ארה"ב: הפעילות בשוק המשרדים מתגברת; השינוי יגיע רק במחצית השנייה של 2004

בשני הרבעונים האחרונים, נרשם שיעור קליטת הנכסים חיובי בשוק, קרי היקף המלאי נקלט רובו ככולו, וכן שיעור הנכסים הפנויים שמר על רמה יציבה יחסית.

על פי הערכות האנליסטים בחברה, הפעילות בשוק צפויה לתפוס תאוצה דווקא במחצית השנייה של שנת 2004, לעומת הפעילות השקטה יחסית שתירשם להערכתם במחצית הראשונה של השנה.

על פי הערכות, ההתאוששות האיטית והעלייה הצפויה בשיעורי הרבית עלולים לדכא מעט את תאבונם של המשקיעים בשוק המשרדים בשנה הבאה.

השוק האמריקני הציג ביצועים טובים ממה שציפו ברבעון השלישי של השנה.

שיעור הנכסים הפנויים שמר כאמור על יציבות יחסית, והממוצע הארצי הגיע ל-17.65%.

25 מתוך 45 השווקים שנבחנו רשמו ירידה בשיעור הנכסים הפנויים, כשהבולטים שבהם היו השווקים במחוז אורנג' בקליפורניה, ריצ'מונד ואוסטין.

20 שווקים הראו דווקא גידול בשיעור הנכסים הפנויים, כשהבולטים שבהם היו באוקלנד, קליבלנד, סינסנטי וסאן חוזה.

שיעור קליטת הנכסים, שהוא השינוי נטו בשטחים המאוכלסים לפרק זמן, הסתכם ב-4.4 מיליון רגל רבועה בשלושת הרבעונים הראשונים של השנה, מספר הנמוך בהרבה מ-10 מיליון רגל רבועה שנרשמו במהלך שנת ה-90, אך יחד עם זאת זהו שיעור הקליטה הגבוה ביותר בשלוש השנים האחרונות.

30 שווקים הציגו נתונים חיוביים מבחינת קליטת המלאי, כשהבולט בהם הוא וושינגטון הבירה עם 1.3 מיליון רגל רבועה לבדה.

מספר שווקים בדרום קליפורניה ודרום פלורידה, שהחזיקו מעמד יפה בתקופת המיתון והיחלשות שוק העבודה האמריקני, המשיכו להציג מספרים יפים.

המחקר הציג גם מספר הפתעות, כשהבולטות שבהן הן שווקים מוטי טכנולוגיה החוזרים לחיים כמו דנבר, דאלאס, אוסטין, סיאטל ואפילו סאן פרנסיסקו.

באופן כללי, השווקים בפרברי הערים הציגו נתונים חלשים יותר מאשר אלה של מרכזי העסקים הראשיים במרכזי הערים.

שיעור הנכסים הפנויים בפרברים ירד מרמת השיא שרשם ברבעון הראשון של 2003, וכעת הוא עומד על 19.11% לעומת 19.31%.

שיעור הנכסים הפנויים במרכזי העסקים הראשיים הגיע ל-15.02% בממוצע כלל ארצי.

מחירי השכירות הממוצעים למשרדי Class A ירדו בשיעור של 2.6% שהם כ-75 סנט.

עבור משרדי ,Class B המחירים ירדו בשיעור של 0.5% שהם כ11- סנט בממוצע.

סך הנכסים הפנויים לשכירות משנה הסתכם ב- 127מיליון רגל רבועה, לעומת השיא שנרשם ברבעון הראשון של 2002, שעמד על 146 מיליון רגל רבועה, אך עדיין גבוה פי שלושה מהממוצע הרב שנתי.

דאלאס וניו יורק רשמו את הירידה הגדולה ביותר בהיקף הנכסים הפנויים המושכרים בשכירות משנה, כ-2 מיליון רגל רבועה הושכרו בשני השווקים הללו.

הסיבה העיקרית לכך על פי הערכות, היא פקיעת מועדי השכירות ולא קליטת הנכסים בשוק.

על פי הדו"ח, שלב חוסר העבודה הסתיים עם יצירתם של 286 אלף מקומות עבודה חדשים בשלושת החודשים האחרונים.

למרות שקצב זה אינו מספק על מנת להוריד את רמת האבטלה הכלל ארצית בשיעור משמעותי, הוא בהחלט יכול להזיז מעט את שוק השכירות קדימה כבר במחצית השנייה של 2004.

הדו"ח קובע עוד, כי רמות השכירות ישנו כיוון, קרי עלייה במחירים, רק לאחר מספר רבעונים או שנים של ירידה בשיעור הנכסים הפנויים.

ההתאוששות תיעצר על ידי צד ההיצע, בשל המלאי הגבוה של הנכסים המוצעים בשכירות משנה מחד, והיקף כוח העבודה המצטמצם והתגברות עבודות מיקור החוץ מאידך.

מחקר חדש של מכון פורסטר שהתפרסם לאחרונה, גילה כי ב-15 השנים הבאות, כ-3.3 מיליון משרות עברו להודו ולמדינות נוספות בהם עלות כוח העבודה נמוכה הרבה יותר מאשר בארה"ב.

בהנחה, כי מחצית ממשרות אלה איישו משרדים בארה"ב לפי 100 רגל רבועה לעובד, מיקור החוץ יביא לצמצום של קרוב ל-165 מיליון רגל רבועה של שטחים ריקים או 11 מיליון רגל רבועה לשנה.

המחקר קובע עוד, כי המגמות הדמוגרפיות במדינה יכולות להשפיע עוד יותר על שוק המשרדים.

טווח הגילאים העיקרי המרכיב את כוח העבודה עומד כיום על 25 עד 54, והוא התרחב ב-13% במהלך שנות ה-90.

הוא צפוי גם להתרחב בשיעור של 2% בלבד בעשור הנוכחי, ולקפוא בין השנים 2010 ל-2020. משמע, כי יהיו מעט יותר עובדים שיצטרכו לאכלס את מגדלי המשרדים. יתירה מכך קובע הדו"ח, הדורות הבאים של כוח העבודה ידרשו הרבה יותר ממקום העבודה. העובדים יבקשו להחליף את משרדיהם הגדולים עם דגש על תנאי עבודה גמישים הרבה יותר, תוך שימוש רב יותר בטכנולוגיה, על מנת לשהות פחות זמן במשרד, ויותר זמן בשטח עצמו, במשרדי הלקוחות שלהם ואף מהבית.

חברות יצמצמו את השטחים אותם הם מחזיקות למינימום הדרוש, וישתמשו יותר בשכירות של חדרי מלון, למשל, לפרקי זמן קצרים.

כל המגמות הללו על פי הדו"ח, אם לא יצמצמו את השטחים בשימוש, קרוב לוודאי שיגרמו לעצירת ההתרחבות שלהם.