ארנונה ייחודית בקניון

מה דינם של שטחי המעברים הציבוריים בקניון ובמרכז קניות? האם ניתן לחייב בגינם תשלומי ארנונה, ובאיזה שיעור? - ביהמ"ש המחוזי בחיפה ביטל דרישת ארנונה שהוציאה עיריית קרית ביאליק לגבי שטחי מעברים ציבוריים בקריון, תוך שהוא קובע כי המדובר בחיובים בלתי סבירים באופן קיצוני.

חברת מליסרון בע"מ (להלן "מליסרון") היא הבעלים של המרכז המסחרי הקריון (להלן "הקריון") שבקרית ביאליק, ואשר בנייתו הושלמה בשנת 1989. הקריון בנוי בצורת "מול" (MALL) במבנה חד-קומתי, ובו חנויות, מסעדות ועסקים שונים אותם מחברים מעברים ציבוריים רחבים, אשר בהם מסתובב הקהל המגיע למרכז הקניות ודרכם נכנסים לבתי העסק השונים (להלן "שטחי המעבר").

כמו כן מצויים בקריון שטחים מוסתרים, המשמשים את עובדי הניקיון, התחזוקה והספקים (להלן "מעברי השירות"). מסביב לקריון פזורים חניונים הפתוחים לציבור הרחב ללא תשלום (להלן "החניונים").

מאז פתיחתו של הקריון ועד שנת 1994, לא דרשה עיריית קרית ביאליק (להלן "העירייה") תשלומי ארנונה בגין השטחים הציבוריים ושטחי החניונים. משנת 1994 חייבה העירייה את מליסרון בתשלומי ארנונה בגין שטחי המעבר ומעברי השירות בתעריף זהה לתעריף של שטחי מסחר, כאילו היו השטחים הנ"ל שטחי מסחר לכל דבר, ככל שטחי בתי העסק בקריון. עבור החניונים דרשה העירייה תשלום ארנונה לפי תעריף מלא של קרקע תפוסה ב'.

בעקבות כך הגישה מליסרון המרצת פתיחה לביהמ"ש המחוזי בחיפה, במסגרתה עתרה למתן צו הצהרתי, לפיו תעריפי הארנונה בהם חייבה אותה העירייה בגין שטחי המעבר, מעברי השירות והחניונים, הם תעריפים בלתי סבירים באופן קיצוני ואינם תואמים את המשמעות שיש ליתן לצווי הארנונה באותן שנים. ובשל כך, יש לבטלם ולהורות לעירייה לקבוע תעריפים על פי אמות המידה המקובלות והמתחייבות ממטרת המחוקק. לטענת מליסרון, השימוש במעברים הציבוריים בקריון ובשטחי החנייה בסביבתו הוא שימוש ייחודי ושונה לחלוטין מהשימוש בשטחי החנויות או בכל שטח מסחרי אחר בקריון.

עוד טוענת מליסרון, כי לאור העובדה שבין הסיווגים בצווי הארנונה מצוי סיווג של "חניון", לפיו החיוב הוא רק כאשר מדובר בחניון תמורת תשלום, הרי שחניון ללא תשלום לא חייב בתשלום ארנונה.

לטענת העירייה, יש לראות את מבנה הקריון כנכס אחד, המשמש כולו למטרות עיסקיות, ללא אבחנה בין השימושים השונים בחלקיו. לטענתה, המעברים הציבוריים הם חלק אינטגרלי מעיסקי מליסרון ומהווים, במידה רבה, את כוח המשיכה של הציבור לקריון הבנוי כמבנה אחד.

באשר לחניון, שוכרי החנויות בקריון משלמים דולר אחד לחודש עבור כל מ"ר במושכר כדמי השתתפות בחניה, ומכאן ששוכרי החנויות משלמים "דמי חניה".

