התנאים והמלצות

כ"קרן נדל"ן" תיחשב קרן העומדת בתנאים הבאים:

התאגדות - התאגדה בישראל כחברה חדשה, בע"מ.

רישום - נרשמה למסחר בבורסה בישראל.

הרכב נכסים - לפחות 75% מנכסי הקרן הם נכסי נדל"ן מניב. לפחות 95% מנכסי הקרן הם נכסי נדל"ן מניב והשקעות פיננסיות.

מיקום נכסים - לפחות 75% מנכסי הנדל"ן המניב של הקרן נמצאים בישראל.

היקף הנכסים - היקף נכסי הנדל"ן המניב של הקרן יהיה 200 מליון ₪ לפחות.

מינוף - שיעור המינוף בקרן בגין נכסי הנדל"ן המניב אינו עולה על 60%. שיעור המינוף בגין הנכסים האחרים אינו עולה על 20%.

הכנסות - לפחות 75% מהכנסות הקרן נובעות מנכסי הנדל"ן המניב. לפחות 95% מהכנסות הקרן נובעות מנכסי הנדל"ן המניב, ומהשקעות פיננסיות (כגון רווחי הון מני"ע).

שליטה - חמישה משקיעים לא יחזיקו ביותר מ 50% מן הזכויות בהון או בהצבעה בקרן. (קופות גמל וקרנות נאמנות יימנו על פי מספר העמיתים בהן).

חלוקת רווחים - הקרן תהיה מחוייבת לחלק כדיבידנד לפחות 90% מרווחיה החשבונאיים השוטפים למשקיעיה. הקרן תוכל לחלק גם את מרכיב הפחת. הקרן תחוייב לחלק 100% מרווחי מכירת הנדל"ן (בניכוי מרכיב הפחת שחילקה בעבר).

ההמלצות לגבי מיסוי הקרן הן כדלקמן:

מיסוי ברמת הקרן - הכנסות שוטפות מנדל"ן (כגון דמי שכירות) והכנסות קשורות לנדל"ן (הכנסות פיננסיות המשמשות כהון חוזר לקרן) ימוסו בשיעור 36%. הכנסות ממכירת נדל"ן ימוסו בשיעור 12% בלבד. הכנסות אסורות (כגון הכנסות מעסקים שאינם מותרים לקרן) ימוסו בשיעור 60%.

מיסוי ברמת המשקיע המיסוי משתנה על פי סוג המשקיע: יחידים (או חברות שלא חל לגביהן פרק ב` לחוק התיאומים) ימוסו בשיעור 15% בעת מכירת מניות הקרן בבורסה ובעת חלוקת הרווחים מן הקרן. כמו כן יוכלו לקזז הפסדים ממכירת מניות בקרן כנגד רווחים שוטפים שחולקו להם מן הקרן באותה שנה, או רווחי הון ממכירת ניירות ערך אחרים, ולהיפך. חברות שחל עליהן חוק התיאומים ימוסו בשיעור 15% בגין חלוקת רווחי הקרן. רווחים ממכירת מניות בבורסה יחוייבו במסגרת פרק ב` לחוק התיאומים.

החברות המייסדות את הקרן בד"כ לא יחוייבו במס בגין חלוקת רווחי הקרן (פטור לחלוקת דיבידנד בין חברות). חלוקת רווחים הנובעים ממכירת נדל"ן בקרן תחוייב במס בשיעור 15%, ומכירת מניות הקרן תחוייב במס בשיעור 25% בלבד.

קופות גמל וקרנות פנסיה יהיו פטורות ממס בעת מכירת המניות בקרן, חלוקת רווחים מן הקרן, וכן יוכלו לקבל החזר מס בגין חלקן במס ששילמה הקרן.

3) העברת נכסים בעת הקמת קרן הנדל"ן על מנת לעודד הקמת קרנות נדל"ן ע"י חברות נדל"ן מניב, נקבע כי בשלב הקמת קרן הנדל"ן והעברת נכסי החברה אליה, תחוייב החברה המעבירה במס רכישה בשיעור 0.5% בלבד. החיוב במס שבח או מס רווחי הון יחול על פי הכללים הרגילים.