גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

הטבות להשכרה למגורים: בעיה בהוראת הביצוע

נציבות מס הכנסה בחרה בפרשנות מצמצמת, המפחיתה באופן מהותי את התמריץ להארכת תקופת ההשכרה. על פי הוראת הביצוע יחול על הדירות הנמכרות מיידית מס של 25% במקום 18%

לאחרונה, פורסמה הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין חדשה (מספר )6/2003 מטעם נציבות מ"ה, העוסקת בהטבות במס לבעל בניין להשכרה על פי פרק שביעי 1 לחוק עידוד השקעות הון. הוראת הביצוע הוצאה בעקבות תיקון 54 לחוק עידוד השקעות הון שתוקן במסגרת תיקון 50 לחוק מיסוי מקרקעין (תיקון רבינוביץ).

בתיקון 54 ביקש המחוקק לתת הטבות לעידוד הבנייה להשכרה, אולם במספר מקרים ניתנה בחוזר פרשנות מצמצמת מדי להוראות החוק שאינה תורמת להשגת מטרותיו.

שיעורי המס - על פי הוראות החוק לפני תיקון 54, שיעור המס החל על יחיד הוא 35%. על פי תיקון 50 יש לבצע פיצול ליניארי של השבח הריאלי בשעורים בין 25% ל-50%, בהתאם לתקופת ההחזקה בנכס, כך שניתן להגיע לשיעור מס הנמוך מ-35%. במקרה זה הוראת הביצוע נתנה פרשנות מקלה, לפיה יחול השיעור הנמוך מבין שתי האפשרויות.

במסגרת תיקון 54, ניתנה אפשרויות להחיל את ההטבות גם על בניין שאושר והושכר לפני 7.11.01, וזאת בתנאי שמחצית מהשטח שהושכר, יושכר לפחות ל-5 שנים נוספות. כך שאם, לדוגמא, 50% משטח הבניין ("המקורי") הושכר, הרי שעם תום 5 שנות השכרה ניתן למכור מיידית 25% משטח הבניין ("המקורי") ולהשכיר את יתרת ה-25% משטחו ל-5 שנים נוספות.

במקרה זה, פרשנות סבירה של החוק הינה להחיל את מלוא ההטבות, שבעיקרן הינן הפחתת שעור המס החל על חברה מ-25% ל-18%, הן על החלק הנמכר והן על החלק המושכר, וזאת לאור התפיסה הכוללת של ההטבות בחוק עידוד השקעות הון. לפי התפיסה ניתנות הטבות על כל הפרויקט, גם אם הוא נמכר בחלקו באופן מיידי.

לצערנו, בחרה נציבות מס הכנסה בפרשנות מצמצמת, המפחיתה באופן מהותי את התמריץ להארכת תקופת ההשכרה, כך שעל פי הוראת הביצוע יחול על הדירות הנמכרות מיידית מס של 25% במקום 18%.

ניכוי או קיזוז הנובעים מפחת מואץ - על פי תיקון 54, אם נוצרו הפסדים שוטפים כתוצאה מהוצאות הפחת (כולל ניכוי בשל פחת), הרי שניתן לתקן את הדו"חות שהוגשו בשנים קודמות, להקטין את הוצאות הפחת (כולל ניכוי בשל פחת) שנדרשו.

יש להוסיף את הוצאות הפחת שלא נתבעו לעלות הנכס, לצורך חישוב השבח ממימושו. תיקון זה מעגן את זכותו של הנישום לקיזוז הפסדים מהשכרה כנגד השבח ממכירת הנכס, וכן שומר את ההפסד בערכים מתואמים.

על פי הוראת הביצוע, על פקיד השומה להעביר למשרד מיסוי מקרקעין פירוט הוצאות הפחת שלא נוצלו לאורך השנים (בכדי שסכום זה לא ייגרע משווי הרכישה). לאור זאת קיימת חשיבות לפיצול נכון של ההפסד השוטף שהוקטן למרכיב הפחת וניכוי בשל פחת בגינו.

על פי הדוגמא שניתנה בהוראת הביצוע, חלוקת ההפסד בין הפחת והניכוי בשל פחת הינה באמצעות הפחתת מלוא הניכוי בשל פחת מסכום ההפסד, וייחוס היתרה להוצאות הפחת. חישוב בדרך זו מקפח את הנישום ואינו נכון כלכלית. לדעתנו, יש לחלק את ההפסד על פי היחס בין הוצאות הפחת והניכוי בשל פחת המתייחס אליהן.

