מסלולי מיסוי הכנסות מהשכרת דירות מגורים

מסלולי פטור מתשלום מס על דמי השכירות: על-פי הוראת שעה, בתוקף עד 31.12.03, ניתן פטור ממס על הכנסות משכר דירה של יחיד, וזאת להכנסה בסך של עד 7,540 שקל לחודש (להלן: סכום התקרה). הכנסתו של היחיד כוללת גם הכנסה של בן זוגו ושל ילדיו עד גיל 18.

כאשר ההכנסה מהשכרת דירת מגורים עולה על סכום התקרה, מופחת סכום ההכנסה הפטורה בגובה הסכום בו עולה ההכנסה משכ"ד על סכום התקרה. הפטור עד סכום התקרה יחול רק כאשר ההשקעה בדירה היא במישור האישי, ולא במישור העסקי.

ניתן לקבל פטור על הכנסה ממספר דירות, ובלבד שסך ההכנסה הכולל יוגבל לסכום התקרה. על השוכר להיות יחיד או חבר בני אדם, שפעילותו אינה למטרות רווח ואשר קיבל אישור מנציב מס הכנסה. כמו כן, על היחיד מקבל ההטבה לא יחולו תקנות בדבר שיעור פחת לדירה מושכרת למגורים משנת 1989. יש לקבל אישור השוכר, כי השימוש בדירה הינו לצורכי מגורים ומומלץ לכלול זאת בחוזה ההשכרה.

בנוסף, קיימים מסלולי פטור על הכנסות שכר דירה של עיוור או נכה, וזאת עד לתקרה בסך 60,120 שקל, וכן על דמי שכירות שקיבל קשיש המתגורר בבית אבות, מהשכרת דירת מגורים בה גר לפני כניסתו לבית האבות.

מסלול חדש: תשלום מס בשיעור 10% על ההכנסה הכוללת משכר דירה. על פי תיקון חקיקה שנתקבל לאחרונה, נפתחה ליחידים בעלי דירות המושכרות למגורים, אשר הכנסותיהם משכ"ד עולות על סך 7,540 שקל, אופציה חדשה למיסוי.

האופציה במהותה מאפשרת תשלום מס בשיעור של 10% מסך ההכנסה (ללא אפשרות קיזוז הוצאות), וזאת ללא הגבלה בסכום. עד לתיקון החקיקה, האפשרות לבחירה בשיטה זו הוגבלה בסכום, ובעצם לא היתה רלוונטית, מאחר והכנסה בסכום דומה זכתה לפטור מלא ממס במסגרת הוראת השעה שתוארה לעיל.

הבחירה בשיטה זו מותנית בתנאים הבאים: הכנסתו של היחיד מדמי שכירות אינה מגיעה לכדי הכנסה מעסק; היחיד שילם את המס החל על ההכנסה תוך 30 יום מיום קבלתה, או ששילם מקדמות בשנת המס. לבעלי דירות מגורים, אשר טרם קיבלו הכנסות משכר דירה בשנת 2003 או שטרם חלפו 30 יום מעת קבלת שכר הדירה, מומלץ לבחון את האפשרות החדשה ובמידת הצורך לפעול ליישומה.

מסלול המיסוי הרגיל: לנישומים שמורה האפשרות הרגילה של חישוב ההכנסה החייבת הנגזרת מסכומי ההכנסות משכר דירה בניכוי הוצאות. בהתייחס לכך, קיימות הוראות ייחודיות המאפיינות את מיסוי ההכנסות משכר דירה בכלל והכנסות משכר דירה למגורים בפרט.

על פי סעיף 8ב לפקודת מס הכנסה, הכנסות משכר דירה חייבות במס על בסיס מזומן. מאחר ועשויים להיווצר עיוותים בכך שההוצאות מוצאות בשנות המס לאחר רישום ההכנסה, ניתן לנכות הוצאות אלו כנגד כל מקור בשנת המס בה הוצאו, ולא רק כנגד הכנסות מאותו בניין/דירה, כמתחייב על פי הוראות סעיף 28 (ח) לפקודת מס הכנסה. במקרים בהם אין הכנסות נגדן ניתן לנכות הוצאות אלו, ניתן ליחס את ההוצאות לשנות המס הקודמות בהן נתקבלה ודווחה ההכנסה על בסיס מזומן, ולתקן את השומות בהתאם.

במסלול זה האפשרויות לחישוב הפחת הינן: פחת בשיעור 2% לנישומים המדווחים לפי פרק ג', או בשיעור 4% לפי פרק ב' לחוק התיאומים; ניכוי בשיעור 2% משווי הדירה, כפי שנקבע בתקנות להשכרת דירה משנת 1989.

לאור השינויים בחקיקה, על בעלי דירות המושכרות למגורים לבחון בקפידה את האפשרויות העומדות בפניהם, שהינן בעיקרן תשלום מס על הרווח מהשכרה, בניכוי הוצאות פחת, ריבית והוצאות אחרות המתייחסות לניהול ואחזקת הנכס, בהתחשב בשיעור המס השולי החל על המשכיר, לעומת תשלום מס בשיעור 10% על ההכנסות לפני קיזוז הוצאות, או ניצול אחד ממסלולי הפטור ממס.