קרנות ריט בישראל: המלצות המיסוי

בפרק ז' לדו"ח הוועדה לתוכנית המיסים הרב שנתית, בראשות הממונה על הכנסות המדינה, עו"ד מאיר קפוטא, וג'קי מצא, סמנכ"ל בכיר לעניינים מקצועיים ברשות המיסים, נכללות המלצות שעניינן הסדרת מיסוי קרנות להשקעה בנדל"ן (קרנות REIT) בישראל. קרנות REIT הן קרנות הפועלות בתחום ההפעלה וההחזקה של נדל"ן מניב, וזוכות למעמד מיסויי מיוחד כאשר הן עומדות בתנאים מסוימים, שהעיקריים שבהם - הפקת הכנסות בעיקר מנדל"ן מניב, וחלוקה שוטפת של הרווחים למשקיעים.

קרנות ה-REIT התפתחו בארה"ב בשנות ה-60, אולם כיום הן מכשיר השקעה נפוץ במדינות נוספות כגון קנדה, צרפת, איטליה, הולנד בלגיה ויפן. מטרתן של קרנות ריט היא הענקת אפשרות למשקיעים "קטנים" (כגון משקי בית), לבצע השקעה בנדל"ן מניב, ולפזר את ההשקעה בין מספר נכסים, תוך שחבות המס בגין ההשקעה תהיה זהה לזו של משקיעים גדולים, היכולים להשקיע בנכס עצמו. לאור מטרות אלו מחויבת קרן REIT לחלק את כל רווחיה (או כמעט כל רווחיה) למשקיעים כדיבידנד, והסכום שחילקה ריט כדיבידנד יוכר כהוצאה וינוכה מהכנסתה.

לקרנות REIT נקבע הסדר מיסויי מיוחד, שמטרתו העיקרית לאפשר למשקיע לעמוד בחבות מס כאילו השקיע ישירות במקרקעין. לפיכך, רווחים המחולקים על-ידי קרן REIT מוכרים לקרן כהוצאה. רווחים אלו אמנם ממוסים בידי המשקיע כהכנסה רגילה, אולם בסופו של דבר מוטל מס על הכנסות אלו פעם אחת בלבד, בדומה להשקעה ישירה בנדל"ן.

לקרנות REIT יתרונות שונים מבחינת המשקיעים ושוק הנדל"ן בישראל: מבחינת שוק הנדל"ן, אימוץ מסגרת ה-REIT יכול לסייע לפתרון בעיית המימון בענף, ולאפשר הרחבת ההשקעה של כספי הציבור הרחב בנדל"ן מניב. מבחינת המשקיעים, ה-REIT מהווה צורת מימון שמרנית של השקעה בנדל"ן לעומת השקעה במינוף גבוה, שכן רכישת נדל"ן באמצעות REIT נעשית, בממוצע, במחציתה על-ידי נטילת הלוואה ובמחציתה על-ידי גיוס הון.

כמו כן, השקעה בחברת REIT מהווה מקור יציב לתזרים מזומנים המוגן מפני שינויים בכוח הקנייה של המטבע, שכן רווחי ה-REIT נובעים בעיקרן מהכנסות שכירות על נדל"ן מניב. כמו כן, לשינויים מאקרו כלכליים בלתי צפויים השפעה חלשה בלבד על חברות ה-REIT. השקעה בחברת REIT מאפשרת השגת תשואה יציבה, ושילובה בתיק ההשקעות מאפשר הקטנת הסיכון הגלום בו.

נושא הסדרת פעילותן של קרנות REIT בישראל נדון בעבר בוועדה בין משרדית לבחינת שילובן של קרנות אלו במסחר בבורסה, שמונתה ע"י טלי ירון-אלדר, נציבת מס הכנסה דאז, ומשה טרי, יו"ר הרשות לניירות ערך (להלן: "הוועדה הבין משרדית"). ועדת קפוטא-מצא קובעת, כי יש ליישם את המלצות הוועדה הבין משרדית תוך מספר שינויים, שנועדו להתאים המלצות אלו לעקרונות הכלולים בדו"ח ועדת קפוטא-מצא, היינו: שינוי שיעורי המס, האחדת שיעורי המס בשוק ההון, והגברת הפשטות התפעולית.

