גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

השלכות אי פירעון לא הובנו

מטוטלת ההתייחסות של ביהמ"ש העליון על מידת הגנה על החייב, מצריכה התייחסות חקיקתית

חוקים הנוגעים לקניינו החשוב של האדם, קרי בית מגוריו, מספקים לנו לעיתים תכופות הלכות אשר מכל צד שלא נסתכל עליהן, הצד האחר יוצא נפגע על לא עוול בכפו. כזו היא הפסיקה בעניין עסקאות נוגדות ותקנת שוק במקרקעין (ראו פסק דין "גנז" ו"סונדרס"), במסגרתה קונה תמים מוצא עצמו שם כספו על קרן הצבי, ומאבד את הונו ואת בית חלומותיו שתכנן לרכוש.

כזו היא גם הפסיקה לעניין מימוש של שיעבוד על דרך משכנתא. כאן בעל המשכנתא, קרי הנושא, מממן את רכישת הנכס, וביום מן הימים נבצר ממנו מלהיפרע בגין חובו. שלושה חוקים חשובים מנסים להתמודד עם אתגר קשה ביותר של זכות הרכישה מול זכות החייב. אתגר זה שם על כף המאזניים מצד אחד את ההגנה על זכותו של הנושה להיפרע מהחייב, ועל-ידי זה להבטיח יציבות של שוק ההלוואות, ומצד שני את ההגנה על החייב שלא ייהפך לנטל על החברה בהיזרקו אל הרחוב בגין מימוש הדירה שהוא משכן.

שלושה חוקים אלו הינם סעיף 33 לחוק הגנת הדייר, סעיף 38 לחוק הוצאה לפועל וסעיף 86 א' לפקודת פשיטת הרגל. סעיפים אלו כוללים בתוכם סעיפי ויתור, ההופכים אותם לסעיפים דיספוזיטיביים (הניתנים להתנאה), כך שאם החייב מוותר על ההגנה הניתנת על-ידם, אזי ההגנה לא תחול.

בשנתיים האחרונות בית המשפט העליון סיפק שלושה פסקי דין חשובים בנושא. תחילת העניין היה בפסק הדין של השופט יעקב טירקל בפרשת רעא 94/1132 פי. אף. אי. אסטבלישמנט. בפסק דין זה, השופט טירקל נתן הגנה רחבה לחייב עת קבע, כי בכדי שהחייב לא יהיה מוגן לפי סעיפי החוק הנ"ל, יש לציין את מספרי הסעיפים בתנאי המשכנתא, וזאת בשל מדיניות משפטית הקובעת פרשנות דווקנית לצמצם את הוויתור על ההגנה על-ידי החייב.

בהמשך, השופטת דליה דורנר, תוך הסתייגות מהלכת פי אף איי, קבעה בעניין ע"א 01/1679 שפייזמן, כי אין צורך בציון דווקני של מספרי הסעיפים, וגם בלי ציון זה ויתור על הגנה יתפוס.

לאחרונה, סוגיה זו נדונה מהיבט אחר בבית המשפט העליון בעניין ע.א. 02/9136, מיסטר מאני ישראל בע"מ נ' שרה רייז בפני הרכב של השופט דורנר, ריבלין ונאור.

בעניין רייז, המשיבה משכנה את דירתה לטובת בנה, כדי שיוכל לקבל משכנתא מהמערערת אשר הינה חברה העוסקת במתן הלוואות חוץ בנקאיות.

בית המשפט המחוזי בתל-אביב, על-ידי השופטת דרורה פלפל, קיבל את טענת המשיבה, אשר לפיה לא הוסבר לה כיאה משמעות הוויתור על ההגנה שניתנת לה מכוח סעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל, המעניק הגנה של סידור חלוף לחייב.

המשיבה טענה, כי לא הבינה את המשמעות של מימוש המשכנתא, אשר פירושה כי הדירה תימכר כפנויה, וללא כל זכות להיות מוגנת או לקבל דיור חלופי.

