תכנון מס נדל"ן

יש לקחת בחשבון מספר שיקולים בעת רכישת נדל"ן מחברה: את שווי הרכישה, את קיומם של הפסדים לצרכי מס, מיסוי עקיף ומע"מ שחלים על העיסקה, קביעת העלות העתידית לרוכש ושיעורי מס היסטוריים, אם קיימים

במקרים בהם נייר ערך טומן בחובו הפסד ולא מומש ב"מכירה הרעיונית", ניתן יהיה למכור את נייר הערך בשנת 2006, ולקזז את ההפסד כנגד שבח המקרקעין

כיצד לנצל את אמנות המס עם צרפת, שוודיה, דנמרק ונורבגיה, איך אפשר לקבל פטור על עיסקת אקראי, פטור על חכירה הונית ופטור על מכירת אחוזי בנייה בנפרד מהקרקע

תושב גרמני המוכר מניות בחברה שנכסיה מורכבים ממקרקעין הנמצאים בישראל, יהיה פטור ממס בישראל במידה שאותה חברה אינה נחשבת לתושבת ישראל

מכיוון שמכירת המניות היא עיסקה מלאכותית, יש להעניק לה תוצאות מס אחרות באופן שיבטל את היתרון המיסויי אותו ביקשו הצדדים להשיג

תכנוני המס העיקריים ביחס להשקעות נדל"ן בישראל, על-פי אמנות המס שישראל חתומה עליהן, מתבססים על הוצאת הזכות הנמכרת מגדר כלל המיסוי של "מקרקעין" או "חברת מקרקעין" באמנה הרלוונטית, ומכירתה במסגרת הפטור הנתון לתושב חוץ

הן יוצר הנאמנות והן הנהנה צריכים להיות ספציפיים וידועים, שכן רק כך תוגשם תכלית החוק של מתן פטור לפעולה בה "משתמש הנהנה בשמו של הנאמן" לביצוע פעולה במקרקעין

שימוש מושכל בהוראת "תקנת הציבור" במקרים מסויימים מאפשר פירוק הנאמנות, מבלי לצבוע את הכנסותיה מן העבר כהכנסות השייכות ליוצר, ואת הנאמנות כולה כ"נאמנות הדירה"

בעת קביעת טיב דמי החכירה אין להעניק חשיבות בלעדית לצורה ולאופן תשלום דמי החכירה או למשך תקופת השכירות, אלא למציאת הצד הנושא במרבית הסיכויים והסיכונים הכרוכים בנכס " פסקי הדין החדשים מאפשרים תכנון הסכמי החכירה באופן שדמי החכירה יוכרו כהוצאה פירותית

במקרה בו קיימת כדאיות לרכישת נכס באמצעות הון זר יש כדאיות גדולה מאוד לביצוע רכישה במסגרת של חברה, לאור העובדה שההכנסה המגולמת הנדרשת להחזר הקרן בחברה נמוכה בהרבה מההכנסה הנדרשת במסגרת יחיד

באותם המקרים בהם מעוניינים הצדדים בפתח מילוט התלוי ברצונם של שניהם, וברצונם בלבד, ומוכנים להיות תלויים גם האחד ברצונותיו של הצד השני - מכשיר האופציה הכפולה (אופציית put למוכר ואופציית call לקונה) עומד לרשותם ככלי אפקטיבי ולגיטימי

בית המשפט אותת לרשות המיסים, שלא על נקלה ייתן את ידו להטלת מס "מתוחכמת" בשל הכנסה שנקבעה לצרכי מס הכנסה בלבד, בניגוד לכללי החשבונאות ובהעדר תזרימי מזומנים

בהקדש יכול היוצר להצהיר על עצמו כנאמן, ובדרך זו הוא מעביר מעצמו (כנהנה) לעצמו (כנאמן) את הנכס בהעברה קניינית מלאה, למרות שלא שונתה הבעלות במרשמים

להפתעת העוסקים בענף, נעדר מקומם של העברת מקרקעין לנאמנות מהסדרי החקיקה החדשה, וזה מוזר, כי נאמנויות מתייחסות פעמים רבות להעברת נכסי מקרקעין, ולמעשה, מקרקעין הם נכס המועבר תדיר לנאמנויות

הקונה בשיטה זו לא יצטרך לשים ולו אגורה אחת על חשבון מחיר האופציה לקבלן או מחיר הקרקע לבעליה המקוריים, לפני שמלאו כל התנאים המקדמיים לביצוע העיסקה במלואה

ליחיד עם נכס בחו"ל שנרכש עד 1954 כדאי להקדים את המכירה ל-2005, ולרוכש נכס משנת המס 1956 ועד 1960 כדאי לדחות את המכירה לשנת 2006