ועדת קפוטא-מצא ממליצה, כי לעניין אופייה ודרכי פעילותה של הקרן, ייושמו המלצות הוועדה הבין משרדית, שעיקרן:

קרן הנדל"ן תהיה חברה בע"מ, שתתאגד בישראל לצורך פעילות כקרן להשקעה בנדל"ן, ומניותיה ירשמו למסחר בבורסה בישראל.

קרן הנדל"ן תחויב לעמוד במגבלות מסוימות ביחס לנכסיה ולהכנסותיה כדלקמן:

* לפחות 75% מנכסי הקרן יהיו נדל"ן מניב.

* לפחות 95% מנכסי הקרן יהיו נדל"ן מניב והשקעות פיננסיות.

* לפחות 75% מהנדל"ן המניב של הקרן יהיו בישראל.

* היקף נכסי הנדל"ן המניב של הקרן יהיה לפחות 200 מיליון שקל.

* לפחות 75% מהכנסות קרן הנדל"ן ינבעו מהכנסות שוטפות מנדל"ן וממכירת נדל"ן על-ידי הקרן.

קרן הנדל"ן תחויב לחלק, מדי שנה, למשקיעים בה, לפחות 90% מרווחיה החשבונאיים השוטפים שאינם נובעים ממכירת נדל"ן, ו-100% מרווחיה ממכירת נדל"ן (אלא אם כן החליפה נכס אחד בנכס אחר). הקרן תורשה לחלק כרווחים שוטפים גם סכומים בגובה הוצאות הפחת.

קרן הנדל"ן תחויב לשמור על פיזור משקיעים של הון מניותיה, כך שחמישה משקיעים או פחות לא יחזיקו, במישרין או בעקיפין, 50% מאמצעי השליטה בקרן.

קרן הנדל"ן לא תוכל לממן השקעות בנכסים בהון זר, שהיקפו עולה על 60% משווי נכסי הנדל"ן שברשותה.

ביחס למיסוי ההשקעות בקרנות נדל"ן, ממליצה הוועדה, כי הסדרי המיסוי החלים על קרנות נדל"ן יהיו דומים ככל האפשר להסדרי המיסוי החלים על השקעות ישירות בנדל"ן מניב. לפי המלצות הוועדה, סכומים שיקבלו בעלי המניות מקרן הנדל"ן ייחשבו בידיהם להכנסה מעסק (לפי סעיף 2(1) לפקודת מס הכנסה), לדמי שכירות (לפי סעיף 2(6) לפקודה), לשבח מקרקעין או לרווח הון, בהתאם לסיווגן בידי קרן הנדל"ן, ויחויבו במס בהתאם. כמו כן ממליצה הוועדה, כי רווחי הון ממכירת מניות בקרן הנדל"ן יחויבו במס בשיעור של 20% בידי יחידים שאינם בעלי שליטה בקרן.

יתרון נוסף אותו מציעה הוועדה להשקעה בקרן נדל"ן הוא, כי סכומים שיתקבלו בידי משקיעים מוסדיים (קופות גמל וקרנות פנסיה) מישראל ומחו"ל, והכנסותיהם ממכירת מניות בקרן נדל"ן - יהיו פטורים ממס.

כמו כן, קרן הנדל"ן תנכה את המס מהסכומים שיתקבלו בידי המשקיעים בהתאם לסיווג ההכנסות, כך שבעלי המניות לא יידרשו להגיש דו"ח שנתי לרשות המיסים רק בשל הכנסתם מהקרן.

לסיכום הדברים, ראוי להביע הוקרה והערכה לפעילות הוועדות השונות לשילוב קרנות ה-REIT כמכשיר השקעה בישראל. לא נותר לנו אלא לקוות, שיהיה בכלי חדש זה כדי לחדש את הצמיחה בשוק הנדל"ן, לה כולנו מחכים.