מסתכסכים בישראל, משקיעים בפולין

חייבים להודות, כי העובדה שדווקא חברת הנדל"ן יעסור, המזוהה עם גורמים במגזר החרדי, החליטה לאחרונה להעמיד את נכסיה בישראל למכירה, כדי להתמקד ברכישות נדל"ן בפולין, היא זווית מעניינת למדי. עם זאת, החברה פועלת בעקביות בשנה האחרונה לממש את נכסיה בארץ, על מנת לממן את רכישות הנדל"ן בפולין, שכבר ביצעה. העיסקה האחרונה הייתה שבוע שעבר, עת הודיעה החברה על מימוש נכסיה במתחם בית דגן.

כתוצאה ממכירת חלקה תרשום יעסור רווח הון של 4.7 מיליון שקל ברוטו. המדובר במימוש חלקה (50%) בקרקע הסמוכה לצומת בית דגן, במתחם של 37.6 דונם עליו מתכננת אזורים בניית משרדים, בצמוד למכון וולקני ובהשקעה של 50 מיליון דולר. את חלקה בנכס מוכרת יעסור לכלל נדל"ן, שהחזיקה ביתר הזכויות, תמורת 18.5 מיליון שקל. כלל נדל"ן, מצידה, מכרה את החלקה כולה לאזורים תמורת 37 מיליון שקל.

את הנכס רכשו יעסור וכלל נדל"ן (שעברה בינתיים לשליטת גנדן) בשנת 95' בעיסקה משותפת לפיתוח ובניית פרויקט "שער ראשון". לאחר רכישת הנכס פעלו שתי החברות להתחיל בהליך שינוי תב"ע בוועדה המחוזית, ובמסגרת הליך זה לבקש הגדלה של זכויות הבנייה ל-190%. בתחילת השנה מונה בורר מוסכם בין הצדדים לפרויקט שער ראשון, עקב חילוקי דעות שנתגלעו בין הצדדים. יעסור הגישה כתב תביעה נגד כלל נדל"ן, על סך של 35 מיליון שקל, ומעט לאחר מינוי הבורר הפעילה כלל נדל"ן מנגנון במב"י, לפיו הציעה ליעסור לרכוש את חלקה בפרויקט תמורת 3.8 מיליון דולר. יעסור נענתה להצעה, זאת על מנת לצמצם את נזקיה, אך דרשה לקבל את חלקה בכספים שהצטברו בקופה המשותפת, סך של 2 מיליון שקל, וקיבלה בסופו של דבר כמיליון שקל.

אין המדובר כאמור במימוש ראשון של יעסור בארץ. בחודש אוקטובר שעבר הודיעה החברה, כי היא מוכרת למשפחת יהלומנים מאנטוורפן את מלוא זכויות החכירה שלה בבניין המושכר למשרד האוצר ברחובות, תמורת 47 מיליון שקל. יעסור רשמה אז רווח הון של 12 מיליון שקל, בגין הנכס אותו השכירה למדינת ישראל ולו סיפקה את שירותי האחזקה בנכס. בסופו של דבר קיבלה החברה את מלוא תמורת המכירה בסך 50 מיליון שקל.

מלבד שני הנכסים שתוארו מחזיקה החברה בקרקע בחיפה, שם היא נאבקת לפינוי פולשים למקרקעין, ובעיקר בקניון לב אשדוד. בבעלות קבוצת יעסור קניון הכולל 12 אלף מ"ר שטח מסחרי, מתוכם בבעלות ישירה של החברה רק 500 מ"ר. על המקרקעין הצמודים לקניון נבנה מקבץ דירות בן 196 יחידות דיור, אותם השכירה החברה לעמידר. בהסכם משנת 98' התחייבה החברה להעמיד לרשות עמידר, לצורך מתן שירותי אירוח, מקבץ דירות בן 186 עד 210 דירות בנות חדר על המגרש אשר בבעלותה. תוקף ההסכם הוא לחמש שנים ולעמידר קיימת אופציה להאריך את תוקפו של ההסכם בחמש שנים נוספות. במחצית הראשונה של השנה זכתה יעסור במכרז נוסף להקמת מקבץ דירות נוסף על המגרש אשר בבעלותה, סמוך למקבץ הדירות הקיים. מקבץ זה צפוי להכיל 192 יחידות דיור.

