יחיד לעומת חברה: רכישת נכס והשכרתו

אמנם, כיום בישראל שוק ההשכרה העסקית הנו "חלש" יחסית לתקופות העבר, אולם יש לזכור, שבמחירים הנמוכים של המקרקעין כיום קיימות הזדמנויות לרכוש נכסים במחירי מציאה, ואף הריבית שניתן לקבל בגין הלוואות כאמור הינה נמוכה מבעבר. כמו כן, מיסוים של אפיקי השקעה חלופיים במסגרת הרפורמה האחרונה במיסוי הישיר (כגון אפיקי חסכון ופיקדונות) עשוי לתרום אף היא לאטרקטיביות של ההשכרה העסקית. כן יש לזכור, כי במקרים רבים השכרת הנכס כאמור נעשית לגוף קשור אל המשכיר, וההשקעה בנכס היתה נדרשת בלאו הכי לצורכי עסקו של הנישום.

במקרים כאמור, עשוי אותו אדם לשקול האם לבצע את הפעולה (רכישת הנכס והשכרתו) כיחיד, או שמא לבצעה באמצעות חברה שבבעלותו. לאור הבדלי המיסוי של יחיד לעומת חברה, קיימת משמעות כלכלית-מיסוית לבחירה כאמור. כפי שנראה להלן, קיימים הבדלים הן בצד של מיסוי ההכנסות (כגון ההכנסה משכירות ומכירת הנכס) והן בצד של האפשרות לנכות הוצאות מסוימות (כגון הוצ' מימון ופחת). כמו כן, בכל הנוגע להשקעה באמצעות חברה, עשויה להיות עלות נוספת בגובה המס המוטל על משיכת רווחי החברה (ההכנסה מהשכירות או מהמכירה העתידית של הנכס) לאחר מס כדיבידנד בידי היחיד.

ננסה לרכז את השיקולים העיקריים בבחירת המסלול הנוח מבחינה מיסוית לביצוע רכישת הנכס והשכרתו. נציין, כי במסגרת שיקולים אלו לא התייחסנו לשיקולים נוספים העשויים להשפיע על הבחירה, כגון: האפשרות להעדר אחריות אישית ברכישה באמצעות תאגיד, השפעה של ההכנסות משכירות על הכנסות אחרות ו/או קיזוז הפסדים מפעילויות אחרות של הנישומים, עלויות הקמת ו/או תפעול חברה, וכיוצ"ב. בסופו של דבר, כמובן, כל מקרה ראוי שייבחן לגופו של עניין, בהתאם לנסיבותיו המיוחדות.

מבחינת הוצאות הפחת, יחיד רשאי לנכות בדרך כלל הוצאות פחת בשיעור של 2% מעלות הנכס (בהנחה של מבנה סטנדרטי, וכן שהיחיד אינו מנהל מערכת חשבונות כפולה), ואילו חברה עשויה לנכות 4% (במידה והיא כפופה להוראות פרק ב' לחוק התיאומים). הבדל זה בגובה הוצאת הפחת עשוי להיות משמעותי ביותר. נזכיר, כי מי שרכש נכס מקרקעין במהלך שנת 2003, היה זכאי לפחת מואץ בשיעור של 125% מהפחת הרגיל.

לגבי סוגיית הוצאות המימון, יחיד עשוי לנכות הוצאות כאמור הן לפי פקודת מס הכנסה (כל עוד מדובר בנכס קבוע המשמש אותו בהשגת הכנסה) או לפי חוק מיסוי מקרקעין בתנאים מסוימים (לאור תיקון החוק לאחרונה וע"א 00/4271 מ.ל. השקעות). יש לשים לב, כי אם אותו יחיד הינו נישום לפי פרק ג' לחוק התיאומים, הרי שהוא מוגבל לניכוי של 80% מהוצאות הריבית, כאשר חלק הוצאות המימון שאינן מותרות בניכוי לא יתווספו לעלות הנכס. כמו כן, חברה רשאית אף היא לנכות הוצאות מימון, הן לפי פקודת מס הכנסה והן לפי חוק מיסוי מקרקעין (בתנאים הנדרשים). אם החברה נישומה לפי פרק ב' לחוק התיאומים, הרי שאין הגבלה על גובה הוצאות המימון המותרות לה בניכוי, ואולם עשויה להיווצר לה תוספת בשל אינפלציה. מבחינת מיסוי ההכנסה מההשכרה, הרי שיחיד עשוי לשלם מס בגינה בשיעור המס השולי שלו (עד 50%) אם מדובר בהשכרה פירותית, ושיעור של 25% אם מדובר בהחכרה הונית (לגבי האבחנה בין השכרה פירותית להונית, ראה, בין היתר, את שנקבע בעמ"ה 99/1067 שלמה בר). חברה, לעומת זאת, תשלם מס בשיעור של 36% על השכרה פירותית ו-25% לגבי החכרות הוניות. יש לזכור, כי בחברה עשויה לקום עלות נוספת בגין משיכת הכסף לי חיד (מס של 25% על הדיבידנד, למשל).

מבחינת מיסוי רכישת הנכס ומכירתו, ההבדל היחיד הינו בעלות הנוספת לגבי משיכת הכסף מהחברה. זאת, משום שמס הרכישה בגין רכישת הנכס המסחרי הינו בשיעור של 5% (בין אם הרוכש הינו יחיד או חברה). כמו כן, במכירת הנכס ישולם מס שבח בשיעור של 25% על השבח הריאלי, הן לגבי מוכר-יחיד והן לגבי מוכרת-חברה, וכן לא תחול חבות במס מכירה (אם עסקינן בנכסים שנרכשו לאחר יום 7.11.2001).

שיקולים אלו ואחרים מלמדים, כי בחירת המבנה שבמסגרתו יוחזק ויושכר הנכס הינה רבת משמעות (ולא רק מבחינה מיסוית, כפי שצוין לעיל). ההבדלים המיסוים העיקריים הינם בכל הנוגע לניכוי הוצאות מימון (כאשר הנכס נרכש באמצעות הון זר) והוצאות פחת, וכן מבחינת אופן מיסוי ההכנסה מהשכרת הנכס. בנוסף, קיימת אותה עלות נוספת לגבי החזקה באמצעות חברה, לגבי משיכת הכסף למעלה. לאור זאת, מומלץ לשקול היטב את כל היתרונות והחסרונות שבהחזקה בכל אחת מהדרכים, ולבחור את הדרך המיטיבה עם הנישום הספציפי.

הכותבים הינם ממשרד ש. הורוביץ ושות'.