מו"מ לחוד וכינון קשר חוזי לחוד

בפרקטיקה היומיומית, הסכם מכר מקרקעין מתחיל בגיבוש העקרונות הכלכליים בין הצדדים, ולאחר מכן נכנס שלב של חילופי טיוטות בין עורכי דין של באי כוח הצדדים. בשלב זה, עורכי הדין מבקשים לבדוק את ההיבטים המשפטיים והמיסויים של העיסקה, והכל על בסיס העקרונות הכלכליים שסוכמו בין המוכר והקונה, כגון המחיר, מועדי התשלום ומסירת החזקה וכו'.

פסיקה ענפה התמודדה עם השאלה, מהו המועד בו נקשר הקשר החוזי. ההלכה שהתגבשה, (ע.א 704/87 שלמה ביהם נ' חיים בן-יוסף) קבעה, כי כדי לקבוע כי הסכם מקרקעין הועלה לדרגת הסכם מחייב, יש לוודא כי ההסכם הכתוב כלל פרטים מהותיים. פרטים אלו הינם מהות העיסקה, התמורה, זיהוי הצדדים ותיאור המקום.

כלומר, תנאי לקבלת כרטיס כניסה למועדון עיסקת מקרקעין הינו ארבעת הפרטים דלעיל. יחד עם זאת, אם ומהנסיבות ניתן להבין כי הסכום שכלל פרטים דלעיל אינו סוף פסוק מבחינת גמירות הדעת, וכי הצדדים המתינו להתגבשות החוזה בשלב יותר מאוחר, אזי רק החוזה הפורמלי יחשב כחוזה, מה שמכונה נוסחת הקשר (ראו ע.א 3162/95, יגאל כהן נ' שמואל כהן).

האמור לעיל בא לצקת תוכן להוראה האמורה בסעיף 8 לחוק המקרקעין הקובע, כי "התחייבות לעשות עיסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב". לעתים, ההתגבשות הסופית של המשא ומתן הינה בין עורכי דין על הטיוטות שהוחלפו ביניהם, ובכך מסתיים שלב של משא ומתן ונקבע מועד לחתימה על ההסכם. יש והכל מסוכם, אך במעמד החתימה, או בסמוך מאוד לחתימת החוזה, מתגלית מחלוקת, ונשאלת שאלה, האם הסיכום בין עורכי דין מחייב את הצדדים אם לאו?

מקרה דומה נידון לאחרונה בפני השופט יהודה זפט בבית המשפט המחוזי בת"א, בעניין ה.פ 752/02 מירילשווילי אהרון ואח' נגד נווה בניין ופיתוח בע"מ ואחרים. בעניין מירילשווילי, המבקשים התכוונו לרכוש מגרש בגבעת שמואל מחברת נווה. המשא ומתן בין עורך הדין של המבקשים לבין בא כוח החברה התקדם לידי קביעת מועד חתימת חוזה. יממה לפי החתימה על ההסכם, המבקשים הכינו שיק בנקאי לצורך חתימה על החוזה. בשיחת הטלפון בין באי הכוח סוכמו פרטים אחרונים, פרט למסמכים הקשורים למגרש, אותם ביקש בא כוח המבקשים לבדוק בעת החתימה.

והנה, יממה לפני חתימה על ההסכם, בא כוח החברה מודיע לבא כוח המבקשים, כי נפלה טעות אצל החברה, וכי המגרש נשוא משא ומתן הובטח למשיבים 3 ו-4, שקיבלו זכות קדימה עליו.

בעקבות כך, ביום בו היה אמור להיכרת הסכם בין מבקשים לבין החברה, נכרת הסכם בין החברה לבין משיבים 3 ו-4 לגבי אותו מגרש. מיותר לציין, כי עניין זה היה העילה להגשת העתירה מצד המבקשים. השופט זפט, לאחר ניתוח של העובדות, הגיע למסקנה, כי בין המבקשים לבין החברה לא נקשר קשר חוזי מחייב, וזאת חרף הסיכומים האחרונים בין עורכי הדין, ובכך דחה את העתירה.

השופט זפט היה מודע להלכה ההיסטורית, שקבעה כי אי חתימה על ההסכם לא בהכרח מעיד על אי גמירות דעת (ע.א 692/82 בוטקובסקי נ' גת), אך קבע, כי בנסיבות העניין אי החתימה לא היה דבר פורמלי. השופט זפט קבע: "בענייננו, אמנם אין ספק כי המשא ומתן בין הצדדים הסתיים בהצלחה, וגובשה הסכמה בדבר תנאי החוזה וניסוחו, אולם בה בעת נראה, כי הצדדים גמרו בדעתם לדחות את כינונו של הקשר החוזי עד למעמד החתימה, ולראות את הקשר החוזי עם החתימה".

השופט זפט הסיק מהעובדה, כי בא כוח המבקשים רצה עוד לבדוק מסמכים במעמד החתימה, כי העניין מעיד כי גמירות הדעת עצמה היתה מותנית בבדיקת המסמכים. אכן, יש ובפרקטיקה המקצועית הכל מסוכם, ובמעמד החתימה על ההסכם מסמכים שנבדקים לראשונה ולעתים פעם נוספת מעלים תהיות אצל מי מהצדדים, דבר שגורם לאי חתימה על ההסכם.

בעקבות כך, השופט זפט קובע: "נראה כי זו היתה כוונתם של שני הצדדים כאחד. מבחינת המבקשים, חשוב היה לדחות את יצירת הקשר החוזי עד לאחר הצגת המסמכים אותם ביקש בא כוח המבקשים לבדוק לקראת כריתת החוזה, והוסכם כי המסמכים יוצגו לו במעמד החתימה. מבחינת משיבים 1 ו-2, הדעת נותנת כי לא היה עולה בדעתם להיכנס למחויבות חוזית כל עוד לא שולם הסכום שבמשא ומתן נקבע כי ישולם במעמד החתימה".

פסק דין זה מזכיר פסק דין אחר שפורסם במדור זה, בעניין ע.א 618/97 ורדה יהודה מטרסו נ' אלברטין רגואן ואח' ביום 24 בפברואר 2002, אשר גם שם המשא ומתן הגיע לשלב מאוד מתקדם וסופי, אך אי החתימה לא פורשה כאי חתימה פורמלית. נדמה, כי ניתן לגבש את ההלכה בכך, שרק סיכום בין באי כוח, שאין בצידו בדיקות או הסתייגויות נוספות כלשהן, יכולה לעלות כדי הסכם מחייב.

חרף תוצאת פסק הדין ודחיית העתירה, השופט זפט ראה לנכון לחייב את החברה בהוצאות משפט, וזאת לאור העובדה כי הטעות נפלה אצלה. נראה, כי השופט זפט הרגיש, שתחושת הצדק מחייבת כי החברה תישא בפיצויים בגין עוגמת נפש או נזקים אחרים שנגרמו למבקשים על לא עוול בכפם.

הכותב הינו מחבר הספר "דיני מקרקעין - עקרונות והלכות".