חילוף בניין להשכרה - במסגרת הוראת הביצוע נכללה התייחסות לסתירה לכאורה בין הוראות סעיף 49 א' המתייחסות לחילוף נכסים, לבין הוראות סעיף 72 א'. לפיהן לא יחול פטור ממס או דחיית מס על מכירת דירה בידי מי שהיה זכאי להטבות לפי פרק שביעי 1.

על פי הוראת הביצוע, הנציבות רואה בהוראות סעיף 49 א' כגוברות על הוראות סעיף 72 א', ועל כן תתאפשר דחית המס לגבי בניינים להשכרה במסגרת החילוף. אולם, יש לתת את הדעת לעמדת הנציבות, לפיה במכירת הדירות בבניין החילופי יחולו שיעורי המס הרגילים החלים לפי חוק מיסוי מקרקעין, ולא שיעורי המס המופחתים, וזאת על פי הוראות החוק. על הנישומים המבקשים לבצע חילוף לשקול, באם דחיית תשלום מס עדיפה ביחס להגדלת סכומו על פי עליית שיעורי המס בעת מימוש הנכס החילופי.

שעת נעילה - אנו מבקשים להפנות תשומת הלב, כי על פרויקטים חדשים, אשר לא יאושרו עד תום שנת המס 2003, לא תחולנה ההטבות המיוחדות על פי תיקון 54, כך שעל המבקשים ליהנות מהוראות תיקון 54 להיערך במועד.

רו"ח טבח הוא שותף בראובני, הרטוב, טפר ושות', PKF, ועו"ד צדיק הוא יועץ ועדת המיסוי של התאחדות הקבלנים והבונים.

עוד כתבות

מבצע לתשלום חלקי על דירה על הנייר / צילום: דרור מרמור

מספר הדירות שנרכשות רק עולה, אז למה נתוני המשכנתאות נמוכים?

נתוני המשכנתאות החדשות שניטלו ממשיכים לדשדש כבר כמה חודשים, למרות העלייה ברכישת דירות ● האם מבצעי הקבלנים המאפשרים לשלם רק 10% בתשלום הראשון ואת היתר במסירה, יתבטאו במשכנתאות בעוד שנתיים־שלוש?

קרן כהן חזון, מנכ''לית ובעלת השליטה בתורפז / צילום: ששון משה

תורפז רוכשת יצרני חומרי טעם בלגית-גרמנית תמורת 48 מיליון דולר

תורפז צפויה לרכוש את קבוצת קלאריס & ווילך באמצעות חברת הבת שלה - פיט ● החברה מייצרת חומרי הגלם היחודיים לתחום הבשר והאפייה ומחזור המכירות שלה הסתכם ב-35.1 מיליון דולר ב-2023

מה חדש בדוחות / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, חומרים: shutterstock

כלל: רווח של 305 מיליון שקל ב-2023, השפעת רכישת מקס עוד קטנה

מדור חדש של גלובס יביא את הסיפורים של עונת הדוחות בבורסת ת"א שאולי פספסתם ● והפעם: אימקו מסכמת את 2023 עם רווח כ-6.2 מיליון שקל לאחר שרשמה הפסד בתקופה המקבילה, כלל הציגה דוח רבעוני חזק, אך טרם רשמה רווח משמעותי מרכישת חברת כרטיסי האשראי מקס והרווח הנקי של מור השקעות זינק בכ-60% ● מדור חדש

ייצור השבבים / צילום: Shutterstock, Golubovy

חברות השבבים הישראליות שמשלמות על הקשחת הכללים

ביטול רכישת חברת שבבים ישראלים על ידי הענקית האמריקאית קוואלקום מתווספת לנסיגת אינטל מרכישת טאואר אשתקד ● לפי מומחים, מדובר במגמה מתעצמת של הקשחת העמדות מצד רגולטורים בעולם ● "חברות צריכות להתחיל לחשוב מראש על אלטרנטיבות", הם אומרים

אסדת קידוח ''לוויתן'' / צילום: אלבטרוס

במשרד האנרגיה בוחנים: הקמת מתקן להנזלת גז בהשקעה של 7 מיליארד דולר

חלק משמעותי מיצוא הגז של ישראל תלוי היום במצרים, ומתקן הנזלה יאפשר יצוא לרחבי העולם כדי לבזר את הסיכונים ● מי יממן את עלויות ההקמה האדירות?

