אופציות ב-2002 ככלי להנחת מס של 20%

פי רפורמת ועדת רבינוביץ (תיקון 50) ניתנת הנחה 20% במכירה עתידית של מקרקעין למי שירכוש את הקרקע עד סוף שנת 2002. נכון, המצב הכלכלי בכלל ומצב הנדל"ן בפרט אינם בשיאם, ולא ברור מה יהיה כיוונם העתידי. יוצא איפא, כי קונים פוטנציאליים רבים יושבים על הגדר וממתינים לראות מה כיוון שוק הנדל"ן. קונים אלו מעדיפים לקנות יותר יקר כאשר הנדל"ן בנסיקה, מאשר לקנות בהזדמנות ולחכות לירידה נוספת של הנדל"ן.

לאלו היושבים על הגדר וממתינים, נתונה העצה הבאה ברשימה זו. לפי חוק הרפורמה, רכישת מקרקעין עד תום 2002 מקנה לרוכש הקלות במס, המסתיימות בסוף שנה זו. הנחה של 0.5% במס רכישה (לעומת 0.25% בשנת 2003), וכן הנחה של 20% מס במכירה (לעומת 10% בשנת 2003). לאור האמור עולה השאלה, כיצד ניתן להבטיח את ההנחות מבלי להסתכן

בהפסד כספי הכרוך בתשלום לקונה?

עצתנו הינה, כי קונה המעוניין להבטיח את ההנחות במס, ירכוש אופציה או יערוך הסכם שסעיף 51 לחוק מיסוי מקרקעין חל לגביו. סביר בעינינו, כי מוכרי מקרקעין יהיו נכונים לכך, כי הרי גם הם יהנו במכירה בשנת 2002 מהנחות מס של 20%, ומכל מקום השוק איננו משופע בעסקאות, כך שגם אופציה נותנת סיכוי למימוש הקרקע. נסביר את שתי הדרכים הללו.

אופציה: היות וההנחות במס ניתנות למי שרכש נדל"ן בשנת 2002, עולה השאלה מה נדרש לעשות על מנת ש"יום הרכישה" יהיה בשנת 2002. יום הרכישה הוא היום שבו נתקיימה הגדרת "מכירה" של הנדל"ן. מאחר ואופציה נחשבת ל"מכירה", הרי שמקבל אופציה נחשב למי שרוכש. יוצא, כי קבלת אופציה מהווה יום רכישה, ומחזיק האופציה נחשב למי שרכש.

נציין, כי האופציה איננה חייבת להיות אופציה חדשה על פי סעיף 49י, או סעיף 49י1 שתוקנו ברפורמה, ודי אם מדובר באופציה רגילה שאיננה באה בגדר סעיף 49י.

אופציה זו מהווה רכישה, אך איננה גוררת בד"כ חבות מס שבח, נוכח הוראות חב"ק מס שבח, כפי שבא לידי ביטוי בפרסום הפורמלי שלו בהוצאת רונן. לפי הנחיות מקצועיות של אגף מיסוי מקרקעין, לא תמוסה אופציה אלא אם שולם עבורה ובגובה התשלום. יוצא איפא, כי מתן אופציה לקונה ללא תמורה מהווה לפי החוק מכירה, כאשר לפי זה יום הרכישה הוא יום קבלת האופציה ואילו החבות במס אם בכלל תהיה בעת מימוש האופציה.

נכון כי לפי 49י1 ולפי הילכת בית המשפט העליון בנושא בר כסיף (השופטים מצא, דורנר ואנגלרד), לכאורה קיימים שני ימי מכירה נפרדים - יום מתן האופציה ויום מימושה, אך הלכות אלו מבוססות על גישת רשויות המס, כפי שנובעות מהחב"ק ולא מהדין, כפי שבא לידי ביטוי בהגדרות חוק מיסוי מקרקעין. גם הפסיקה ברובה ראתה ביום מתן האופציה את יום אירוע המס. יוצא איפא, כי יום המכירה או יום הרכישה הוא יום מתן האופציה, וחלוקת האופציה לשני ימי רכישה, יום מתן האופציה ויום מימושה - אינם מעוגנים בדין ויש לראותם כנוהג לפנים משורת הדין, שיסודו בהוראות רשויות המס.

הדרך השנייה עליה דיברנו לעיל הינה חתימת הסכם לרכישת מקרקעין שחל עליו סעיף 51 לחוק מיסוי מקרקעין. תחולת סעיף 51 על הסכם מונעת את תשלום המס ומס הרכישה, ודוחה אותה עד לקיום אחד משלושה תנאים: מתן יפוי כח בלתי חוזר, תשלום 50% מהתמורה והעברת חזקה. אם יקפיד רוכש שלא לשלם כלל, לא לקבל יפוי כח בלתי חוזר ולא לתפוס חזקה, הרי שיוכל לחתום הסכם לרכישת מקרקעין, בו ידחו מס שבח ומס הרכישה עד לקיום אחד מהתנאים לעיל.

הסכם שחל עליו סעיף 51 לחוק מגשים מטרת כתבה זו ללא המחלוקת שעלולה להיות כרוכה בהצעת האופציה לעיל, ומכאן גם יתרונו. התוצאה: כל מי שרוצה להנות מהנחות מס שבח בעתיד ומהנחות מס רכישה בהווה, יכול לקבל אופציה או לחתום הסכם שחל עליו סעיף 51 לחוק, ובשני המקרים יהנה מהנחות המס, משום שיום הרכישה הוא יום האופציה בראשון או יום חתימת ההסכם בשני, אך אין הם גוררים חבות תשלום מס רכישה ומס שבח, ומובן כי לפי ההסכם אין הם דורשים תשלום למוכר אלא בעת קיום תנאי שסוכם, אשר בד"כ יהיה כפוף לשיקול דעת הקונה, בציר זמן של עד 5 שנים.