תקנות התכנון כסטנדרט סביר

בית משפט השלום בת"א קובע, כי תקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר ואגרות) באות להגן על הצרכן, ואשר על כן, המידות שנקבעו בהן מבטיחות סטנדרט מינימלי של איכות חיים לטובת האזרח. לאור זאת, נדחתה תביעתו של רוכש מגרש, שטען כי רוחב המגרש שנרכש היה בלתי סביר, מאחר שרוחב המגרש היה גדול מהרוחב המינימלי שנקבע בתקנות.

נדב אורן (להלן: "התובע") הוא בעל זכויות הפיתוח במגרש מס' 9 בשכונת יפה נוף בפרדס חנה (להלן: "המגרש").

התובע רכש את הזכויות במגרש ממינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל"). חברת מבני תעשייה בע"מ (להלן: "מבני תעשייה") התקשרה עם המינהל בהסכם הרשאה לביצוע עבודות פיתוח במקום.

לאחר הגרלת המגרשים וכתנאי להתקשרות בחוזה פיתוח עם המינהל, שילם התובע ביום 13.8.95 דמי שימוש שנתיים מהוונים עבור תקופת החכירה. ביום 28.8.95 נחתם בין התובע לבין מבני תעשייה הסכם לביצוע תשתית, וביום 31.10.95 חתם התובע על חוזה פיתוח עם המינהל.

התובע הגיש לבית משפט השלום תביעה נגד המינהל ונגד מבני תעשייה, ובה טען, כי נודע לו לתדהמתו שהמגרש שבו רכש את זכויות הפיתוח נגוע בפגם מהותי אשר איננו מאפשר תכנון ובנייה סבירים, כי על פי התב"ע אורך קו הבניין הקדמי והאחורי הוא 5 מ'. לכן, לטענתו, הרוחב הנותר לבניית יחידת הדיור הוא רוחב של 5.16 מ' בלבד, שהוא בלתי סביר. התובע פנה למינהל, ובתגובה לכך הודיעה לו מבני תעשייה, כי תוגש לוועדה המקומית לתכנון ובנייה בקשה לשינוי התב"ע באופן שמרווח הבנייה הקדמי הנדרש יקטן מ-5 מ' ל-4 מ'.

ביולי 1996 הודיעה לו מבני תעשייה, כי התוכנית לשינוי קו הבניין עומדת לקבל תוקף וכי ניתן להגיש לוועדה המקומית בקשה לקבלת היתר בנייה על פי תוכנית זו. התובע פנה לוועדה המקומית בבקשה לקבל היתר בנייה. בסופו של דבר, טען התובע, הוא קיבל היתר בנייה רק ב-28.12.97. לטענתו, המינהל התרשל כלפיו בכך שמכר לו זכויות במגרש פגום מבחינה מהותית, דבר שמנע ממנו תכנון ובנייה סבירים, ובכך שלא בדק ולא יידע אותו באשר לפגם המהותי הקיים במגרש.

לטענת התובע, גם מבני תעשייה התרשלה כלפיו בכך שהתקשרה איתו בהסכם תשתית בלא שבדקה את מצבו של המגרש מבחינת אפשרויות התכנון והבנייה, ולא יידעה אותו בדבר פגם מהותי הקיים במגרש.

עוד לדברי התובע, הנתבעים פעלו בחוסר תום לב בכך שלא בדקו את המצב התכנוני של המגרש לפני ההתקשרות עמו, לא גילו לו על קיומו של הפגם המהותי במגרש והציגו בפניו מצגי שווא רשלניים. התובע דרש פיצוי בגין תשלום מס רכוש אשר שילם בגין השנים 95'-97'. כן טען, כי נמנעו ממנו דמי שכירות בגין עיכוב הבנייה לתקופה שבין יולי 95' עד דצמבר 97'. סכום התביעה עמד על סך של 82,985 שקל.

