ייזהר המוכר - כל המלכודות

מימוש זכות במקרקעין, לא כל שכן מימוש זכות באיגוד מקרקעין, עלול להיות כרוך בתשלומי מסים והיטלים לרוב. כאשר המוכר איננו נמנה על יודעי הח"ן (או שלכל הפחות הצטייד ביועצים המתאימים), הרי שהינו נחשף - שלא בטובתו - למציאות פיסקאלית עתירת מס ומרובת סכנות, עד כדי כך, שבתום המהלך יכול שיתחרט על תחילתו. זאת ועוד, ככל שעסקינן בפעולות אדירות היקף, הרי שמטבע הדברים מוקדשת להן, מלכתחילה, תשומת הלב הראויה, ונדיר הדבר שלא ימצא להן המסלול המשפטי המועדף (שהינו, בין היתר, דל מס).

הקשיים והכשלים מתרחשים, בדרך כלל, בפעולות שאינן כאלו, ו/או כאשר הגורמים הרלוונטיים אינם בקיאים כהלכה בהיבטי המס הפוטנציאליים של הפעולות (לעיתים אף נמסר ליועצים מידע בלתי מדויק, או מידע חסר, וכתוצאה מכך "נתפרת" התקשרות בלתי אופטימלית). לטובת הקוראים, נפרט להלן מספר מלכודות מס אופייניות, שראוי להימנע מהן:

1. מלכודת המסמכים המקוריים - במקרים מסוימים, אין בידי המוכרים המסמכים המקוריים הנחוצים לביסוס "שווי הרכישה" של הזכות הנמכרת, או לגיבוי הסכומים הנוספים הניתנים לניכוי מהשבח (מסים, השבחות, היטלים, הוצאות וכיוצ"ב). במקרים מסוימים, המסמכים הללו מעולם לא היו ברשותם של המוכרים, שכן הזכות הנמכרת הגיעה לידיהם בהעברה "שקופה" (מתנה, או הורשה לאחר 31.3.1981). ראוי לעשות כל מאמץ לאתר את המסמכים הללו, ולפעמים ניתן לשכנע את מנהל מס שבח להתחשב גם בראיות חלופיות.

2. מלכודת "חזקת השיתוף" - כאשר מדובר בזכויות שהיו בבעלות ההורים - או הורי ההורים - והגיעו לידי המוכרים בהעברה "שקופה" כאמור, יש חשיבות רבה ליום הרכישה של הזכות בידי המעבירים. אם יצליחו המוכרים "לחזור" ליום הרכישה הרצוי, הריהם עשויים ליהנות במקרים מסוימים ממגן מס (בשיעור של 12% עד 24% מהשבח). בשל עיוותי מס עיזבון, האפשרות הזו נשללה ממי שירש את הזכות הנמכרת לפני 31.3.1981, אלא אם יצליח להוכיח כי חלה בגינה הלכת "חזקת השיתוף". אם אכן יוכיח זאת, עשוי המוכר ליהנות ממגן מס, בשל מחצית הזכות הנמכרת.

3. מלכודת המע"מ - במקרים מסוימים הזכות הנמכרת מהווה "נכס" או "ציוד" בידי עוסק, ולכן יחול מס ערך מוסף על מכירתה, אף אם נרכשה לפני שנת 1975, ומעולם לא נוכה מס תשומות בגינה. סוגיה אחרת עלולה להתעורר במקרה של מכירת מקרקעין (לרבות זכות באיגוד מקרקעין) לעוסק, בידי אדם שאין עיסוקו במכירת מקרקעין, וכן במכירת מקרקעין בידי אדם כאמור - למעט מכירת דירת מגורים - למלכ"ר, או למוסד כספי.

4. מלכודת דירת המגורים המזכה - זו המלכודת השכיחה מכולן, והיא "מופעלת" בעת מכירת דירת מגורים בידי יחיד, שמאמין כי יקבל פטור ממס שבח, ולא כן הוא. הסיבות לשלילת הפטור הינן רבות ומגוונות, מכדי שנסקור אותן ברשימה זו, ונסתפק בכך שנציע למוכרים הפוטנציאליים לבחון היטב את הסוגיה, מבעוד מועד, עם מומחה מס.

5. מלכודת היטל ההשבחה ודמי ההסכמה - בדרך כלל, מקבל מוכר הזכות על עצמו את תשלום היטל ההשבחה, ככל שישנו כזה, בשל תוספת והגברת זכויות השימוש במקרקעין הנמכרים, עד למועד המכר. התחייבות זו, שעלולה להגיע למחצית מתוספת השווי של זכויות השימוש "המשופרות", הינה מקור לא אכזב לויכוחים קשים עם הרשות המקומית, ולא אחת הדברים מגיעים לידי התדיינות משפטית ממושכת, כשכל אחד מהצדדים מסתייע בשמאים ועורכי דין. נושא דמי ההסכמה למינהל מקרקעי ישראל, בשל מקרקעין חכורים, מהווה אף הוא "מוקש" פוטנציאלי, שלא תמיד ניתן לפרק אותו מבעוד מועד.

6. מלכודת מסי הרכוש - כשהזכות הנמכרת הינה קרקע "בלתי מנוצלת" (שאיננה חקלאית), עלול המוכר למצוא עצמו, בין היתר - מחויב בתשלום מסי הרכוש, שנצברו במהלך השנים, לרבות חיובי הצמדה, ריבית וקנסות. מוכר שלא השכיל לטפל בנושא זה במסגרת ההסדרים השונים לחייבי מס רכוש, עלול למצוא את עצמו מופתע לרעה.

7. מלכודת פיצול הרשויות - מרבית תשלומי והיטלי החובה, הכרוכים במכירת הזכות, ניתנים לניכוי לצרכי קביעת השבח. דא עקא, שההליכים השונים, המתחייבים לשם כך, הינם ממושכים ומייגעים. לשם דוגמא נציין, כי ניהול מו"מ והליכי הערעור השונים בעניין היטל ההשבחה נמשכים, במקרים מסוימים, כמה שנים. המוכר המתוסכל חייב, בדרך כלל, להמציא בתוך פרק זמן קצוב את אישור מנהל מס שבח להעברת הבעלות במקרקעין הנמכרים, ולכן עליו לשלם למס שבח סכום מוגזם ובלתי ריאלי (או להמציא לחילופין ערבות כספית נאותה), כתנאי לקבלת האישור. אמנם, בהמשך הדרך רשאי המוכר להמציא למנהל מס שבח מסמכים מקוריים בדבר התשלומים הסופיים, ולקבל החזר מס בהתאם, אך איש לא יפצהו על ההפסד הכלכלי שנאלץ לספוג, בשל ריתוק הסכומים המיותרים לטובת מנהל מס שבח.

רשימה זו נכתבה ללא חדווה יתרה, וסביר להניח כי גם הקוראים לא ישבעו ממנה נחת - אך מוטב שיזהרו המוכרים הפוטנציאליים, ויחסכו מעצמם מפח נפש וחסרון כיס, מבעוד מועד.