ק.ב.ע: העיסקה הבאה בדרך

המתחם בן 277 הדונמים, המשקיף בשיפוע אל עבר הים, נחשב בעיני כרישי נדל"ן רבים, ובייחוד בעיני הנדל"ניסטים המקומיים, למכרה זהב. המתחם היה בבעלות, במושע, של חברת ק.ב.ע (קבוצת בוני ערים) בשיעור של 70% ומינהל מקרקעי ישראל 30%.

ק.ב.ע היא חברה פרטית שהוקמה ב-56' וקיבלה מממשלת ישראל זיכיון לפיתוח ותכנון העיר אשדוד. עיקר פעילות החברה הוא בתחום פיתוח והשבחת מאגר הקרקעות בבעלותה, וכן בעלות על נכסים מניבים בהיקף של כעשרת אלפי מ"ר. האחזקות בחברה מתחלקות בין חברת כלל תעשיות, לה 53%, קבוצת נכסים ובניין לה 23%, וחברת שיכון עובדים מקבוצת שיכון ובינוי, עם 24%. לחברה מאגר קרקעות גדול מאוד בשטחי אשדוד, המסתכם בכ-2,000 דונם ברחבי העיר.

מעת לעת התארגנה לה קבוצה תורנית ופקדה את משרדו של משנה למנכ"ל אי.די.בי, רפי ביסקר, בהצעה לרכוש את המתחם. ביסקר, אשר התמנה ע"י נוחי דנקנר בשנת 2000 לנהל ולהוביל את כל מערך הבנייה של הקבוצה, לא מיהר להיפרד מהמתחם. כרבים אחרים, גם דמרי ניסה את מזלו ולפני מספר שנים ניהל מגעים מול ביסקר לרכישת המתחם, אולם, כגורל אחרים, גם הוא נענה בשלילה.

בשנה האחרונה פעל ביסקר לייזום תב"ע (תוכנית בנין עיר) נקודתית, המהווה תיקון תב"ע ותוספת זכויות בנייה ל-1,200 דירות, בבנייה רוויה, וכ-10,000 מ"ר למסחר. בשלהי שנת 2004 אושרה התוכנית למתן תוקף.

ב-1 לדצמבר 2004 התרחש אירוע מפתח בעיסקה זו: הוועדה המקומית לתכנון ובנייה של עיריית אשדוד אישרה פה אחד את ההסכם לתשלום היטל ההשבחה בגין התוכנית. מפרוטוקול הוועדה שהגיע לידי "גלובס" עולה, כי חברת ק.ב.ע נדרשה לשלם היטל השבחה ממוצע ליח"ד בסך של 2,000 דולר, והיטל השבחה למ"ר מסחרי עיקרי בסך 60 דולר, ובסה"כ סכום כולל של 2,450,860 דולר.

לדברי הקבלן יחיאל אבו, הפועל מזה כ-30 שנים בעיר אשדוד, "סכום זה איננו סביר, בהתייחס למיקום המתחם, שווי הזכויות המוקנות לו מעבר לשווי הזכויות הקודמות". לדבריו, היטל ההשבחה לקרקע ליח"ד, היה צפוי להיקבע בגבולות 8,000-10,000 דולר, כפי שמקובל ומשולם ע"י יזמים אחרים בעיר.

כדי להבין את פוטנציאל הרווחיות בפרויקט, קרקע לדירה בסמוך למתחם אשר נרכש ע"י דמרי, הוערכה ע"י שמאי מקרקעין בסכום של 54 אלף דולר. דירות בנות 4 חדרים נמכרות בסביבה במחיר ממוצע של כ-200 אלף דולר. דמרי, אם כך, קנה במחיר נמוך מזה באופן משמעותי.

אישור התב"ע והיטל ההשבחה אפשרו לביסקר אור ירוק לנהל מו"מ אינטנסיבי. ואכן, כעבור חודש בלבד, לאחר אישור היטל ההשבחה, הושלמה העיסקה והמתחם נמכר ליגאל דימרי.

