תוכנית השימור של ת"א: צעד קדימה, שניים אחורה

שוב חלפו חודשים, ורק בעקבות פנייה לערכאות (של ארגון הקבלנים בת"א ואחרים, באמצעות הח"מ) חויבה הוועדה המחוזית להביא את הטיפול בתיק לידי סיום במועדים שנקצבו לה ע"י בית המשפט.

לאחרונה פורסמה החלטתה של הוועדה המחוזית בעניין, אליה צורף החלק הכללי של דו"ח החוקר. הוועדה החליטה לאמץ את מרבית המלצות החוקר תוך שינויים מיוזמתה, וקבעה כי יש ליתן תוקף לתוכנית, בכפוף לשינויים מרחיקי לכת בתוכנית המופקדת.

אין לנו ספק, כמי שייצגו בהליכים את "נפגעי תוכנית השימור", כי במקור היתה התוכנית "כבדה, מורכבת ומסובכת" (כמאמר החוקר), ואנו סבורים כי עתה, לאור תיקוניה, היא מסובכת עשרת מונים.

הוספת משפטים בתוכנית כגון: "תוספת שטח עבור הפרש עלויות שיפוץ - מקדם עלויות השיפוץ (150/165) כפול שטח מעטפת המבנה לחלק לשווי זכויות מטר במבנה לשימור" (כך במקור), קשים לקריאה, קשים עוד יותר להבנה, וקשים הרבה יותר ליישום.

נקודת המוצא של החוקר והוועדה היתה, כפי הנראה, שיש לאשר את התוכנית בכל מחיר, שהרי אחרת לא ניתן להבין מדוע, לאור הפגמים הרבים שמצא החוקר בתוכנית המופקדת, הנזק לנפגעיה הרבים והחשיפה של קופת הציבור לתביעות בהיקפים שלא ניתנים לשיעור - העדיפו החוקר והוועדה להטליא את התוכנית טלאי על גבי טלאי, ולא לבטלה.

ומכיוון שהדברים חריפים, להלן מס' דוגמאות מתוך העשרות הרבות של העמודים שכולל הדו"ח הכללי של החוקר (אליו מתווסף גם דו"ח פרטני, שטרם הופץ, הכולל 500 עמוד):

בניגוד לטענה כי התוכנית המופקדת "מאוזנת", החוקר קובע, כי ברוב המבנים התמרוץ המופיע כפיצוי בתוכנית הוא מצומצם, ובמקרים לא מעטים, ע"פ הערכתו, הוא אינו מספיק כדי לכסות את הוצאות השיפוץ "השימורי" בפועל.

הוועדה החליטה אומנם להגדיל את התמרוץ, אך התמרוץ המוגדל לא עמד לבחינת הציבור ולביקורתו, וספק אם יש בו די.

בעוד שתוכנית השימור קבעה, כי מי שיעז לתבוע פיצויים בגין ירידת ערך עם אישור התוכנית יפסיד את ההטבות שמקנה לו התוכנית, המליץ החוקר שלא להתנות את מתן התמריץ בהעדר תביעה, והמלצתו התקבלה וראוי שכך.

החוקר מאשר את הטענה שהעלו המתנגדים בדבר אובדן משמעותי של היטלי השבחה מקום שבו יינתן פיצוי לנפגעי תוכנית באמצעות זכויות להעברה, והמדובר בסכומים ניכרים (להערכת החוקר, שווי הזכויות להעברה הינו 83 מיליון דולר, ומכאן שאובדן הטילי ההשבחה בגינם הנו כמחצית הסכום).

החוקר מבקר את מסמכי הרקע הכלכליים, וקובע כי מפריעה ההתעלמות מניסיון להציג במסמכים אלו אומדן כמותי לבעיות המפורטות בהם.

החוקר אף קובע, כי "לא נמצאה הוכחה חד-משמעית, המבוססת על מחקרים, המצביעה על עליית ערכם של מבנים לאחר שימור בהשוואה לאותם מבנים ששופצו בשיפוץ רגיל אך מוקפד". אמור מעתה, כי לא השיפוץ נשוא התוכנית הוא המשביח, אלא שיפוץ מוקפד שכל אחד זכאי לעשותו, ואם הוא כלול בתוכנית השימור - הרי שאותו שיפוץ כפוף למגבלות ושיקולים בירוקרטיים (ואלו, מן הסתם פוגעים בשווי ולא מוסיפים עליו). עוד נקבע, כי שיטת ניוד זכויות הבנייה תבוסס על שווי ולא על שטח, וכי תוקם ועדה מיוחדת שתעסוק בביצוע התוכנית.

לו אני מהנדס עיריית ת"א, דני קייזר, הרי שהחלטה זו היתה הופכת את לילותי ללילות שימורים, שהרי קשייה ומטלותיה (ומנינו רק מקצתם, ולא פרטנו את הדרישות שהוטלו על עיריית ת"א להקים מנגנונים בירוקרטיים הולמים, לקחת על עצמה הכנת תיקי ציוד, ליצור מקורות מימון ועוד), מטילים גזרה שאין להם סיכוי ליישם באופן סביר. ומכיוון שכך, אני סבור כי גם לאחר תיקוניה, תלאותיה והטלאותיה של התוכנית היא עדיין תוכנית מגלומנית, בלתי ניתנת ליישום סביר, ותמשיך לפגוע ברבים מאלו הכלולים בה.

ראויה העיר לשימור, אך שימור סביר והגיוני, במסגרת יכולתה ותוך פיצוי הולם ומהיר של אלוה נפגעים מהתהליך. חוששתני כי בתוכנית הנוכחית מתקיים אך היפוכו של דבר.

משרד יגנס, טויסטר, בירן ושות' מתמחים בתכנון ובנייה.