שי אהרונוביץ׳, מנהל רשות המסים / צילום: ניב קנטור

מס דירה שלישית חוזר לשולחן: "המערכות כבר מוכנות"

לדברי מנהל רשות המסים, שי אהרונוביץ', המדינה צריכה ליצור אחידות ולהפסיק לשנות את שיעורי מיסוי הנדל"ן בתדירות גבוהה ● עוד הוא הוסיף כי צריך לחשוב על מס דירה שלישית: "מבחינתנו זה צעד נכון שיעלה בתקציב 2025"

משה ארבל, שר הפנים / צילום: מארק ישראל סלם - הג'רוזלם פוסט

בעקבות חשיפת גלובס: השר ארבל קורא לנתניהו לאפשר כניסת פועלי בניין פלסטינים לישראל

שר הפנים מציין במכתבו: "גוברות ההערכות כי אלפי פועלים פלסטיניים מיהודה ושומרון מועסקים שלא כדין בענף" ● הוא קורא לראש הממשלה לבחון הסדרה של הכנסת הפועלים לישראל, בין היתר על ידי בחינה פרטנית של כל פועל והגבלת גיל

מנכ''ל NICE, ברק עילם / צילום: CRC Media

מלך השכר של ת"א: המנכ"ל שהרוויח כ-90 מיליון שקל ב-2023

עיקר התגמול של מנכ"ל נייס ברק עילם – הוני ● במשך שנותיו כמנכ"ל נייס צבר תגמולים בהיקף של כ-460 מיליון שקל לפי שער החליפין הנוכחי ● שכר של כ-17 מיליון שקל למנכ"ל אלביט אשתקד

מרכז תל אביב / צילום: טלי בוגדנובסקי

בעל דירה סירב לחתום על פרויקט תמ"א וזכה ב־320 אלף שקל נוספים

בעל דירה בפרויקט תמ"א 38 בת"א, שהוא גם בעלים של חלק מהחצר, ביקש פיצוי של 1.2 מיליון שקל ● המפקחת על המקרקעין קבעה בהסכמת הצדדים כי אכן מגיע לו פיצוי תמורת חתימתו

מתחם חזית הים בחיפה / הדמיה: מן-שנער-יעד אדריכלים

נסגר המכרז הראשון של רמ"י בחזית הים בחיפה: כמה תשלם הזוכה?

יורו ישראל זכתה במכרז של רמ"י על קרקע של 23 דונם, להקמת 500 יחידות דיור ושטחי מסחר באחד מהמתחמים המסקרנים בישראל ● החברה תשלם על הקרקע, הסמוכה לבית החולים רמב"ם בחיפה, כ-205 מיליון שקל כולל הוצאות פיתוח

בורסת תל אביב / צילום: שלומי יוסף

מגמה מעורבת בבורסה המקומית; אלקטריאון מזנקת ב-13%, אופקו ב-8%

מדד ת"א 35 עולה ב-0.1% ות"א 90 יורד ב-0.7% ● הבורסה בת"א מסכמת רבעון ראשון בעליות נאות במדדים המובילים ● לאומי על הדולר המתחזק: "מציע למשקיעים הצעה שאי אפשר לסרב לה" ● באופנהיימר צופים "רוח גבית לשוק המניות האמריקאי לפחות עד שנת 2025"

יהודה מורגנשטרן, מנכ''ל משרד הבינוי והשיכון / צילום: רונן חורש

האוצר על הצעת משרד הבינוי לעזור לקבלנים: "לא ישימה בעליל"

מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון יהודה מורגנשטרן אמר כי יבוצע פיילוט לסיוע לקבלנים שיאחרו במסירת דירה בשל המלחמה, תחילה בשלוש ערים - בשדרות, בקריית שמונה ובשלומי • מנכ"ל האוצר הייזלר: "לא מכיר את ההצעה"

מנכ''ל האוצר שלומי הייזלר בוועידת מרכז הנדל''ן באילת / צילום: נאו מדיה

מנכ"ל האוצר נגד מנהל רשות המסים: "מס דירה שלישית ירחיק משקיעים משוק הנדל"ן"

לפי מנכ"ל האוצר, שלומי הייזלר, החזרת "מס דירה שלישית" כבר בתקציב הקרוב לא נמצאת על הפרק ● על הביקורת שהעביר ינקי קוינט בכנס התשתיות של גלובס בשבוע שעבר, הוא עונה: "אמירות חמורות ואין בהן דבר וחצי דבר. באוצר יש אנשים מופלאים" ● וזו התוכנית שלו למלא את קופת המדינה, נוכח הגירעון המחמיר

קריסת גשר פרנסיס סקוט קי בבולטימור / צילום: ap, Steve Helber

אמריקה סופקת כפיים וחוששת: עד כמה חסינים הגשרים שלה?

