שומות מלאות לבנקים למשכנתאות

בסקירתו השנתית על מערכת הבנקאות, אשר פורסמה לאחרונה, קובע המפקח על הבנקים, כי "הבנקים למשכנתאות הציגו בשנת 2001 רווחיות נאה. בהקשר זה יש לזכור, כי הסביבה העסקית שהבנקים למשכנתאות פועלים בה, נעשתה בשנים האחרונות מסוכנת יותר, בגלל המיתון המתמשך במשק, ובמיוחד בגלל השפל השורר זה מספר שנים בענף הבנייה והנדל"ן. ההרעה בתנאי הסביבה שבהם פועלת מערכת הבנקאות למשכנתאות, התבטאה בעלייה ניכרת של משקל הפיגורים ביתרות האשראי, הן של המשתכנים והן של הקבלנים, ובגידול ההוצאה השוטפת לחובות מסופקים בגין פעילותם".

מספר הדירות הנמכרות על-ידי כונסי נכסים עבור הבנקים הולך וגדל, תופעה המצביעה על יכולת הולכת ויורדת של משקי הבית לעמוד בפירעון ההלוואות. כאשר התמורה המתקבלת בעבור הדירות אינה מכסה את יתרת החוב, עובר הנטל ממשקי הבית אל הבנקים למשכנתאות, ומהם, באמצעות העלאת עמלות ומרווחים, לציבור הרחב.

בראיון שהתפרסם במגזין בנק משכן, אמר רון מזור, שמאי הבנק, כי "תנאי התחרות האגרסיביים אילצו את הבנקים להתמודד גם עם עלייה באחוזי המימון. כאשר אחוזי המימון גבוהים ושוק הנדל"ן במגמת ירידה, הופכת עבודתו של השמאי למרכזית מאוד בשיקולי הבנק לגבי מתן הלוואה ללווה בפוטנציה, ולגבי גובה הלוואה האמורה".

למרות החשיבות שמייחסים הבנקים לעבודתו של השמאי, כפי שעולה מדברי מזור, הרי שמדיניותם לגבי איכות השומות הנדרשות לא השתנתה מזה זמן רב. בניגוד גמור לגישתם של הבנקים המסחריים, מסתפקים הבנקים למשכנתאות, משיקולי עלות בלבד, בשומות מקוצרות אשר נערכות בניגוד לתקנות וללא בדיקה מדוקדקת של כלל הגורמים המשפיעים על שווי המקרקעין.

גישת הבנקים המסחריים, שהם בעלי השליטה במרבית הבנקים למשכנתאות, לנושא שומת מקרקעין, היא שונה לגמרי. כאשר בנק מסחרי מעמיד אשראי כנגד נכס מקרקעין, הוא דורש מהשמאי שומה מלאה ומפורטת, ערוכה כדת וכדין. בהתבסס על שומה מפורטת זו, מעמידים מרבית הבנקים אשראי שנע סביב 50% משוויו הנקי של הנכס.

מקובל להניח, כי סיכוני הבנקים המסחריים במתן אשראי עיסקי גבוהים בהרבה מסיכוני הבנקים למשכנתאות. אולם כיום, כאשר מדובר באשראי כנגד נכסי מקרקעין, ככל הנראה התמונה הפוכה. כאשר אחוזי המימון למשכנתאות מתקרבים ל-95%, ובעת ששוק הנדל"ן ממשיך בזחילתו כלפי מטה והאינפלציה שבה להרים ראש, הסיכוי שהתמורה בעד הדירה הממושכנת, במכירה מאולצת ולאחר תשלום המיסים והוצאות המימוש, יכסה את יתרת החוב - הולך וקטן.

לא ירחק היום, שהבנקים למשכנתאות יעמדו בפני שוקת שבורה. הגיע הזמן שהנהלותיהם יבחנו מחדש את מדיניותם ויתאימו אותה למציאות המשתנה. לא עוד שומות מקוצרות וזולות, אלא שומות מלאות, ערוכות כדת וכדין, במתכונת זהה לזו הנדרשת ע"י הבנקים המסחריים.

הכותב הינו שמאי מקרקעין.