אחרונה מונה על-ידי יו"ר הרשות לניירות ערך, משה טרי, ונציבת מס הכנסה, טלי ירון-אלדר, צוות משותף לרשות לניירות ערך ולנציבות מס הכנסה, לבחינת שילובן של קרנות השקעה מתמחות נדל"ן (Real Estate (Investments Trust - REIT במסחר בבורסה. חברות REIT הן חברות הפועלות בתחום ההפעלה וההחזקה של נדל"ן מניב, ואשר חל לגביהן הסדר מיסוי ייחודי. על-פי הדין האמריקאי, חברת REIT הנה חברה הממלאת אחר מספר תנאים, ביניהם הקניית הזכויות בחברה ל-100 בני אדם או יותר, היותם של לפחות 75% מנכסי החברה נדל"ן, והיותם של 75% מהכנסותיה נובעות מהשקעה בנדל"ן.
מטרתה של חברת ה-REIT היא לאפשר למשקיעים "קטנים" (כגון משקי בית), השקעה בנדל"ן מניב ופיזורה בין מספר נכסים, בחבות מס זהה לזו של משקיעים גדולים, להם היכולת להשקיע בנכס עצמו. לאור מטרות אלו, מחויבת חברת REIT לחלק לפחות 90% מהכנסתה כדיבידנד, והסכום שחילקה כדיבידנד יוכר כהוצאה וינוכה מהכנסתה.
למעשה, הכנסתה של חברת ה-REIT המחולקת לידי בעלי המניות ממוסה פעם אחת בלבד - בידיו של בעל המניות. חברות REIT קיימות במדינות רבות בעולם, אולם למרות הבדלים רבים במסגרות המשפטיות-חוקיות בהן נדרשות חברות לעמוד על מנת להיות מוכרות כחברות REIT, בולט האספקט המשותף לכולן: הפטור ממס חברות והדרישה לחלוקת מירב הרווח כבר בשנה בה הופק.
הרחבת השימוש במסגרת ה-REIT בארה"ב נעשתה לאור המיתון שפקד את שוק הנדל"ן בארה"ב בתחילת שנות ה-90. המיתון החריף בענף הנדל"ן, שהביא לירידה חריפה במחירי הנדל"ן ובהכנסות השכירות ממנו, גרם לחשיבה מחודשת לגבי השימוש במינוף בשיעור גבוה לרכישת נדל"ן.
ה-REIT מהווה צורת מימון שמרנית יותר של השקעה בנדל"ן לעומת רכישה במינוף גבוה, שכן רכישת נדל"ן באמצעות REIT נעשית, בממוצע, במחציתה על-ידי נטילת הלוואה, ובמחציתה על-ידי גיוס הון. סגנון המימון השמרני יחסית הביא לירידה משמעותית בהוצאות המימון של חברות הנדל"ן בארה"ב, וכפועל יוצא להקטנת חשיפתן לשינויים בריבית ולהפיכת פעילותן ליציבה יותר.
לדעתנו, אימוץ מסגרת ה-REIT גם בישראל יכול לסייע לפתרון בעיית המימון הקיימת כיום בענף הנדל"ן בישראל, ולאפשר הרחבת ההשקעה של כספי הציבור הרחב בנדל"ן המניב.
מבחינת המשקיע, מהווה השקעה בחברת REIT מקור יציב לתזרים מזומנים המוגן מפני שינויים בכוח הקנייה של המטבע. זאת, לאור העובדה שרווחי ה-REIT נובעים בעיקרם מהכנסות שכירות על נדל"ן מניב. כמו כן, לשינויים מאקרו כלכליים בלתי צפויים השפעה חלשה בלבד על חברות ה-REIT. השקעה בחברת REIT מאפשרת השגת תשואה יציבה, ושילובה בתיק ההשקעות מאפשר הקטנת הסיכון הגלום בו.
מטרת הצוות היא לבחון את ההשלכות הנובעות משילובן של קרנות REIT במסחר בבורסה, את החסמים המונעים, אם בכלל, כניסתן של קרנות REIT לשוק ההון, והמלצה על הדרכים היעילות להסרת חסמים אלו, לרבות צורת ההתאגדות המתאימות לקרנות ה-REIT שתפעלנה בישראל. הצוות יגיש את המלצותיו עד אמצע דצמבר.
הסדרי המיסוי בישראל בגין רווחי קרנות REIT זרות עשויים להיות מסובכים, שכן הן יאלצו לקחת בחשבון הן את הסדרי המיסוי המיוחדים החלים על חברת ה-REIT במדינת התושבות של הקרן (וקיימים הבדלים רבים בהגדרות, ובהסדרים החלים בכל מדינה), והן הוראות אמנות למניעת כפל מס עם כל מדינה.
נציגי נציבות מס הכנסה בוועדה, עוה"ד ורוה"ח משה אשר וורד אולפינר, יידרשו ליתן דעתם להיבטי המיסוי בישראל ביחס לקרנות ה-REIT, המתייחסים לשלושה מרכיבים עיקריים.
ההיבט הראשון הוא החבות במס העקיף בהצטרפות לקרן. לאור הוראות חוק מיסוי מקרקעין, עשויה קרן REIT להיות מסווגת כאיגוד מקרקעין. כתוצאה, המשקיע יהיה חייב במס רכישה ברכישת הזכויות בקרן. כזכור, החבות במס רכישה תהא לפי שווי הנדל"ן בחברה.
לטעמנו, הפתרון לעניין מצוי בהצעת תיקון מס' 54 לחוק מיסוי מקרקעין, המוציאה איגוד מקרקעין שהזכויות בו נרשמו למסחר בבורסה, מהגדרת "איגוד מקרקעין", בחוק מס שבח, ולפיכך מונעת תחולת מס רכישה ברכישת מניותיו. כמו כן יתכן וניתן יהיה לעשות שימוש באי-החבות במס בהקצאת מניות באיגוד מקרקעין כדי לסייע בנושא.
הנושא השני הנו החבות במס על ההכנסות השוטפות, והצורך לחייבן פעם אחת בלבד אצל מקבל ההכנסה. על-פי הדין הקיים, תחויבנה ההכנסות השוטפות מנכסי הנדל"ן המניב, וכן ההכנסות ממכירת נכסים אלו, הן ברמת החברה והן ברמת בעל המניות המחזיק ביחידות הקרן, בלא אפשרות לקזז בין סכומי המס. כיוון לפתרון אפשרי לצורך שילוב קרנות ה-REIT בישראל, יכול להיות חיוב במס באופן דומה לזה שבארה"ב: רווחי הקרן יחויבו במס רק בעת החלוקה, בהתאם לשיעור המס החל על בעלי המניות. בישראל יינתן זיכוי בגין המס הזר המשולם על רווחי החברה המחולקים.
הנושא השלישי מתייחס לחבות במס ביחס להכנסה ממכירת מניות הקרן ובמסגרת ההכנסות במכירת מניות. ההסדר הרצוי הוא הסדר, אשר ישווה בין מכירת מניות איגודי מקרקעין בבורסה לבין מכירת מניות אחרות, תוך שלילת תחולתו של חוק מיסוי מקרקעין, ומיסוי במסגרת פקודת מס הכנסה בלבד. תיקון 54 לחוק מס שבח, מהווה, כאמור, צעד בכיוון הראוי, לשילוב מכשיר חשוב בשוק הנדל"ן בישראל.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
