שיוך הדירות לחברי הקיבוץ: שאלות המס

הענקת זכות חכירה לדורות לחברי קיבוצים בדירותיהם בשטח המחנה, הינה ככל הנראה אחד הצעדים שלגביהם תהיה הסכמה רחבה, והיא איננה מושפעת מהחלטת בג"ץ על בטלות החלטות ממ"י 717, 727 ו-737. השאלה הינה, האם חתימת הסכם חכירה בין ממ"י לחבר הקיבוץ ביחס לדירתו, היא מכירה של זכויות הקיבוץ בדירה לחבר? או שמדובר בוויתור פטור ממס של הקיבוץ על זכויותיו מול ממ"י (סעיף 63 לחוק), והענקת זכות חדשה על ידי ממ"י לחבר החייבת במס רכישה בלבד (ממ"י פטור מס), מבלי שהקיבוץ הוא צד לאירוע המס?

לקיבוץ, מכוח הסכם חכירה עם ממ"י או הסכם תלת-שנתי מתחדש, זכויות כלכליות בשטח המחנה (תיקון 33 לחוק מס שבח). תיתכן הגישה לפיה הקיבוץ מחזיק בקרקע המחנה כנאמן עבור החברים, דבר שיצדיק פטור לקיבוץ. סעיפי הפטור 66, 67, ו-68 לחוק מיסוי מקרקעין כנראה שאינם רלבנטיים, לדעתנו, לנושא הנדון.

עם כל זאת, הקיבוץ חשוף לחבות מס, בטענה שהעביר זכויותיו לחברים. העברה כזו איננה פטורה כיום ממס, והיא דורשת הסדר חקיקתי.

מהם היבטי שווי הזכות שמקבל החבר? השאלה נשאלת, מאחר ולשם אומדן מס הרכישה ומס הכנסה של החבר ומס השבח של הקיבוץ, צריך לגרוע מההכנסה את שווי זכויות החבר בדירה.

חבר הקיבוץ הוא מעין בעל זכות שימוש בדירתו, בעל רישיון, ללא מגבלת זמן, בדומה לדייר מוגן, או בעל זיקת הנאה מכוח שימוש. שווי זכויות החבר בדירתו יופחת מערך הבעלות בה, וכן תופחת עלות הבניין בניכוי פחת. ההפרש הוא ההטבה שאותו מקבל כל חבר.

כך לדוגמא, אם שווי דירת חבר קיבוץ הוא 80,000 דולר, זכותו כ"דייר מוגן" בדירה שווה 50,000 דולר, והפחתת שווי הבנוי בניכוי פחת הוא 10,000 דולר. שווי ההטבה המתקבלת הינה 20,000 דולר. האם הטבה זו חייבת במס בידי החבר? ניתן לבדוק מספר גישות, אשר לכל אחת מהן תימוכין, וההכרעה הינה עניין של השקפת עולם.

גישה אפשרית ראשונה היא, שסיוע לדיור, אותו מעניקה הממשלה בישראל לאזרחיה, אינו אירוע החייב במס. כך גם זכאי משרד השיכון, המקבלים הטבות בהלוואות מקום או הלוואות דיור, אינם חייבי מס על מימון המדינה את דירתם. וכך גם ביחס לדירות עמידר בדיור הציבורי, המועברות לדייריהם במחיר נמוך במיוחד. לכלל האמור ביסוס ועיגון בדיני המס הנוהגים במדינה.

גישה קיצונית הפוכה תגרוס, כי ככל הטבה, גם הטבת המדינה, אם קיימת לחברי הקיבוץ, הינה הכנסה נטו, שממנה יש לגלם את המס, ולפיכך במס שולי 50% החיוב במס יגיע 100% מערך המענק. כמובן שמיסוי חברי קיבוץ מעניק להם אפשרות לקזז את המס נגד נקודות זיכוי של כלל חברי הקיבוץ, ואת המענק לקזז כנגד הפסדי קיבוץ שוטפים.

גישת ביניים תהיה, כי המענק פטור, כולו או חלקו, לפי סעיף 3(ב)(4) החל על אגודות שיתופיות.

בכל הגישות לעיל מוסכם כנראה שיוטל מס רכישה, ששיעורו יהיה בין 4.5% השנה ל-5% בשנת 2004, וסכומו ינוע בין 1,000 דולר ל-6,000 דולר ליחידת מגורים. מע"מ לא יחול, כי מדובר במישור המוניציפלי-פרטי (לפי הילכת אביגדור). כמו כן ידוע, כי ממ"י פטור ממס שבח ומס מכירה, ומה שנותר לבחון הוא את שאלת דמי ההסכמה והיטל השבחה.