מתוך רצון וכוונה לעודד את הבנייה להשכרה בישראל, נקבעו ברפורמה במיסוי מקרקעין
שורת הקלות במס, והן בתמצית כדלקמן:
1. ההקלה בשיעור המס במכירת נכס מקרקעי ממכירה של בנייה להשכרה, שיעמוד על
25% אצל היחיד ו-18% אצל החברה.
2. ניתן להשכיר רק 6 דירות כמינימום נדרש, ולא 8 דירות כפי שהיה עד כה.
3. שינוי יעוד של זכות במקרקעין לצורך הקמת בניין להשכרה לא תהא חייבת במס.
4. מס הרכישה על העברת מלאי עסקי מיחיד לחברה לפי דרישת המנהל תהא חייבת במס
רכישה בשיעור 0.5% בלבד.
5. הפטור ממס לשחלוף קבוע בסעיף 53 ב' והוא אינו מפרט את התנאי המזכים בפטור
ממס בשחלוף בניין להשכרה, אלא מפנה להוראות הפרטניות הקיימות בפרק השחלוף,
כפוף כמובן לשינוים המחויבים. ניתוח סעיפי
ההפנייה מלמד על הדרישות הבאות:
א. הזכות הנמכרת היא זכות במקרקעין, שהם "בניין להשכרה" כמשמעותו בחוק לעידוד
השקעות הון. כידוע, הגדרה זו כוללת ממילא גם את המונח בניין חדש להשכרה.
ב. הזכות הנרכשת לחלוף הינה "בניין להשכרה" או "קרקע לבניית מבנה להשכרה",
ובלבד שכאשר מדובר בקרקע חייבת להיות עמידה בתנאים הנוספים הנדרשים, כמו קיומה
של תוכנית בניין עיר ובנייה בתוך 5 שנים.
ג. אין חובה שהזכות הנמכרת תימכר בתקופה הקובעת.
ד. רכישת הזכות החילופית נעשתה בתוך פרק זמן של 12 חודשים שקדמו למכירה או
שלאחריה.
ה. המכירה אינה לקרוב, וזאת בהתאם להגדרה הרחבה בסעיף 19 (4).
ו. במהלך ההחלפה לא התבצע שינוי ייעוד, לא כמשמעותו בסעיף 5 (ב') לחוק העברה
מרכוש קבוע למלאי ולא כמשמעותו בסעיף 85 לחוק ההעברה ממלאי לרכוש קבוע.
ז. יחס שווי הזכויות נשמר.
6. הארכת תוקף פרק שביעי וההטבות לפיו: הזכות להטבות לפי החוק תחול על בניין
שהושכר לראשונה עד תום שנת 2006 במקום עד תום 2001 .
הוארך ב-5 שנים תוקפה של הוראת השעה, הקובעת כי לצורך קבלת הטבות המס על בנייה
להשכרה די בתקופת השכרה של 5 שנים. קיצור התקופה מ-10 שנים בתוך 12 שנים מתוך
הבנייה ל-5 שנים בתוך 7 שנים כאמור, היא הטבה משמעותית המגדילה את הכדאיות
שבמסלול פרק שביעי.
הוארך תוקף הוראת השעה הקובעת פחת שנתי בשיעור 20% (במקום 10%) על בניין להשכרה,
לעוד 5 שנים.
הפסד בשל פחת: סעיף 53 ג(ה) (טרם התיקון) קבע, כי במקרה שבו ההכנסה החייבת
מבניין להשכרה קטנה מסכום הפחת המואץ בשנה השוטפת (מצב שכיח כאשר הפחת המואץ
מגיע ל-20% - ואילו אין תשואה ברוטו בשיעור זה במשק), יותר לנכות הפרש זה כנגד
הכנסה (כולל שבח מקרקעין) מבניין להשכרה (כהגדרתו) אחר. כל זאת, כאשר טרם חלפו
חמש שנים מתחילת ההשכרה.
במקרים בהם למרות אפשרויות הקיזוז כאמור עדיין נותרה יתרת פחת /הפסד לניכוי/
לקיזוז, אשר למעשה ירדה לטמיון, נוצר עיוות בעת המכירה כאשר נגרע מלוא הפחת
מעלות הבניין (במקרה כזה עלות הבניין), ובכך גדל שבח המקרקעין (הריאלי) החייב
במס.
תיקון 54 יצר מעין הקבלה בכך שקבע, כי בעת המכירה, אותו סכום פחת אשר לא נוכה
או קוזז כנגד אותו בניין או כנגד בניין אחר, לא ייגרע מעלות הבניין להשכרה
בעת חישוב השבח במכירתו, וכל זאת, כמובן, בתנאי שסכום זה לא קוזז בכל דרך שהיא
על-פי הוראות הפקודה.
הוצאות מימון בבנייה להשכרה: תותרנה הוצאות מימון ריאליות ששילם, מיום הרכישה
ועד ליום המכירה, בעל בניין להשכרה, בקשר להלוואה שקיבל לרכישת הבניין, בהתאם
לעקרונות סעיף 39 א' לחוק. מדובר באותן הוצאות מימון ריאליות אשר לא הותרו
באופן שוטף ואשר "הועמסו" על עלות הנכס.
יש לשים לב להבדל בהתרת הוצאות המימון כאמור, לבין ההוראות בחוק ביחס להוצאות
מימון במכירת נכס מקרקעין רגיל. במקרה האחרון מדובר בהתרת ניכוי הוצאות מימון
ריאליות מהשבח במכירת בנין להשכרה, החל מהיום הקובע ללא קשר ליום הרכישה.
נראה כי זהו מאפיין חשוב בהקלות שנקבעו לעידוד ההשכרה, הן ביחס לשיעור המס
שיחול בשיעור מופחת על השבח במלואו כולל על השבח שנצבר לפני תחילת ההוראות
של הרפורמה במיסוי המקרקעין, וכן על סוגיית אי החבות במס במסגרת שינוי הייעוד,
שמשמעה גם היא הקלה רטרואקטיבית ולא מכאן ואילך. מגמה זו נעשתה מתוך רצון לעודד
מעבר ושינוי הפעילות בשוק הנדל"ן לטובת השכרת נכסים ולאו דווקא מכירתם.
האמור ברשימה זו הוא על דעת הכותבים בלבד ואינו מייצג עמדת גורם רשמי כלשהו.
הכותבת היא מנהלת מחלקת מיסוי בינ"ל ומנהלת מחלקת מיסוי מקרקעין לשעבר בלשכה
המשפטית בנציבות מס הכנסה. הכותב הוא מנהל מחלקת שומת מקרקעין לשעבר.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