אמנם דמרי הוא שרכש את המתחם מקבוצת אי.די.בי והוא החתום על הסכם המכר, אבל עוד באותו יום הוא חתם על הסכם נאמנות, לפיו ימכור מחצית מהזכויות במתחם לקבוצת משקיעים מקומית. הקבוצה כוללת את חבר מועצת עיריית אשדוד ובעל חברת פילגר, ג'קי בן-זקן יחד עם הכדורגלן לשעבר ואיש העסקים בהווה, חיים רביבו, מנכ"ל מילומור ואיש הנדל"ן פרדי רובינזון, ואיש העסקים שעיקר פעילותו במזרח אירופה, אברהם נאניקשוילי.

לדברי דמרי, השותפות הינה פרי מחויבות היסטורית, אשר נרקמה בינו לבין בן-זקן. "בעבר הבטחנו זה לזה, שבמידה ואחד מאיתנו ירכוש את המתחם, אזי השני ייכנס כשותף. אני אדם שעומד מאחורי דבריו ומקיים", אומר דמרי.

בן-זקן הוא דמות פוליטית מוכרת באשדוד, חבר מועצת העיר מטעם סיעה עצמאית הקרויה אשדוד-אין. בשנים האחרונות חבר לחיים רביבו, ומאז השניים משקיעים בנדל"ן בפריסה ארצית. נראה, כי המהלך האחרון מהווה קפיצת מדרגה לשניים. בין עסקיהם, בעלות בקניון פאור-סנטר במרכז אשדוד, אשר הוקם בעלות של 34 מיליון דולר, קרקע לבניית מלון במרינה באשדוד, 11 דונם בשני אתרים שונים בביל"ו סנטר ברחובות ועוד.

דמרי, 48, אחד מגדולי הקבלנים הפרטיים, גייס בבורסה בחודש מאי 2004 כ-100 מיליון שקל במניות, אגרות חוב ואופציות. מטרת ההנפקה הייתה לפרוע חלק מחובות החברה לבנקים בסך 325 מיליון שקל, ולשחרר את דמרי מחלק מהערבויות האישיות, שנתן לבנקים בגין חובות אלו. בתשקיף נחשפו פרטים על עסקיה של דמרי. החברה צמחה בתחילת שנות ה-90, עם גל העלייה מברה"מ, ובנתה בעיקר באזור הדרום. כיום, החברה בונה בת"א (כוכב הצפון), מודיעין, ירושלים, ראשון-לציון, באר-שבע, נתיבות, שדרות ואילת. נכון לרבעון השלישי של שנת 2004, החברה בונה כ-1,425 דירות ב-18 פרויקטים שונים בארץ, מתוכם 560 דירות נמכרו, בתמורה כספית כוללת של 430 מיליון שקל.

ניתוח התפלגות המכירות לפי ערים מעלה, כי 72% מהמכירות של החברה, בתשעת החודשים הראשונים של שנת 2004, נבעו ממכירות בפרויקטים באשדוד, גן יבנה, ראשון-לציון, ת"א, מודיעין וירושלים. החברה סיימה את התקופה ברווח נקי של כ-18 מיליון שקל, בדומה לרווח בתקופה המקבילה של 2003. לדמרי מלאי קרקעות המיועדות לבנייה בשווי כספי של 150 מיליון שקל בלבד, כך שהרכישה האחרונה מכפילה את שווי הקרקעות שברשותו.

דמרי מכיר היטב את שוק המגורים באשדוד, ולכן ניגש למו"מ ללא הערכת שמאי, או כל גורם מקצועי אחר, מלבד חושיו הבריאים. דמרי מכיר גם את חברת ק.ב.ע, שממנה רכש בשנת 2002 קרקע ל-360 יח"ד, ברובע הסיטי באשדוד מהחברה.

גלובס: איך שמעת על העיסקה?

דמרי: "ימים אחדים לפני החתימה טלפן אליי מתווך מקומי של אנגלו סכסון, והציע לי לרכוש קרקע לדירות במע"ר של אשדוד. ההצעה הדליקה לי נורה אדומה. וידאתי שאכן מתנהל מו"מ, ושנוכחתי לדעת שמתקיימים מגעים מתקדמים עם קבוצות שונות, הרמתי טלפון לרפי ביסקר וקבענו למחרת בבוקר. כשהגעתי ראיתי מספר קבוצות, ביניהם, עמי פרץ מבוני התיכון, האחים מחלוף, חברת צימר, קרן פייר של שלמה גרופמן ואחרים.