השופטת גילאור קובעת, כי המעברים הציבוריים בקריון הם, במהותם, סוג שונה של נכס בהשוואה לחנויות. השימוש בהם שונה מהשימוש בחנויות, ולכן הכללתם בסיווג שטחי המסחר הוא מוטעה ושגוי.

השופטת גילאור מבססת קביעתה זו על העובדות הבאות:

ההחלטה להוסיף על השטחים הנדרשים למעבר ציבורי מבחינה פונקציונלית, באה עקב רצונם של היזמים ליצור פרויקט יפה התורם לסביבה שבה הוא נמצא.

הוכח באמצעות סקרים, ש-%35 מהבאים לקריון אינם מגיעים למטרת הוצאת כסף ו-%15 אינם משאירים כסף במקום. המחקרים מוכיחים, שהפדיון של החנויות בקריון הוא, בעיקרו של דבר, פונקציה של השטחים להשכרה נטו, כלומר היקף שטחי המכירה של החנויות ושטחי המעברים תורמים רק באופן שולי להכנסת המשכירים בהשוואה לשטחי החנויות.

המעברים הציבוריים משמשים את הציבור הרחב לטיול, לשוטטות, לבילוי ולמנוחה. הקריון משמש כמוקד לפעילות ציבורית-חברתית ולא רק כמרכז קניות.

ההשוואה לשיעורי הארנונה החלים ברשויות אחרות על שטחי המעברים הציבוריים והחניונים בקניון או במרכזי קניות, היא אחת הדרכים להוכיח את חוסר הסבירות שבשומה שהוצאה על ידי העירייה. חלק מהרשויות הגדירו את השטחים המשמשים למעבר הציבור, למעט דוכנים, כשטחים שיש לחייב ארנונה בשיעור %15 מהארנונה המוטלת על שטח מסחרי (כדוגמת עיריית חיפה); חלק מהרשויות (אשדוד, ערד) לא מחייבות כלל בארנונה בגין שטחי המעברים הציבוריים.

לכן, קובעת השופטת גילאור, החיוב בארנונה בגין שטחי המעברים הציבוריים שגוי והוטל ללא בסיס חוקי.

באשר לחניונים, העירייה סיווגה אותם תחת ההגדרה של קרקע תפוסה ב': "כל קרקע בבניינים אשר אינם משמשים למגורים, שעיקר שימושה לבניין כחצר או כגינה או לכל צורך אחר של אותו בניין".

השופטת גילאור קובעת, שלפי נוסח ההגדרה המדובר בקרקע משנית לבניינים. ואילו בענייננו, אין לראות בחניונים "כל קרקע בבניינים", שכן החניונים המקיפים את הקריון הם רחבי היקף ושטחם גדול פי כמה מכל שטחי קנייני הקריון.

השופטת גילאור קובעת קביעה זו למרות שלגבי שנה קודמת, קבעה השופטת וסרקרוג (ה"פ 786/95, מחוזי, חיפה) קביעה הפוכה.

לאור כל האמור לעיל, קובעת השופטת גילאור, כי תעריפי הארנונה, על פיהם חייבה העירייה את שטחי המעבר הציבוריים והחניונים הם תעריפים שגויים ואינם תואמים את משמעות ומטרת הסיווג המפורט בצווי הארנונה. החיוב הוא בלתי סביר באופן קיצוני ומצדיק התערבות ביהמ"ש.

השופטת גילאור קובעת, כי על העירייה לדון מחדש, בתוך ארבעה חודשים, אם יש לחייב את מליסרון בארנונה, ואם כן - ששיעורה יהיה נמוך באופן משמעותי מדרישות העירייה. שאם לא כן, יפקע בתוך ארבעה חודשים החיוב לשלם ארנונה בגין שטחי המעברים הציבוריים והחניון.

התוצאה הסופית: התובענה נתקבלה.

המ"פ 30065/97.

ביהמ"ש המחוזי בחיפה.

השופטת ב. גילאור.

בשם מליסרון: משרד עו"ד בן שחר.

בשם העירייה: עו"ד ד. יהלום