המערערת ערערה על פסק הדין בבית המשפט המחוזי בטענה, כי בעת החתמת המשיבה על טפסי המשכנתא, המשיבה הבינה כי פירוש מימוש הדירה היא, כי הדירה תימכר כפנויה ללא זכות לדיור חלוף. המערערת החתימה את המשיבה על תנאי משכנתא המקובלים במוסדות בנקאיים ולא בנקאיים כאחת, הבאים להבטיח כי בעת מימוש הדירה יוכלו לממש את השעבוד ללא הפרעות וללא ירידת ערך בשל סעיפי הגנה של החוקים הנ"ל.

השופט ריבלין, אשר נתן את עיקר פסק הדין, ויתר השופטים הסכימו עמו, דחה את הערעור בקובעו כי בנסיבות המקרה דנן הוכח, כי המשיבה לא הבינה את משמעות הוויתור על "סידור חלוף" אשר ניתן לו מכוח סעיף 38 לחוק הוצל"פ. השופט ריבלין מקבל את קביעת בית משפט קמא, אשר קבע כי המשיבה הבינה כי המדובר ב"בטוחה להחזרת הלוואה" אך:

"העובדה כי בשטר המשכנתא מצויה הצהרה כללית של עורך הדין של המערערת, כי הסביר לצדדים "את מהות העיסקה שהם עומדים לבצע ואת התוצאות המשפטיות הנובעות ממנה", וכי שוכנע "שהדבר הובן להם כראוי" - אין בה די כדי לחתום תחת קביעתו העובדתית האמורה של בית המשפט המחוזי. לא ניתן להבין מהצהרה זו מה אכן נאמר ומה לא נאמר בעניין הגנת הסידור החלוף, ובית המשפט הצביע על העדויות מהן למד כי נושא זה לא הוסבר למשיבה...

אין ספק, כי פסק דין זה הינו סימן דרך בכל ההלכות הקשורות להגנת החייבים. ראשית כל, פסק דין זה מחייב את קהילת עורכי הדין המאמתים שטרות משכנתא, להיות דקדקנים יותר כאשר הם מחתימים את החייבים על שטרי המשכנתא. זהו פרט טכני ושגרתי, אך מסתבר בעל משמעות רחבה ביותר. מצד שני, לפסק דין זה משמעות נוספת, והיא כי למעשה "נטל ההוכחה" על נותן המשכנתא להוכיח שמקבל המשכנתא הבין מה תוצאות החמורות של אי החזר המשכנתא.

קיים קושי בלקבל פסק דין זה כהלכה מנחה לכל המקרים, ולא בכדי גם השופטים בשתי ערכאות הדגישו כי "בנסיבות העניין" הוכח כי לא הוסבר למשיבה מהות הוויתור. מפסק הדין קשה לדעת מה היו הנסיבות, אך חזקה כי התקיימו שם נסיבות חריגות ביותר, אשר הביאו את השופטים להגיע למסקנה זו, כי בדרך כלל מי שחותם על תנאי משכנתא חזקה עליו ששאל ובירר וקיבל הסבר משכנע מה הוא עושה.

לא בכדי, הבנקים בשנתיים האחרונות מכבידים ביותר על קבלת משכנתאות, ולעיתים מתנים את אישור ומתן ההלוואה בדרישות דווקניות אשר הצדדים, ויותר נכון עורכי הדין שלהם, לא יכולים או לא מוכנים לעמוד בהם. בשנתיים האחרונות הגיעו ללשכת עורכי הדין תלונות רבות של עורכי דין המלינים כי עורכי הדין הפכו בעקיפין למעין "עוגן" של בנק לכשרות העיסקה ו/או נכונות הזכויות ו/או מימוש הזכויות.

תוצאה של פסקי דין אלו הינה, כי למחרת הבנקים, מוציאים הנחיות ודרישות קפדניות יותר. מה גם, שבעניין מיסטר מאני, בתי המשפט בשתי הערכאות קבעו כי המשיבה אכן הבינה כי החוזה שהיא חותמת הינו חוזה למשכון דירתה. אז האם מי ש"מבין" מה זה "משכון" לא סביר להניח שמבין מה זה "מימוש משכון"?

