רישום זכויות בדירות מגורים: מחכים למשיח

נתון זה יש בו כדי לשקף מצב קשה - הן של בעלי הזכויות בדירה, והן של המשק הישראלי בכללותו. השיטה הנהוגה בישראל לעניין הקניית זכויות במקרקעין והעברתם, כפי שהיא מוסדרת בחוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969, מבוססת על רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין. השלמת רישום הזכויות הכרחית להשלמתה של עסקת המקרקעין.

בהתאם להוראות החוק, זכות המקרקעין מוכרת רק לאחר שהיא נרשמה בפנקס המקרקעין. רישום בפנקסי המקרקעין במקרקעין מוסדרים מהווה ראיה חותכת לתוכנם. כיום, למעלה מ-95% מקרקעות המדינה רשומות כמקרקעין מוסדרים. רישום הזכויות בלשכת רשם המקרקעין מבטיח אם כן, כי עורך עיסקה במקרקעין ידע במדויק מהן הזכויות אותן הוא רוכש, האם עסקינן בזכות נקייה, ומהם השעבודים וההערות החלים על המקרקעין.

מן האמור עד כה עולה, כי קיים שוני מהותי בין מי שזכויות דירת המגורים אשר בבעלותו רשומה בפנקסי המקרקעין, לבין מי שדירתו איננה רשומה. שוני זה מקבל ביטוי הן בסחירות הדירה והן באפשרות ליטול משכנתאות שיובטחו על-ידי הדירה.

באשר לסחירות דירת המגורים - נקבע בדו"ח הוועדה, כי שווי דירה שאיננה רשומה עלול להיות נמוך ב-5%-10% משווי דירה דומה רשומה.

באשר למשכנתאות - בעלי דירות שזכויותיהן אינן רשומות נתקלים בקשיים רבים עד לקבלת משכנתא. לעיתים נדרשים לחלופות יקרות יותר, ולעיתים לגיוס ערבים.

זאת ועוד: העדר רישום גורם נזק כבד למשק הישראלי בכללותו. נבהיר: ריבוי דירות שרישומן טרם הוסדר בלשכת רישום המקרקעין משמעותו ייחוד חלק ניכר מן האשראי הניתן על-ידי בנקים בישראל לענף הבנייה, לצורך העמדת ערבויות בנקאיות לטובת הרוכשים שזכויותיהם טרם נרשמו.

בנוסף, העדר הרישום מהווה הגבלה על המשק הישראלי לעשות שימוש במקרקעין כבטוחה לקבלת אשראי, שיכול היה לשמש לפיתוח בנייה נוספת ועסקים אחרים.

מן האמור עד כה עולה תמונה קשה. העדר הרישום גורם באופן ודאי נזק כבד לבעלים. עסקינן בהערכה על הצד הנמוך, בנזקים של עשרות אלפי שקלים לכל בעלים של דירת מגורים אשר איננה רשומה. לכך יש להוסיף את התשלומים שנדרשים לשלם הבעלים בכל פעם שהם מבקשים לבצע עיסקה של העברת זכויות בדירה. על עניין זה נעמוד בהרחבה להלן.

עד כאן התופעה ונזקיה. עולה השאלה, מהם הגורמים לתופעה זו וכיצד ניתן להביא לפתרון הבעיה? כאמור, ממשלת ישראל מינתה ועדה בינמשרדית אשר הגישה את המלצותיה בחודש אפריל 1998. הוועדה המליצה על שינויים ברובד החקיקתי, שינויים ברובד של ארגון סדרי עבודה של הגופים המעורבים בתהליכי הרישום, ויצירת מנגנון ליווי ליישום המלצות הוועדה.

חלק מהמלצות הוועדה דן בפעילות חברות הבנייה בישראל. חברות הבנייה מתחייבות במסגרת הסכמי הרכישה עם הרוכשים לרשום את הזכויות על שם כל אחד מהרוכשים בלשכת רישום המקרקעין.

כפועל יוצא מהזמן הנדרש עד להשלמת הליכי הרישום, מנהלות חברות הבנייה מרשם פנימי במשרדיהן. מרשם זה משקף את המכירה לרוכש הראשון ואת הפעולות שנעשו במקרקעין לאחר מכן. בע"א 2299/99 שפייר נ' דיור לעולה, תק - עליון 2001 (1) 1553, קבע בית המשפט העליון, כי מעמדה של חברת בנייה המפעילה מרשם פנימי כמעמד רשות ציבורית בכל הנוגע לחובותיה כלפי ציבור הרוכשים.

הוועדה מצאה, כי כל אחת מחברות הבנייה קבעה לעצמה תעריפים לטיפול במרשם הפנימי. תעריפים אלו היו גבוהים פי כמה מהתעריפים הקבועים בלשכת רישום המקרקעין, והסתכמו באלפי שקלים בגין כל פעולת העברה של זכויות.

יתרה מכך, וזהו העיקר: הוועדה קבעה, כי העובדה שחברות הבנייה גבו כספים בסכומים לא מבוטלים היוותה תמריץ שלילי לחברות לבצע את רישום הדירות. בנסיבות אלו, המלצות הוועדה היו לקבוע, על-פי דין, תעריפים מקסימליים לפעולות אותן מבצעות החברות במסגרת המרשם הפנימי.

המלצות הוועדה בעניין זה יושמו עם התקנת צו פיקוח על מחירי מצרכים ושירותים (קביעת מחיר מירבי לשירותי נותן שירות בהעדר רישום זכויות בפנקסי המקרקעין), התש"ס - 1999.

צו זה נכנס לתוקפו ביום 1/1/2000, ובהתאם לקבוע בו הופחתו בהדרגה הסכומים המירביים אותם רשאיות לגבות חברות הבנייה בגין העברת זכויות. זאת, עד להשוואת סכומים אלו (ביום 1/1/2005) לסכומים הנגבים בלשכת רישום המקרקעין. בדרך זו, כך סברה הוועדה, יאוין התמריץ השלילי אצל חברות הבנייה, והן יזדרזו לפעול להשלמת הליכי הרישום.

והנה, למרות האמור עד כה וחרף העובדה שחלפו כמעט 4 שנים מהמועד בו יושמו המלצות הוועדה, אם כי לא במלואן, עדיין נותרו מאות אלפי דירות לא רשומות. הגורמים לכך הם המשך הסרבול במשרד הבינוי והשיכון, והעדר אכיפה כלפי חברות בנייה המפרות את צו הפיקוח וממשיכות לגבות סכומים גבוהים מציבור לקוחותיהן. יצוין בעניין זה, כי חלק מחברות הבנייה מיישמות את הוראות הצו במלואן.

עוד יצוין, כי כנגד אחת מחברות הבנייה שהפרה את הצו וגבתה ביתר ממאות לקוחותיה, הוגשה לפני כשנה תובענה ייצוגית, אליה הצטרף היועץ המשפטי לממשלה. בשל העומס הרב המוטל על בתי המשפט, טרם הוכרע עניינה של תובענה זו.

לסיכום ניתן לומר, כי פתרון קסם אין, אולם מוטלת חובה על משרד הבינוי והשיכון ומשרד האוצר למגר בכל דרך תופעה זו, אשר גורמת נזקים אדירים למאות אלפי משפחות בישראל ולמשק הישראלי בכללותו.

הכותב הוא ממשרד עו"ד אריאל שמר ושות'.