פידיון משכנתא: להתיר ניכוי מהשבח

מאחר ויש לראות את שווי המכירה של הזכות כשהיא נקייה מכל שעבוד או זכות לטובת צד שלישי, כך יש לראות גם את שווי הרכישה

בחודש מארס 1988 רכשה גב' רוזנפלד (להלן - המוכרת) מאדם בשם פולק מקרקעין ברמת השרון. בחודש מאי 2000 מכרה רוזנפלד את זכויותיה במקרקעין, ובקשר לעיסקת מכר זו נדרשו הוצאות שונות אותן ביקשה לנכות מהשבח.

מתברר, כי על המקרקעין, כנראה לפני רישומם על שם רוזנפלד, נרשמו שתי משכנתאות לטובת צד שלישי, כפי שעולה מפסק הדין והפסיקתא של ביהמ"ש המחוזי בת"א. בהתאם לפסקי דין אלו, היתה רשאית וזכאית המוכרת להירשם כבעלים של המקרקעין, וזאת בכפוף להסרת המשכנתאות הרובצות על הנכס לטובת הצד השלישי.

המוכרת טוענת, כי ביום 19.7.00 שילמה סכום של 102,300 שקל עבור פידיון המשכנתא, והיא עשתה כן על מנת שתוכל להעביר את זכויותיה במקרקעין למשפחת אנקורי, אשר רכשו ממנה את הזכויות במקרקעין, כשהמקרקעין שלה נקיים מכל שעבוד.

השאלה המשפטית אשר עלתה לדיון היא, האם יש לראות את תשלום המשכנתא אשר שילמה המוכרת כהוצאה מוכרת לצורך ניכויה מהשבח, ולא רק את המשכנתא אלא גם את ההוצאות המשפטיות (שכ"ט עו"ד) שהיו לה בקשר לפדיון המשכנתא?

עמדת מנהל מס שבח היתה, כי שני סוגי הוצאות אלו אינו מותר בניכוי מהשבח. ועדת הערר (ו"ע 01/1091) קבעה, כי ההוצאות המשפטיות אשר שולמו בגין הטיפול בפדיון המשכנתא מותרות בניכוי, אולם לגבי הסכומים אשר שולמו בגין חובות המשכנתא, החליטה ועדת הערר, לדעתי שלא בצדק, לא להתיר את ניכויים מהשבח, וזאת בניגוד מוחלט, לדעתי, לתכלית הכלכלית של מיסוי השבח מצד אחד, והן בניגוד לפרשנות תכליתית של הוראות חוק מיסוי מקרקעין, מצד שני, כמפורט להלן.

סעיף 39(1) לחוק מיסוי מקרקעין קובע, שכל הוצאה אשר הוציא המוכר, מיום רכישת המקרקעין על ידו ועד ליום מכירתם, לצורך השבחת המקרקעין, תיחשב כמוכרת לניכוי מהשבח, דהיינו, יש להקטין את הרווח בגובה הוצאה זו. האם תשלום חוב המשכנתא שרבצה על המקרקעין ואשר נשאה בו המוכרת ושולם על ידה, כאשר היא לא הייתה החייבת בחוב משכנתא זה, יש לחשבו כהוצאה מוכרת מהשבח על-פי סעיף 93(1) לחוק?

סעיף 17(א) לחוק מיסוי מקרקעין קובע, כי שווי המכירה הוא השווי ביום מכירת הזכות במקרקעין, כשהיא נקיה מכל שעבוד או משכנתא. לגישת וועדת הערר ובית המשפט המחוזי רואים, כי שווי המכירה הוא הערך ההוני המלא של הזכות במקרקעין, כפי שהוא כזה ביום המכירה, והערך ההוני המלא של המקרקעין הוא שוויו מבלי לקחת בחשבון את השעבודים ו/או המשכנתאות הרובצים על המקרקעין. דהיינו, שווי המקרקעין ייקבע ללא ההתחייבויות העומדות מולן אף אם אלו "נרכשות" יחד עם המקרקעין ע"י הרוכש, וזה האחרון מתחייב לפרוע חובות אלו.

כאשר מכרה רוזנפלד את זכויותיה במקרקעין, היא התחייבה בחוזה המכירה למכור את המקרקעין שבבעלותה, כשהם נקיים מכל שעבוד או זכות שהיא לטובת צד שלישי. ידעה והבינה המוכרת, כי העברת המקרקעין לקונים חייבת להיות בערך הוני מלא של מקרקעין אלו, כאשר לא רובץ עליהם כל חוב מכל סוג שהוא. זהו למעשה ולהלכה שווי המכירה.

הפועל היוצא מהנ"ל, לגישת ועדת הערר, הוא, כי תשלום חובות הרובצים על המקרקעין הנמכרים אינם יכולים להיחשב כהוצאה מוכרת ומותרת כניכוי מהשבח.

המוכרת מבקשת לראות בנסיבות המקרה כאן, שכאילו הייתה נאלצת להוציא מכספה היא ולשלם את חוב המשכנתא (חוב שלא היה שלה כלל), מקרה חריג שראוי להחיל עליו את סעיף 39(1) לחוק. כל זאת לאחר - וכך טוענת המוכרת - שהתברר לה שהיא נפלה בידי נוכל, שמכר לה את המקרקעין ומשכן אותם לאחרים, דבר שאילץ אותה לפנות לערכאות כדי לקבל את זכותה המלאה בהם.

אולם, כאמור לעיל, ועם כל הכבוד, חולק אני על עמדתה של ועדת הערר. לדעתי, כאשר נרכשות זכויות במקרקעין, אשר רובצים עליהן חובות והקונה מתחייב לשלם חובות אלו, יש לראות חובות אלו כחלק משווי הרכישה של המקרקעין, אף שלא ידע על קיום חובות אלו בעת רכישת המקרקעין, וזאת מכוח אותו נימוק משפטי אשר שימש את ועדת הערר; כאשר המחוקק קבע, כי שווי המקרקעין (ברכישה ובמכירה) יהיה בנטרול כל החובות, המשכנתאות והשעבודים הרובצים על המקרקעין, רצה למסות את השווי המלא של המקרקעין הן ברכישתם והן במכירתם. לכן, כאשר נרכשות זכויות ומשולם עבורם למוכר סך של 100 אולם קיימים חובות בגין משכנתא אשר נפרעים ע"י הקונה בסכום של 60, במקרה זה עלות המקרקעין לפי הוראות סעיף 17(א) לחוק צריכה להיות 160. לחילופין יש לראות בסכומים אלו כהוצאות השבחה, לפי העניין.

במילים אחרות, מאחר ויש לראות את שווי המכירה של הזכות כשהיא נקייה מכל שעבוד או זכות לטובת צד שלישי, כך יש לראות, לדעתי, גם את שווי הרכישה. דהיינו, אם בעת הרכישה הייתה משכנתא - יתוקן שווי הרכישה, ע"י הוספת סכום החוב לסכום ששולם, כך שהוא ייקבע לאחר שהזכות תהיה נקייה מהשעבוד. לכן, לעלות הנכס ששולמה יתווסף הסכום אשר אמור להיות משולם ע"י הקונה, על מנת לשחרר את הנכס מהשעבוד, וזאת בהתאם להוראות החוק בעניין זה.

יומן קורונה:
ניוזלטר יומי על כל מה שצריך לדעת
הרשמה
הרישום נכשל
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988