"היפוך יוצרות" זה עלול להכביד על שוק המשכנתאות, ולהקשיח את התנהגות הבנקים הנותנים הלוואות. כותב שורות אלו כבר הציע בעבר, כי יש להסדיר את עניין שוק המשכנתאות בחוק מיוחד, אשר יתאים לצרכי הזמן והשעה, ופסק דין זה והדומים לו מדגיש את בעייתיות העניין.

הכותב מתמחה בדיני מקרקעין, תכנון ובנייה וממ"י.

עוד כתבות

דובר צה''ל, תא''ל דניאל הגרי / צילום: דובר צה''ל

דובר צה"ל: בכיר בחמאס חוסל בביה"ח שיפא

נזק נגרם לחצר בית בשלומי אחרי רצף אזעקות בגליל המערבי • דיווח: ישראל תקפה אזור פעילות של חיזבאללה בדמשק, 2 נפצעו • בית הדין בהאג הורה לישראל להכניס סיוע לעזה ללא הגבלה • מוקדם יותר: פצוע בינוני בפיגוע ירי בכביש 90 מצפון ליריחו • עדכונים שוטפים

ראסל אלוונגר, מנכ''ל טאואר סמיקונדקטור / צילום: ענבל מרמרי

ראסל אלוואנגר: "אני חייב הרבה לישראל. היא אפשרה לטאואר להפוך למה שהיא"

טאואר הייתה האקזיט המדובר של 2022, אולם הצעת הרכישה החלומית של אינטל נפלה ● המנכ"ל ראסל אלוואנגר ניצל אותה כדי להכניס רגל בדלת למפעל של אינטל בניו מקסיקו: "זו לא הייתה סטירת לחי גדולה. יש לנו עכשיו קיבולת ייצור" ● את דעותיו על המצב בישראל הוא שומר לעצמו: "להעיר על הנושא זה כמו להתארח אצל מישהו לארוחת ערב ולהגיד לו שהבית מבולגן"

מישל וונטסוס, לשעבר מנכ''ל ביוג'ן / צילום: Quris

"ביוג'ן הייתה פסגת הקריירה שלי עד כה": המנכ"ל לשעבר מדבר על התוכניות לעתיד

מישל וונטסוס היה מנכ"ל ביוג'ן בתקופה שבה הייתה במוקד תשומת הלב בעקבות התרופה החדשנית שלה לאלצהיימר, אבל בסוף שילם בכיסאו על הכישלון שלה בשוק ● בראיון ל"גלובס", הוא מגיב על הביקורת שהושמעה נגדו, מספר אילו חברות מעניינות אותו עכשיו ומדבר על ההשקעה שלו בקיוריס הישראלית ● על המיזם החדש שהוא מקים בסינגפור, הוא עדיין לא מוכן לפרט

סם בנקמן-פריד / צילום: ap, Bebeto Matthews

סם בנקמן-פריד, מייסד בורסת הקריפטו FTX, נידון ל-25 שנות מאסר

בנובמבר האחרון חבר מושבעים בארה"ב מצא את סם בנקמן-פריד אשם ● היום, השופט בתיק קבע כי הוא ירצה 25 שנות מאסר ● "אני הייתי המנכ"ל ולכן האחריות היא עלי", אמר בנקמן-פריד עם מתן גזר הדין

קרן כהן חזון, מנכ''לית ובעלת השליטה בתורפז / צילום: ששון משה

תורפז רוכשת יצרני חומרי טעם בלגית-גרמנית תמורת 48 מיליון דולר

תורפז צפויה לרכוש את קבוצת קלאריס & ווילך באמצעות חברת הבת שלה - פיט ● החברה מייצרת חומרי הגלם היחודיים לתחום הבשר והאפייה ומחזור המכירות שלה הסתכם ב-35.1 מיליון דולר ב-2023

ייצור השבבים / צילום: Shutterstock, Golubovy

חברות השבבים הישראליות שמשלמות על הקשחת הכללים

ביטול רכישת חברת שבבים ישראלים על ידי הענקית האמריקאית קוואלקום מתווספת לנסיגת אינטל מרכישת טאואר אשתקד ● לפי מומחים, מדובר במגמה מתעצמת של הקשחת העמדות מצד רגולטורים בעולם ● "חברות צריכות להתחיל לחשוב מראש על אלטרנטיבות", הם אומרים