בינתיים, לא הצליחה החברה לממש את כוונותיה בנוגע לנכסים באשדוד, זאת לאחר שבשנת 2001 ניתן צו מניעה נגדה, שאסר עליה לעסוק במכירת נכסי החברה בארץ ובחו"ל. מאוחר יותר הוסר הצו בכל הנוגע לנכסי החברה בפולין, ונפתח מו"מ באשר לנכסי החברה בארץ. הצדדים הגיעו להסכמה, ביטלו את התביעות ההדדיות ביניהם והסכימו, כי כלל מניות החברה יוצעו למכירה באמצעות היועצים המשפטיים. יעסור מדווחת בדו"חותיה הכספיים כי לא התקבלו הצעות לרכישת המניות וכי הוגשה נגדה תביעה על ידי בעל מניות בחברה לביטול פסק דין הפשרה, זאת בטענה כי החברה לא עמדה בהתחייבויותיה. עוד הוגשה נגד יעסור תביעה נגזרת על ידי בעל מניות בחברה בעניין לב אשדוד, על סכום של 20.5 מיליון שקל.

במקומות אחרים בארץ נחלה יעסור הצלחה רבה יותר. כך למשל, החברה חתמהלאחרונה על הסכמי פיתוח ל-115 יחידות דיור במעלה אדומים, זאת לאחר שבתחילת שנת 2000 חתמה על הסכם לבניית 419 יחידות דיור במעלה אדומים, בשיתוף עם חברת דניה סיבוס. בשלב ראשון נקבעכי דניה סיבוס תבנה 115 יחידות דיור, בעלות בנייה בסך 34 מיליון שקל. בינתיים נמכרו 91 דירות מתוך השלב הראשון של הפרוייקט.

פרויקט נוסף של יעסור הוא במושב בצרון, שגם בגינו הצליחה החברה להגיע לסכסוכים. בתחילת שנת 95' חתמה החברה על הסכם נאמנות, לפיו תעביר חברה שלישית מחצית מזכויותיה בחלקות קרקע במושב. שנה מאוחר יותר חתמה חברה-בת של יעסור על הסכם למכירת חלקה במקרקעין, תמורת כ-400 אלף דולר. יעסור טענה מאוחר יותר, כי הצד השלישי לא עמד בתשלומים, ולכן ביטלה את ההסכם בתחילת שנת 97'. סופו של דבר, עיסקת המכירה יצאה אל הדרך.

לבסוף, בשנת 98' נטלה יעסור חלק במכרז קרית הממשלה בתל אביב, עליו נבנה מבנה משרדים בשטח של 46 אלף מ"ר, חניון ושטחי מסחר. את בניית קריית הממשלה מבצעת דניה סיבוס, כאשר יעסור מחזיקה כ-5% מהחברה. לאחרונה החלה החברה במו"מ לביטול העיסקה של התקשרותה בפרויקט זה ולקבלת החזר הכספים בגינו.

מכירות נכסי החברה בארץ, כמו גם הסכסוכים המשפטיים הנלווים למכירת הנכסים, נועדו כאמור כדי לממן את רכישות יעסור בפולין. ביוני 2001 רכשה חברת בת של יעסור מגרש להקמת 700 יחידות דיור בצפון ורשה. עלות רכישת הקרקע 1.5 מיליון דולר. כמו כן רכשה החברה בניין להשכרה בוורשה, בשטח של 1800 מ"ר, ומבנה דו קומתי על מקרקעין עם זכויות בנייה נוספות. חברת בת של יעסור רכשה שני בניינים בוורשה, בהיקף עיסקה של 2.5 מיליון דולר. הבניינים דורשים שיפוץ והחברה מעריכה כי עלות השיפוצים תסתכם בכשני מיליון דולר נוספים.

הכנסות יעסור ברבעון השני של השנה הסתכמו ב-20.3 מיליון שקל, עלייה של כ-50% לעומת הכנסות הרבעון הראשון, שהסתכמו ב-13.6 מיליון שקל, ועלייה של כמעט פי שניים לעומת הכנסות הרבעון המקביל. רווחי החברה, מנגד, לא קפצו באותו שיעור, והסתכמו ב-1.5 מיליון שקל ברבעון השני של השנה, זאת לעומת רווח של 1.2 מיליון שקל ברבעון הראשון של השנה ורווח זהה ברבעון המקביל.