"עיינתי בחוזה המכר, שכלל התניה של מקדמה בסך 5 מיליון דולר ותשלום היתרה תוך 120 ימים. ביקשתי ממנהל סניף הבנק להכין לי צ'ק בנקאי על סך 5 מיליון דולר. ברגע שנתתי להם את הצ'ק, התחלנו להכין טיוטא לחוזה. החוזה כלל התניה, ששער הבסיס של הדולר לא יפחת מ-4.35. מכיוון שכל אגורה שווה 600 אלף שקל, דרשתי להציב רף עליון לשער הבסיס של הדולר בשיעור של 4.37. הם הסכימו, כי באותו יום שער הדולר ירד ל-4.32. בערב סגרנו את כל הקצוות, ואז הכרעתי את המו"מ, כאשר הנחתי על השולחן הצעה של 57 מיליון דולר. סה"כ אני משלם 46 אלף דולר קרקע לדירה".

- מהו מחיר המכירה שתדרוש בפרויקט?

"דירה שנמכרה לפני 3 שנים במרינה ב-800 אלף שקל, מתומחרת היום ב-1.1 מיליון שקל. מדובר בעלייה בשיעור של 27%. רמת הביקושים לדירות באשדוד במגמת עלייה, בייחוד באיזור המרינה והמע"ר. המתחם שרכשתי סמוך למרינה הוא אף משובח מהמתחמים במרינה, שכן הוא מתוכנן כשכונה נפרדת וסגורה. מתוכננים בו בנייני ציבור, שיספקו שירותים קהילתיים, שטחים ירוקים ועוד".

- איך תסביר את מגמת הביקושים הערה באשדוד, בניגוד למגמה הכללית המאפיינת את ענף המגורים?

"אשדוד היא עיר איכותית, עם רמת חינוך ושירותי קהילה מובחרים. המיקום שלה יוצא מן הכלל, ומחירי הדירות בה סבירים".

- מהו הצפי לתחילת הפרויקט?

"אנו נבצע מספר שינויים בתוכנית, ביניהם הרחבת שטח הדירות, ואני מקווה שבפרק זמן של שנה נעלה על הקרקע ונתחיל בהקמת הפרויקט".

השותף הרביעי לעיסקה, אשר אותו איש לא מזכיר, הוא מינהל מקרקעי ישראל, המחזיק כ-30% בזכויות הבעלות במתחם, במושע.

ל"גלובס" נודע, כי במסגרת הסכם עקרונות, המינהל העניק לקבוצת ק.ב.ע את הזכות לבחור שטחים בכל אתר במתחם, בשיעור בעלותה, 70%, ללא הגבלה. יצוין, כי במתחם מצויים עורקי חול, ששוויים כחומר מילוי מוערך ע"י גורמי נדל"ן מקומיים בסכום של 5-6 מיליון דולר. בנוסף, המינהל העניק לק.ב.ע את זכות הסירוב הראשונה, בעת שיחליט לשווק את חלקו היחסי.

אם העיסקה מצטיירת כאטרקטיבית כל כך, מדוע אם כן אי.די.בי לא מפתחת אותו בעצמה?

על כך עונה ביסקר: "הקבוצה העדיפה למכור את המתחם לגורם שלישי, על פני האפשרות לבנות באמצעות אחת מחברות הבת שלה, וזאת בשל מדיניות הקבוצה להימנע מעסקאות עם בעלי עניין".

יש גם מי שחש נפגע מהעיסקה ולא מפרגן. הקבלן יחיאל אבו: "בסוף שנת 2003 חברתי לקבלן שמעון צרפתי, הפועל גם הוא באיזור אשדוד, וביחד גיבשנו הצעה לרכישת המתחם מידי חברת ק.ב.ע. ב-25 לדצמבר 2003 העלנו את ההצעה בכתב ושיגרנו את המכתב למנכ"ל גנדן, רפי ביסקר. בזמנו, לא חלה שום תוכנית במתחם, ומפני שהבאנו בחשבון חבות בגין היטל ההשבחה, בסכום של 8-10 אלף דולר לדירה, תמחרנו את ההצעה לפי 26 אלף דולר לקרקע ליח"ד ו-260 דולר למ"ר מסחרי. הצגנו אישורים רשמיים מאת בנק לאומי, המוכיחים שיש לנו קו אשראי פתוח בהיקף של 55 מיליון דולר. ביסקר לא התייחס להצעתנו".

