פטור למכירת מקרקעין ע"י תושבי חוץ (א')

רוב מדינות העולם מונעות הטבות מס מיוחדות לתושבי חוץ על מכירת מקרקעין, בה בשעה שבתחומים אחרים, כדוגמת חוק עידוד השקעות הון, ניתנות הטבות כאלו. עם זאת, קיימות כמה הוראות מיוחדות, הנותנות הטבות מס לתושב חוץ המוכר מקרקעין בישראל, מעבר להטבות הניתנות לתושבי ישראל.

ראשית, נזכיר את הפטור למכירת "דירת מגורים מזכה", ממנה נהנה גם תושב חוץ, בדומה לתושב ישראל. נראה לנו, כי באחרונה הבינו גם קברניטי האוצר, הממונים על הנושא, כי שלילת פטור לדירת מגורים מתושבי חוץ תגרום נזק לכלכלה, מעבר לתועלת המוגבלת שבסגירת פירצה קלה לניצול לרעה (על ידי ייפויי כוח פיקטיביים).

קברניטי הכלכלה הבינו, כי מלחמה בניצול פרצות מס לרעה ראוי שתיעשה באופן ספציפי נגד המעוולים, ולא כעונש קיבוצי בצורת ביטול פטור לדירת מגורים בבעלות תושבי חוץ, שנזקו רב מתועלתו לכלכלת המדינה.

נכונות שר האוצר, במפגשים פתוחים שהוא עורך, להקשיב להבחנות של ישראל מארה"ב, מאנגליה ומארצות העולם, בהקשר זה, ראוייה להערכה מיוחדת וסביר שתיתן פירותיה בביטול יוזמת החקיקה לביטול הפטור לתושבי חוץ. אולם דברים אלו אינם מוחלטים, וצריך להמתין להתפתחויות סופיות בחודשים הקרובים.

ביטול הפטור לפי אמנה עם צרפת מכירת מניות באיגודי מקרקעין על ידי תושב צרפת היתה פטורה ממס בישראל. זאת בניגוד לכלל, לפיו מניות באיגודי מקרקעין חייבות מס במקום הימצאות הקרקע. צרפת היתה אחת משלוש מדינות בהן היה קיים חריג לכלל, לפיו תושב צרפת היה פטור ממס במכירת מניותיו באיגוד מקרקעין ישראלי. עתה, עם ביטול הפטור, יחוייב תושב צרפת במס על מכירת מניות באיגודי מקרקעין להם מקרקעין בישראל.

פטור למקרקעין באיזור האמנות פוטרות, רובן ככולן, מכירת מניות על ידי תושב חוץ בחברה בעלת קרקע באיזור. כך הדבר גם ביחס למכירת קרקע עצמה באיזור על ידי תושב חוץ באיזור. פטור זה קיים זמן רב ומשמש כלי תכנוני לגיטימי להתארגנויות נדל"ן בשטחים על ידי תושבי חוץ. חברה ישראלית בעלת קרקע באיו"ש איננה נחשבת, לפי אמנות מס, לאיגוד מקרקעין (הקרקע מחוץ לישראל, והרחבת חוק מס שבח לגבי קרקע באיזור חלה רק לגבי אזרחי ישראל שאינם תושבי חוץ).

פטור לפי אמנות של שבדיה, גרמניה, דרא"פ לגבי פטורים שנותרו ביחס למכירת מניות בחברות בעלות קרקע בישראל, ניתן לציין, בין השאר, את דרא"פ, גרמניה ושבדיה, אף כי לכל אחת תנאים מקדמיים שונים על מנת שהמוכר, תושב אותו מדינה, יוכל ליהנות מהפטור.

מכירת מניות ע"י תושבי חוץ בחברה בעלת חכירה ל-25 שנים - פטור ממס יש לשים לב, כי מכירת מניות בחברה בעלת זכות חכירה ל-25 שנים ומטה איננה חייבת במס אצל תושבי מדינת אמנה, כי היא איננה בגדר הכלל של איגודי מקרקעין, בו המיסוי הישראלי מוטל גם על תושבי חוץ, מקום שמדובר במכירת מקרקעין. זאת מאחר שמ-11/97 מכירת חכירה במקרקעין מתחת ל-25 שנה, איננה מכירה החייבת במס שבח (אף כי היא מקנה "זכות מקרקעין" לפי חוק המקרקעין), ולפיכך חברה בעלת זכות/חכירה לתקופה של 25 שנים או פחות מכך איננה איגוד מקרקעין