הארכת שכירות: התורה שבעל-פה

פסיקה רבה עסקה בעניין זה ובדרישות שהסכם כלשהו צריך לעמוד בהן, בכדי שההסכם ייקרא הסכם לביצוע עיסקה. כל סוגי הזכויות כפופים לסעיף 8 הנ"ל, וביצוע הסכם לגביהם חייב להיות בכתב.

לעניין זה יש חריג אחד, והוא לגבי שכירות קצרת מועד - עד לתקופה של 5 שנים. עניין זה נלמד מסעיף 79 לחוק המקרקעין, אשר קובע, שסעיף 8 לא יחול על שכירות מסוג זה. יודגש, כי העניין חל גם על הסכם שכירות שכולל אופציה לשוכר להאריך את ההסכם לפי שיקול דעתו. כלומר, אם הסכם השכירות הינו לשנה ואופציה ל-5 שנים לדוגמא, הסכם כזה נחשב כהסכם שכירות שכן טעון מסמך בכתב, כי התקופה המצטברת של ההסכם הינה 6 שנים. יודגש, כי דרישת הכתב לא חלה כשהסכם השכירות מתחדש לפי רצון משותף של שני הצדדים מדי שנה, מבלי שיש לשוכר אופציה כלשהי לאכוף על המשכיר את הארכת הסכם השכירות.

נשאלת השאלה, מה בנוגע למצב בו הסכם השכירות נעשה בכתב בין הצדדים ובו נכתב, כי הארכת השכירות תיעשה בהודעה בכתב של השוכר למשכיר. סעיף מעין זה מופיע אמנם בכל חוזי השכירות, וזאת כדי שהמשכיר יוודא שאמנם השכור מעוניין בהארכת השכירות. אך המציאות מראה, כי לא תמיד הצדדים להסכם, קרי המשכיר והשוכר, עומדים על ביצוע סעיף זה, ועל-פי רוב הם מאריכים את הסכם השכירות ביניהם על-פי הודעה בעל-פה ואף בשיחת טלפון.

השאלה היא, האם הארכה כזו הינה כדין? האם שינוי החוזה על דרך התנהגות הינו אפשרי ומהווה עילה לאכיפת ההסכם?

שאלה זו נידונה לאחרונה בבית המשפט המחוזי בתל-אביב בעניין ע"א (ת"א) 1297/97 קרסנטי משה נגד אור אסתר ואח', בפני הרכב בראשות השופט יהושע גרוס והשופטות אסתר קובו ומיכל רובינשטיין. בעניין קרסנטי, המערער השכיר למשיבה נכס מקרקעין בחולון לצורכי ניהול גן ילדים. לפי הסכם השכירות היתה האופציה לשוכרים להאריך את הסכם השכירות, ובמשך מספר שנים אכן השוכרת עשתה זאת.

לפי פסק הדין, לאחר שנים ספורות של שכירות שהתחדשה מדי שנה בשנה, יחסי השכירות בין הצדדים הידרדרו לחוסר אמון מוחלט. בין הטענות של המערער כלפי השוכר היתה הטענה, כי בשנה האחרונה לשהייתה של המשיבה בנכס, למעשה לא היה כל חוזה בין הצדדים ועל כן המשיבה החזיקה במושכר שלא כדין.

המערער ביסס את טענתו על כך, שהמשיבה לא שלחה הודעה בכתב למערער, שמצביעה על רצונה לממש את האופציה לתוקפת השכירות האחרונה. השופטים קבעו, כי יש לשאול שתי שאלות מהותיות בנידון. שאלה ראשונה: האם ניתן לשנות חוזה בהתנהגות, ובמידה שהתשובה היא חיובית, אזי השאלה השנייה היא, האם במקרה דנן אכן היה שינוי כזה.

באופן עקרוני, התשובה לשאלה הראשונה הינה חיובית. אכן הפסיקה קבעה, כי לאור סעיף 23 לחוק החוזים, "הצדדים לחוזה רשאים להתנות עליו ולשנות את הוראותיו מבלי להיות מוגבלים לפרוצדורה או לצורה מסוימת דווקא. בין השאר, יתכן שייווצר חוזה או שתשונה הוראה מהוראותיו על-ידי התנהגות הצדדים" (ראה: ע/א 4956/90 פזגז חברה לשיווק בע"מ נ' גזית הדרום בע"מ).

השופטים קבעו, כי הוכח שהצדדים להסכם אמנם התחייבו שההודעה על הארכת הסכם שכירות תהיה בכתב, אך הם בעצם סטו מכלל זה, וכלשון השופטת יהודית שבח, שנתנה את פסק הדין בבית המשפט השלום: "אמנם נכון הוא, כי על-פי חוזה השכירות שבין הניצים על הודעת המימוש היה להינתן בכתב, אולם מקובל עלי, כי די היה בהודעה בעל-פה אשר מסרה הנתבעת לתובע על חידוש השכירות, וזאת לאור הנוהג שהשתרש והתמשך במהלך השנים בין בעלי הדין בהקשר זה".

בהמשך, השופטים עושים אבחנה מעניינת וקובעים, כי קיום דרישת כתב מצד חוק המקרקעין אין פירושו גם אסמכתא בכתב להארכה של תקופת השכירות. לעניין זה השופטים סומכים ידם בפסק הדין התקדימי בעניין ע"א 93/ 968 קלמר נ' גיא, אשר שם בית המשפט העליון ריכך במידה רבה את דרישת הכתב בעיסקת קומבינציה, עת הגיע למסקנה, כי צד הכופר בהסכם ובסיכום עם צד שני נוהג בחוסר תום לב מוחלט.

לאבחנה זו של השופטים בפסק דין זה יש חשיבות מיוחדת, באשר היא קובעת למעשה, כי דרישת הכתב להסכם לחוד ודרישת הכתב להארכת התקופה לחוד. אמנם אבחנה זו של השופטים נכונה בנסיבות של שכירות קצרת מועד, אך נשאלת השאלה, האם גם לגבי עיסקת מכר במקרקעין ניתן לגרוס לדוגמא, כי אין מניעה לשנות את הסכם מכר המקרקעין בסיכום בעל פה וללא כתב?

שאלה זו מתעוררת לאור הכלל, שלמעשה כל חוזה ניתן לשנות או לבטל בעל פה והעיקר בהסכמה. אך השאלה היא, אם סעיף 8 לחוק המקרקעין אינו חוסם כלל זה גם כשיש הסכמה כזו?

נראה, כי לפחות לגבי הפרטים המהותיים של עיסקה (קרי: זיהוי צדדים, תיאור הנכס, מהות העסקה והתמורה), שינוי בעל-פה הינו בעייתי ביותר, וזאת לאור סעיף 8 לחוק המקרקעין.

הכותב מתמחה בדיני מקרקעין, תכנון ובנייה וממ"י.