בכתב ההגנה שהגיש המינהל נטען, כי לא קמה לתובע זכות תביעה נגדו. המינהל הפנה לחוזה הפיתוח, שם התחייב התובע מפורשות להכין בעצמו את תוכניות הבנייה ולהגישן לאישור הרשויות המוסמכות. המינהל אף הפנה לסעיף 8 לחוזה הפיתוח, שם הצהיר התובע כי ראה את המגרש, בדק את מצבו הפיזי והמשפטי ומצא אותם מתאימים לכל צרכיו.

המינהל טען עוד, כי אין לקבל את טענתו של התובע, שהוא עו"ד במקצועו, בדבר פגם במגרש, שכן טענה זו מנוגדת לאמור בסעיף 8 להסכם הפיתוח, כפי שצוין לעיל.

בכתב הגנתה טענה מבני תעשייה, כי על פי הסכם התשתית אין מוטלת עליה כל התחייבות לגבי טיב הזכויות במגרש, אשר נרכש מהמינהל, או לגבי תהליך קבלת היתר הבנייה. עוד טענה, כי פעלה בנושא שינוי התב"ע לפנים משורת הדין ולא על פי התחייבותה בהסכם התשתית. התביעה נדונה בפני השופטת דניה קרת-מאיר.

טענתו של התובע בדבר קיומו של פגם מהותי במגרש היא, למעשה, הבסיס לתביעתו, קובעת השופטת קרת. אין מחלוקת, כי המידות של הבית, אשר בנייתו התאפשרה בקווי הבניין של המגרש לפני ששונתה התב"ע, עומדות לחלוטין, ואף ביתר, במידות המינימום שנקבעו בתקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר ואגרות) תש"ל-1970. רוחב המינימום הוא 4.70 מ', ואילו הרוחב במגרש הנדון היה 5.17 מ', ובניית בית ברוחב של 5.16 מ' בממדי המגרש נשוא התביעה סבירה לחלוטין.

השופטת קרת מצטרפת לדבריו של השופט ביין ב-ת.א 605/96 (חי) אחים רויכמן נ' פיירט, שבו נאמר, כי התקנות בעלות חשיבות שאין ערוך לה ומבטיחות סטנדרט מינימלי של איכות חיים לטובת אזרחי המדינה. יש לראות את התקנות כבאות להגן על הצרכן. לכן, בניין אשר מידותיו עומדות בהוראות התקנות הוא בניין סביר.

קנה המידה לסבירות הוא אובייקטיבי. הן האדריכל מטעם התובע והן האדריכל מטעם המינהל תכננו בניין על פי מידות המגרש לפני שינוי התב"ע, אשר מתאים להוראות התקנות ואף עולה על המידות שננקבו בהן. העובדה כי לתובע היו ציפיות אחרות מהבניין שביקש לבנות על המגרש, אין בה כדי להפוך את מידותיו לבלתי סבירות.

התוצאה היא, כי התובע לא הוכיח את טענותיו בדבר פגם יסודי במגרש, טענה אשר הייתה הבסיס לתביעתו. די היה במסקנה לעיל כדי לדחות את התביעה. אולם, השופטת קרת דנה גם ביתר טענות התובע.

בתצהירו טען התובע, כי כאשר נרשם להגרלת המגרשים, לא ידע איזה מגרש יוכל לבחור אם יזכה בהגרלה. לדבריו, הסתמך על חוברת ההגרלה שהוציא המינהל, שכללה את עיקרי התב"ע החלה על המגרשים. המגרשים יועדו לבניית בתים דו-משפחתיים, והחוברת פירטה את היקף הבנייה, גובה הבנייה, גובה המבנה, אופן הגשת בקשה להיתר בנייה והכנת תוכנית וכד'.

התובע טען, אם כן, כי הסתמך על חוברת ההגרלה, ולכן לא בדק את התב"ע. התוצאה היא, לטענתו, כי לא ידע שרוחב המבנה שניתן לבנות על המגרש הוא 5.16 מ'. אין ספק, קובעת השופטת קרת, כי עיון בתב"ע מאפשר ללמוד על רוחב המבנה שניתן לבנות.

