התנאים לניכוי הוצאות ריבית על משכנתא

במסגרת הרפורמה למיסוי נדל"ן נקבע, כי הוצאות ריבית ריאליות יותרו בניכוי מהרווח בעת מכירת הנדל"ן. ניכוי הוצאות הריבית מותנה במספר תנאים שנקבעו בחוק. כך למשל, הניכוי יתאפשר רק לגבי נכסים שנרכשו החל מ-7 בנובמבר 2001 ואילך. בכל מקרה, ריבית בגין הלוואות שנתקבלו לפני המועד הנ"ל, לא יותרו בניכוי. מטרת ההלוואה צריכה להיות לרכישה או להשבחה של המקרקעין, והיא התקבלה סמוך למועד הרכישה או ההשבחה.

בנוסף נקבע, כי כאשר מקבל ההלוואה לא מנהל חשבונות בצורה הכפולה, ההלוואה צריכה להיות מובטחת במשכנתה או במשכון שנרשמו לגבי המקרקעין, או שנרשמה לגבי ההלוואה הערת אזהרה בשל התחייבות לרישום משכנתה כאמור, ובלבד שאחד מהרישומים הנ"ל נעשה סמוך לקבלת ההלוואה.

לאור האמור, על מנת שהוצאות הריבית הריאליות על המשכנתא במכירת נדל"ן יותרו בניכוי, נדרש לקחת הלוואה חדשה עם רכישת הנכס ו/או השבחתו. גרירת הלוואה מנכס ישן שנמכר לנכס חדש, לא תאפשר ניכוי הוצאות הריבית הריאלית בעת מכירתו של הנכס.

בנוסף, האוצר מתכוון להגביל את שיעור הריבית הריאלית המותרת בניכוי במסגרת תקנות אשר בסמכותו לקבוע. ככל הצפוי, רשויות מס הכנסה יגבילו את השיעורים המותרים בניכוי בין 5% עד 6% לשנה.

ניכוי הוצאות הריבית מהשבח יותר בניכוי על פי בסיס מזומן בלבד. לכן, רק תשלומי ריבית, ששולמו בפועל החל ממועד רכישת הנכס ועד מועד מכירתו, יותרו בניכוי. לעומת זאת, הריבית אשר שולמה לאחר מועד המכירה (אף שנצברה לפני מועד המכירה) וכן ריבית שנצברה לאחר מועד המכירה ועד מועד קבלת התמורה ופירעון ההלוואה, לא תותר בניכוי, היות ולא שולמה בתקופת החזקת הנכס.

עקב האמור צפוי, כי יבוצעו שינויים בחוזה ההלוואה של הבנקים למשכנתאות, לפיהם פירעון הריבית יהיה קודם לפירעון הקרן, ולא ישתמשו בלוחות אשר בהם צוברים יתרות של ריבית לפירעון במועדים עתידיים.

בעיקרון, החוק מאפשר החלפת הלוואה קיימת, העונה על כל התנאים הנ"ל, בהלוואה חדשה, והוצאות הריבית בגין ההלוואה החדשה ימשיכו להיות מותרים בניכוי. אפשרות ההחלפה באה על מנת ליצור "אדישות מס" בהחלפת הלוואות ישנות להלוואות זולות יותר.

הוצאות הריבית הנ"ל יותרו בניכוי מהשבח בעת מכירת הנכס, רק אם אינן מותרות בניכוי לפי פקודת מס הכנסה (כנגד הכנסות עסקיות ו/או הכנסות משכירות). לפי נוסח ההוראה, מקום שהיה ניתן לנכות את הוצאות הריבית לצרכי מס הכנסה, לא ניתן יהיה לנכותן לצרכי מס שבח, גם אם לא נתבעו כנגד הכנסות שוטפות.

לכן, למרות חילוקי הדעות הרבים בעניין ניכוי הוצאות מימון כנגד הכנסות שוטפות מעסק ומדמי שכירות, נדרש בכל מקרה לתבוע את כל הוצאות המימון באופן שוטף, וכך, מה שלא יותר על ידי פקיד השומה יהיה, בכפוף לעמידה בתנאים שנקבעו, ניתן לנכותו כנגד השבח בעת מכירת הנכס.