ביסקר: "מרגע קבלת ההחלטה למכירת הקרקע, היא הוצעה למכירה לכל המעוניין. אכן הוגשו מספר הצעות רציניות במהלך סוף השבוע הקודם. ביום ראשון, לאחר משא ומתן ארוך ואינטנסיבי בין שלוש קבוצות, הוחלט לקבל את הצעתו של המרבה במחיר. העיסקה נחתמה ביום א' שעבר בשעות הערב המאוחרות. לא היה כל הליך של איפה ואיפה בבחירת הקונה, ואנו מאחלים לו בהצלחה".

לאי.די.בי יש על הפרק אינטרס קרקעי נוסף באשדוד. בבעלות חברת ק.ב.ע שטח הכולל כאלף דונם, מדרום לאשדוד, בצידה המזרחי הצמוד לרובע י"ז, בתחום השיפוט של המועצה האיזורית באר-טוביה. לטענת גורמי נדל"ן באשדוד, לאחרונה ניהל ראש עיריית אשדוד, צבי צילקר, מו"מ חשאי לסיפוח השטח הזה לטובת אשדוד. לפני מספר חודשים הודיע צילקר, כי עיריית אשדוד ומועצת באר-טוביה חתמו על הסכם להעברת השטח מבאר-טוביה לתחום השיפוט של אשדוד.

ההסכם דורש את חתימת שר הפנים, וזו לדברי חברי מועצת עיר באשדוד, טרם התקבלה, שכן מנכ"ל המשרד, גדעון בר-לב, התנגד לקיום העיסקה.

במתחם חלות תוכניות רבות, ביניהן תוכנית מתאר אשדוד, אשר קבעה את השטח לרזרבה למגורים ולייעור, ותוכנית מתאר מחוזית, אשר קבעה את השטח ל'תכנון בעתיד'. במסגרת ההסדר להעברת השטח נקבע, כי עיריית אשדוד תתיר למועצת באר טוביה להשתמש בתשתיות העירוניות לצורך הקמת חוף הרחצה המוכרז של המועצה ותאפשר גישה אליו. עיריית אשדוד אף התחייבה להקים ולתחזק את החוף ללא תשלום. שתי הרשויות יתחלקו ביניהן בהכנסות מהיטל ההשבחה עם הקמת השכונה החדשה.

חברת ק.ב.ע מתכננת לייעד את השטח לבניית שכונה, הכוללת 850 וילות יוקרתית. החברה צפויה להגיש תוכנית בניין ערים מפורטת תוך זמן קצר, ומתכוונת לפעול, בשיתוף הרשויות הרלוונטיות, לקידומה ואישורה של התב"ע. גורמי נדל"ן הפועלים באיזור מעריכים, כי הרווח הצפוי לחברה בפרויקט מוערך בכ-100 מיליון דולר.

רפי ביסקר, בראיונות קודמים, שיבח את ראש העיר צבי צילקר על יוזמתו, שתכניס לעירייה כסף רב בהיטלים ואגרות, בזכות הפרויקט היוקרתי במתחם הדרומי.

לסיכום, מי מרוויח מהפרויקט: דמרי רכש את הקרקע במתחם במחיר אטרקטיבי, ואם יתגשמו תחזיות המכירה האופטימיות שלו, הוא ירוויח בגדול. קבוצת אי.די.בי ושותפיה בחברת ק.ב.ע ירשמו רווח הון כולל על קרקע שנרכשה במחירים היסטוריים של 145 מיליון שקל, רווח אשר יחולק בין חברות הקונצרן - כלל תעשיות תרשום רווח נקי של 79 מיליון שקל ברבעון הראשון; נכסים ובניין תרשום רווח של 32.5 מיליון שקל; ואילו שיכון ובינוי תרשום רווח נקי של 33.5 מיליון שקל. חבר המועצה ג'קי בן-זקן הצטרף לעיסקה ועלה ליגה. עיריית אשדוד ותושביה לא הרוויחו הרבה מהיטל ההשבחה.