''התייצבות ושיפור, גם אם צנוע, ברוב הפרמטרים הפיננסיים של ההייטק הישראלי'' / אילוסטרציה: Shutterstock

אחרי שנה קשה, הרבעון הראשון של 2024 מראה מגמה חיובית בתעשיית הטק הישראלית

על פי נתונים חדשים מדוח ההייטק "Tech Review", ברבעון הראשון של 2024 חברות הסטארט-אפ הישראליות גייסו כ-1.6 מיליארד דולר ● מדובר בעלייה של כ-10% ביחס לרבעון הקודם וירידה של 10% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד ● 38% מסך הסכום הכולל גוייס בחברות הסייבר

מנכ''ל האוצר שלומי הייזלר בוועידת מרכז הנדל''ן באילת / צילום: נאו מדיה

מנכ"ל האוצר נגד מנהל רשות המסים: "מס דירה שלישית ירחיק משקיעים משוק הנדל"ן"

לפי מנכ"ל האוצר, שלומי הייזלר, החזרת "מס דירה שלישית" כבר בתקציב הקרוב לא נמצאת על הפרק ● על הביקורת שהעביר ינקי קוינט בכנס התשתיות של גלובס בשבוע שעבר, הוא עונה: "אמירות חמורות ואין בהן דבר וחצי דבר. באוצר יש אנשים מופלאים" ● וזו התוכנית שלו למלא את קופת המדינה, נוכח הגירעון המחמיר

מה חדש בדוחות / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, חומרים: shutterstock

כלל: רווח של 305 מיליון שקל ב-2023, השפעת רכישת מקס עוד קטנה

מדור חדש של גלובס יביא את הסיפורים של עונת הדוחות בבורסת ת"א שאולי פספסתם ● והפעם: אימקו מסכמת את 2023 עם רווח כ-6.2 מיליון שקל לאחר שרשמה הפסד בתקופה המקבילה, כלל הציגה דוח רבעוני חזק, אך טרם רשמה רווח משמעותי מרכישת חברת כרטיסי האשראי מקס והרווח הנקי של מור השקעות זינק בכ-60% ● מדור חדש

דם אברמוב בקמפיין בנק הפועלים / צילום: צילום מסך

בלי אסקפיזם ועם לוחם בשיקום, הפרסומת של בנק הפועלים היא הזכורה ביותר

פרסומת הבנק, שבה מככב הלוחם הפצוע אדם אברמוב, היא גם המושקעת ביותר עם כ–1.6 מיליון שקל ● מדירוג הזכורות והאהובות של גלובס וגיאוקרטוגרפיה עולה כי השבוע התברגו שתי פרסומות חדשות: מנורה מבטחים וטאצ' ● הפרסומת של ביטוח 9 היא האהודה ביותר גם השבוע

הראלי בוול סטריט יימשך? זה מה שמלמדת ההיסטוריה

מדד המניות המוביל S&P 500 עשוי לסיים את הרבעון הראשון עם עלייה של 10% ● האם ניתן להסיק מכך שהמשך השנה יתאפיין בראלי? לפי מחקרים של כמה גופי השקעות, החדשות הרעות נוטות להגיע במחצית השנה השנייה

פרויקט תמ''א 38 בחיפה / צילום: פאול אורלייב

משרד המשפטים יוזם: יזמי התחדשות עירונית יתחייבו מראש על מועד מסירת הדירות

שורת תקנות שיזם משרד המשפטים, שיידונו בקרוב בוועדת הפנים של הכנסת, יחייבו יזמי התחדשות עירונית במתן מועדי מקסימום לאישור תוכנית הפרויקטים שלהם ואכלוס הדירות שהם מקימים ● תקנות בולטות נוספות הן חשיפת ערבויות מחייבות, גילוי ניגוד אינטרסים של היזמים, וידוא שהדיירים מבינים את ההסכם ועוד

