנפלו פגמים שכאלה.

ביהמ"ש אימץ את טענותיו של עו"ד ברזילי בעניין תקינות הבקשות שהגישה עיריית חדרה לשרי הפנים והאוצר לצורך אישור שינויי הסיווג. חיוב הדירות ב"כפר הים" כדירות נופש ולא כדירות מגורים הינו פועל יוצא מהוראותיה של תמ"א 13 בעניין בנייה בסמוך לקו המים. חיוב זה נגזר מהוראותיה של תב"ע חד/1045 ומהיתרי הבנייה שניתנו ליזם הפרויקט, בהם צוין במפורש, כי מדובר בדירות נופש. בפנותה לשרים הציגה העירייה את מכלול העובדות הדרושות לעניין, ובכלל זה את ההיבטים המשפטיים השונים לצורך קביעת הסיווג.

ביהמ"ש דחה את טענת העותרים כי יש לבטל את אישור השרים משום שלא היה מנומק, בחן את החלטות מועצת העירייה ואת נוסחן של בקשות העירייה לשינוי הסיווג, וקבע: "האישור מסתמך על החלטת מועצת העירייה מיום 20.12.98. החלטה זו, ביום 4.1.99 הועברה לשרים בצירוף דברי הסבר והנמקות, ומשאושרה פניית העירייה, הרי חזקה על השרים שהם אימצו את נימוקי העירייה במכתב הפניה האמור. נימוקי העירייה בבקשות לשרים למתן ההיתר לכשעצמם, נראים לי סבירים והם הולמים את הנאמר לעיל". (עת"מ 515/01).

הכותבים נמנים על מחברי הספר "ארנונה עירונית" בהוצאת אוריאן, ומגזין נדל"ן ומיסוי www.arnona.co.il.