לחתום על מה שכדאי עד סוף 2003

למרות המסורת לפיה המחוקק מקבע הוראות שעה, כדאי לנצל עד סוף השנה את ההטבות הנובעות מתיקון 50

בעוד זמן קצר תסתיים שנת המס 2003, ותחל שנת מס חדשה. על כן, נכון וראוי לבחון את המשמעות המיסויית שתהא למי שמתכנן לבצע עיסקת מקרקעין בקרוב (כגון רכישת מקרקעין או מכירתם) - למהר ולבצעה לפני תום שנת המס 2003 לעומת ביצוע העיסקה בתוך שנת המס 2004. מקורה של בחינה זו נעוץ בהיותן של חלק מההטבות והקלות המס, שנקבעו למבצעי עסקאות במקרקעין במסגרת הרפורמה הגדולה האחרונה במיסוי מקרקעין (תיקון מס' 50 לחוק מיסוי מקרקעין), בגדר הטבות זמניות, שנקבעו במסגרת הוראות שעה. על אף ה"מסורת" של המחוקק הישראלי הנוטה "לקבע" הוראות שעה בסופו של יום, למיטב ידיעתנו, לכל הפחות חלק מהוראות השעה צפויות להיעלם.

אחת ההקלות שנקבעו במסגרת הוראת שעה, הינה ההוראה הנוגעת להפחתת שיעורי מס הרכישה לגבי רכישת מקרקעין בתקופה שעד תום שנת המס 2003 (סעיפים 9ב ו-9ג לחוק ותקנות מס רכישה). הוראה זו קובעת, כי שיעור מס הרכישה (או שיעור מס הרכישה השולי, במקרה של דירת מגורים) בעת רכישת מקרקעין בשנת המס 2003, יהא 4.75% (במקום 5%). מדובר בהקלה שאין לבטלה במחי יד. כך, למשל, כאשר עסקינן בעיסקה בה נרכש מבנה עסקי או מגרש במחיר של 400 אלף דולר, הרי שמשמעות הדבר הינו הנחה בגובה של 1,000 דולר.

כמו כן, ההקלות הזמניות במס רכישה כוללות גם הקלה מיוחדת לזכאי משרד השיכון, אשר רוכשים דירת מגורים ראשונה (מדרגת מס רכישה ראשונה בגובה 0% במקום 0.5% - הטבה נוספת של עד כ-2,300 שקל), וכן הטבת מס לרכישת מקרקעין בידי מי שהיה שוכר מוגן (הינו, שכירות שחוק הגנת הדייר חל לגביה) בנכס.

הקלה אחרת שנקבעה כהוראת שעה, מאפשרת למי שרכש מקרקעין בשנת המס 2003 למכור אותם בעתיד תוך קבלת הנחה של 10% מחוב מס השבח שייקבע לו (סעיף 48א(ד1) לחוק). נציין, כי קבלת הטבה זו מותנית בעמידה בתנאים מסוימים (כגון בנייה על הקרקע תוך פרק זמן מוגבל, ככל שמדובר ברכישת מגרש) ובמגבלות שונות. למותר לציין, כי הטבה זו הינה הטבה משמעותית ביותר, אשר מתווספת על ההקלה שקבע המחוקק באופן קבע בדרך של הפחתת שיעור מס השבח על השבח הנצמח החל מיום 7.11.2001 (ל-25% הן לגבי יחידים והן לגבי חברות). הקלה זו עשויה לשמש תמריץ מהותי להקדים רכישת מקרקעין עד לתום שנה זו.

כמו כן, נקבעה הוראה מקלה לגבי מכירת מקרקעין בשנת 2003, כאשר רכישת המקרקעין בוצעה לפני יום 7.11.2001. מכירת המקרקעין עד לתום השנה תזכה אף היא להנחה בשיעור של 10% מחוב מס השבח (סעיף 48א1 לחוק).

הקלה מהותית נוספת, שהינה הוראה זמנית, היא ההוראה המעניקה פחת מואץ למי שרכש נכס בתקופה הקובעת. הוראה זו קובעת, כי מי שרכש בנין בשנת המס 2003 זכאי לשיעור פחת מואץ של 125% משיעור הפחת שהיה זכאי לו אלמלא הוראה זו, כגון לפי תקנות הפחת או לפי חוקי עידוד השקעות הון השונים. הוראה זו מיטיבה מאין כמוה מבחינת עידוד רכישות מקרקעין. כך, לדוגמא, חברה נישומה לפי פרק ב' לחוק התיאומים, אשר תקדים ביצוע רכישת בניין (בשווי 400,000 דולר) לשנת המס 2003, עשויה להיות זכאית לשיעור פחת של 5% במקום 4%, ומשמעות הדבר הינה, אפשרות לנכות סכום נוסף בגין הוצאות פחת בגובה של 4,000 דולר (כ-18,000 שקל) לשנה, ביחס לרכישת הנכס שלא בתקופה הקובעת.

מלבד ההקלות שהוזכרו עד כה, קיימות הוראות שעה נוספות לא מעטות, אליהן נתייחס בקצרה. הוראת שעה אחת מקלה על קביעת "יום המכירה" במצב של ביצוע עיסקת קומבינציה, בדרך של אפשרות לדחיית מועד החיוב במס עד להצלחת מכירת הדירות. הוראת שעה אחרת מאפשרת לחתום על הסכם אופציה למכירת מקרקעין בתנאים מסוימים (כגון הגבלות על מועד מימוש האופציה, התמורה בגין האופציה, וכיוצ"ב) תוך קבלת פטור ממסי המקרקעין. ואילו הוראת שעה נוספת מאפשרת לבעלי מקרקעין לשחלף את מקרקעיהם תוך דחיית אירוע המס. הוראת שעה אחרונה שנציין בהקשר זה, הינה ההוראה הנוגעת להקלות המס בכל הנוגע לביצוע פרויקטים של פינוי-בינוי.

בימים אלה מופץ תזכיר הצעת חוק הנוגע לשינויים מתוכננים בחוק מיסוי מקרקעין, אשר ממנו ניתן ללמוד, בין היתר, גם על עתידן הצפוי של הוראות השעה. ניתן ללמוד, כי מרבית הוראות השעה צפויות "להיעלם" ורק מקצתן תוארכנה. בין ההוראות העשויות להיוותר בתוקף עד לתום שנת המס 2005, הן ההוראות בדבר מתן הקלות בעיסקת קומבינציה, בדבר מיסוי הסכמי אופציה במקרקעין וכן ההוראות הנוגעות למיסוי פרויקטים של פינוי-בינוי.

אם השינויים המתוכננים בחוק אכן יבוצעו על פי המוצע, נראה, כי קיים תמריץ ממשי לנסות ולהקדים עסקאות לרכישת או מכירת מקרקעין עד לתום שנת המס. כמו כן, מומלץ לדעתנו אף לנסות ולהקדים את הדיווח על העיסקה לרשויות המס, אם ניתן, עד לתום השנה, על מנת למנוע ויכוחים מיותרים בהמשך לגבי עיתוי ביצוע המכירה.

הכותבים הינם ממחלקת המיסים במשרד ש. הורוביץ ושות'.