קבוצת רוכבי אופניים עם טל ברודי. מימין: ריבה פרידמן בורוביק / צילום: דבורין תקשורת

מקבוצות אופניים ועד קבלת פנים בחזרה לבית: הארגון שמלווה מפונים במלחמה

מאז פרוץ המלחמה מלווה ארגון "הרוח הישראלית" אלפי משפחות של מפונים, ואף גייס תרומות בהיקף של 2.5 מיליון שקל ● מ"מ המנכ"לית, ריבה פרידמן בורוביק: "האתגר הגדול הוא שיקום הקהילות"

חיילים צרפתים מפטרלים בפריז / צילום: Reuters, Benoit Tessier

באירופה מתכוננים לאירוויזיון ואולימפיאדה תחת חשש כבד מחטיפות ופיגועים

אירוויזיון במאלמו, אליפות היורו בגרמניה ואולימפיאדה בפריז: שורת האירועים ההמוניים באירופה הקיץ, במקביל למלחמה בעזה והסיכון הגבוה לטרור איסלמי, מעלים את הכוננות בה לשיאים חדשים ● האמצעים שעל הפרק: שימוש ברחפנים והחזרת הנוכחות המשטרתית בגבולות

מירי רגב, ליכוד / צילום: אלכס קולומויסקי-ידיעות אחרונות

ועדות חקירה ממלכתיות תמיד הטילו אחריות אישית על ראש הממשלה?

עד כמה חריפה הביקורת שנמתחה על נתניהו בדוח מירון בהשוואה היסטורית? בדקנו ● המשרוקית של גלובס

בנק ההשקעות ג'יי. פי מורגן / צילום: Reuters, Mike Segar

האסטרטג של הבנק הגדול בעולם: "אתם לא תדעו כשהירידות יגיעו"

בבנק ג'יי פי מורגן שוב מזהירים מפני ירידות בשווקים, למרות שהתחזיות שלהם לא פוגעות כבר שנתיים וחצי ● האם הפעם התחזיות שלהם יתממשו? ומה הם ממליצים למשקיעים?

ביתן של קבוצת צ'אנגן בתערוכת מכוניות בסין / צילום: ap, Ng Han Guan

קבוצת הרכב השלישית בגודלה בסין בדרך לישראל

משלחת בכירה של צ'אנגן (Changan) סינית נערכת לייצא לישראל, הכניסה של החברה לישראל היא חלק ממהלך ההתרחבות הגלובלית שעליו הכריזה השנה ● מרצדס E קלאס והקרוסאובר של פורד: הדגמים החשמליים שבדרך ● השבוע בענף הרכב

עינת גנון / צילום: בר שניר

פרויקט הענק מתעכב: עוד פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו

עינת גנון, סמנכ"לית הרשות להתחדשות עירונית, הודיעה על פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו, לאחר שלאחרונה גם צחי דוד, סגן הממונה על התקציבים באוצר לשעבר, הסיר את מועמדותו לתפקיד ● כעת נותר מועמד אחד לבחירה, והמכרז עומד בפני ביטול

בורסת תל אביב / צילום: שלומי יוסף

בורסת ת"א ננעלה ביציבות; אלקטריאון זינקה ב-18%, ישראכרט ב-8%

אל על השלימה גיוס של 100 מיליון דולר, המנייה עולה ב-4% ● הבורסה בת"א מסכמת רבעון ראשון בעליות נאות במדדים המובילים ● לאומי על הדולר המתחזק: "מציע למשקיעים הצעה שאי אפשר לסרב לה" ● באופנהיימר צופים "רוח גבית לשוק המניות האמריקאי לפחות עד שנת 2025"

איל וולדמן / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת

שר החינוך התקפל ולאיל וולדמן יוענק פרס ישראל

לפני מספר שבועות הודיע שר החינוך יואב קיש כי הוא מבטל את טקס פרס ישראל, זאת בין היתר על רקע הפרסומים כי אחד מן הזוכים הוא היזם איל וולדמן ● כעת, חזר בו קיש מעמדתו והוא מכריז כי הטקס יתקיים כסדרו בשדרות ● ומי עוד בין הזוכים?