נראה, כי גם התובע ידע כי עיון בתב"ע היה מאפשר לו ללמוד על נתוני המגרש ורוחב המבנה שנותר לבנייה. לכן, גם טען, כי בהסתמך על החוברת לא בדק את התב"ע ולכן לא ידע את מצבו התכנוני של המגרש. השופטת קרת קובעת, כי קשה לקבל טענת תובע, כי לא בדק את התב"ע כטענה אמינה. מדובר בעו"ד אשר העיד, כי עשה בעבר עיסקאות מקרקעין, אם כי לא מרובות.

חוברת המכרז של המינהל אינה כוללת את כל פרטי התכנון של המגרש. בחוברת נאמר במפורש מהי התוכנית החלה על המגרש, וכן כי חישוב שטחי הבנייה יהיה כמפורט בתקנון התב"ע. בנסיבות אלה אין להניח כי התובע הסתפק באמור בחוברת ולא בדק את התב"ע כדי להכיר את מיקום המגרשים ואת שטחי הבנייה.

השופטת קרת איננה יכולה לקבל את גרסתו של התובע כי לא בדק את התב"ע, לפחות לאחר הזכייה במגרש, וכי לא בדק את מקומו ואת תנאיו של המגרש שבחר. עם זאת, יוצאת השופטת מתוך הנחה כי בפועל לא בדק את התב"ע, וכי הסתמך על נתוני השטח כאמור בחוברת המכרז בלבד, וזאת לצורך בדיקת טענותיו הנוספות.

התובע טען, כי על הנתבעים היה לפרט בחוברת ההגרלה כי יש מגרשים פינתיים שבהם הרוחב שנותר לבנייה הוא כ-5 מ', ועליהם לא ניתן לבנות קוטג' ברוחב סביר. ואולם, חוברת ההגרלה מפנה במפורש להוראות התב"ע ומבהירה כי מי שיזכה במגרש יידרש להגיש תוכניות ולקבל היתר בנייה מהוועדה המקומית. גם חוזה הפיתוח עם המינהל מפנה להוראות התב"ע.

נראה, כי די בהפניה זו כדי לדחות את טענת התובע בדבר אי גילוי. אילו היה התובע עושה את הדבר הסביר ופונה לתב"ע לבדוק את קווי הבניין, יכול היה לבדוק את הרוחב הנותר לבנייה. לא מדובר במידע הידוע באופן בלעדי לנתבעים, אלא במידע שאליו הפנו הנתבעים במפורש את כל הרוכשים הפוטנציאליים.

קיימת בפסיקה מחלוקת מסוימת באשר לחובת גילוי במו"מ לגבי פרטים שהצד השני יכול היה לגלות בעצמו. אולם, במקרה הנדון המחלוקת אינה מתעוררת, שכן חוברת ההגרלה הפנתה את התובע במפורש לתב"ע שבה יכול היה למצוא את המידע הרלוונטי. כלומר, קיומה של התב"ע וההבהרה כי יש להגיש את התוכניות בהתאם לאמור בה צוינו במפורש על ידי הנתבעים. אין לומר, לכן, כי הנתבעים הפרו חובת גילוי כלשהו.

באשר לסעיף 8 להסכם הפיתוח, שבו הצהיר התובע כי ראה את המגרש, בדק את מצבו הפיזי והמשפטי ומצא אותם מתאימים לכל צרכיו - טענתו העיקרית היא, כי בדיקת מצבו המשפטי של המגרש אינה מחייבת את בדיקת התב"ע, שהיא בדיקה תכנונית.

נראה כי אין לקבל טענה זו. התב"ע החלה על המגרש היא דין לכל דבר ועניין, ומהווה חלק ממצבו המשפטי של המגרש. נראה, כי פרשנות סבירה של הסעיף מביאה למסקנה, כי על הרוכש היה לבדוק את התב"ע במסגרת הבדיקות לגבי מצבו המשפטי של המגרש.

התוצאה הסופית: התביעה נדחית.

ת.א 84281/98 בימ"ש השלום בת"א השופטת דניה קרת-מאיר בשם התובע: עו"ד פלג בשם המינהל: עו"ד דנגור בשם מבני תעשייה: עו"ד רוה, ממשרד עו"ד מושקט.