את הגשר בבולטימור הפילה ספינת ענק של 95 אלף טונות ● זו הייתה כנראה, אם כי לא בטוח, תוצאה בלתי נמנעת - הגשר קיבל ציון "מניח את הדעת" לפני שלוש שנים ● הנשיא ביידן רשאי לטעון שהשקעת טריליון דולר בשיקום תשתית מגינה על אמריקה מפני אסונות רבים כאלה

ינקי קוינט, מנכ''ל רמי ומ''מ מנהל רשות החברות / צילום: יוסי זמיר

מתחנות כוח ועד מוסכי רכבת: בענף התשתיות טוענים שרמ"י תוקעת מיזמים

בפנייה דחופה מבקשים במינהל התכנון מרשות מקרקעי ישראל לשחרר היתרים למיזמי תשתית לאומיים ● ברקע זה, גורמים בענף טוענים כי פרויקטים גדולים, בהם תחנות כוח ומוסכים של הרכבת הקלה, תקועים בגלל התנהלות הרשות ● רמ"י: "חלק מהפרויקטים יצאו לדרך"

אסף גולדברג, מנכ''ל סלייס עד לאחרונה / איור: גיל ג'יבלי

בדיקת אי הסדרים בעיצומה, אז איך זה שאפשר להפקיד חיסכון לכל ילד בסלייס

רשות שוק ההון מצאה לאחרונה אי סדרים חמורים בהתנהלותו של בית ההשקעות סלייס ● למרות זאת, באתר הביטוח הלאומי סלייס מוצגת כאפשרות להפקדת כספים בתוכנית "חיסכון לכל ילד" ● עד תחילת מאי לא ניתן יהיה למשוך כספים מקופות סלייס, אך הרגולטור לא מודאג

''התייצבות ושיפור, גם אם צנוע, ברוב הפרמטרים הפיננסיים של ההייטק הישראלי'' / אילוסטרציה: Shutterstock

אחרי שנה קשה, הרבעון הראשון של 2024 מראה מגמה חיובית בתעשיית הטק הישראלית

על פי נתונים חדשים מדוח ההייטק "Tech Review", ברבעון הראשון של 2024 חברות הסטארט-אפ הישראליות גייסו כ-1.6 מיליארד דולר ● מדובר בעלייה של כ-10% ביחס לרבעון הקודם וירידה של 10% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד ● 38% מסך הסכום הכולל גוייס בחברות הסייבר

פרופ' דניאל כהנמן / צילום: יח''צ מטר

פרופ' דניאל כהנמן, זוכה פרס נובל לכלכלה, הלך לעולמו

כהנמן, בן 90 במותו, זכה בפרס נובל בכלכלה בשנת 2002 על מחקר בתחום של קבלת החלטות בתנאי אי-ודאות

הבורסה בתל אביב / צילום: Shutterstock

ירידות קלות בנעילת הבורסה; אופקו הלת' זינקה בכ-8%

מדד ת"א 35 ירד ב-0.3% ● הבורסה מסכמת את הרבעון הראשון: "מדדי ת"א-35 ות"א-90 רשמו תשואה חיובית של כ-5% וכ-11%, בהתאמה" ● זינוק של כ-50% בצבר ההזמנות של רפאל ● ביל אקמן: "מניית בורסת ת"א זמינה במחיר מציאה" ● דלק תחלק דיבידנד בסך של רבע מיליארד דולר ● בנק ישראל לא יאפשר לאחים נאוי לשלוט בישראכרט עם שיעור החזקות נמוך מ-30%

הסכם אינו נדרש כתנאי עבור זוגות במערכות יחסים כאלה ואחרות / צילום: Shutterstock, Viacheslav Lopatin

זוג הקפיא עוברים ואז נפרד. האם האישה תוכל להשתמש בהם?

כשלושה עשורים לאחר פרשת נחמני, בתי המשפט עדיין נאלצים לדון בתביעות בלתי אפשריות לגבי גורלם של עוברים מוקפאים ● מן הראוי היה לחייב כל זוג שפונה לבצע הפריה חוץ-גופית, לחתום על הסכם שמתייחס לאפשרות הריאלית של פרידה במהלך הזמן שחולף בין יצירת העוברים המוקפאים לבין השימוש בהם