גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

נאמנויות: ומה עם העברת נכסי מקרקעין?

במסגרת הרפורמה לא כוללות ההוראות העוסקות במיסוי נאמנויות שינויים בחוק מיסוי מקרקעין, מה שעלול להוביל לעיוותי מס שונים

במסגרת רפורמת ועדת קפוטא-מצא, שאושרה ביום 25.7.05 בכנסת, נכלל פרק הנוגע למיסוי נאמנויות. בטרם הרפורמה, היה נושא מיסוי הנאמנויות אחד הנושאים המעורפלים ביותר, והשנויים במחלוקת, בקרב אנשי המקצוע. חוסר הבהירות הביא, בין השאר, לביצוע תכנוני מס רבים, המתבססים על החזקת נכסים בידי נאמנויות. ועדת קפוטא-מצא החליטה להסדיר את נושא מיסוי הנאמנויות, בהתאם להמלצות ועדה קודמת שמונתה לטיפול בנושא (ועדת ישראלי), אך בכפוף למספר שינויים.

על מנת להיטיב להסביר את נושא מיסוי הנאמנויות, נתייחס ראשית למספר מונחים רלוונטיים לדיון: מוסד הנאמנות הוא מוסד משפטי, בו נפרד אדם (המכונה "יוצר הנאמנות") מבעלות בנכס שלו, ומקנה אותה לידי אדם ("הנאמן"), על מנת שהלה ינהל את הנכס עבור צד שלישי ("הנהנה"). בתקופת קיומה של הנאמנות, הנאמן הוא הבעלים הפורמלי-משפטי של הנכס, אולם הוא מחוייב לטפל בו בהתאם להוראות שניתנו ב"כתב הנאמנות" - המסמך בו הוקמה הנאמנות.

מבנה זה של הנאמנות, בו מועברת הבעלות בנכס מיוצר הנאמנות לנאמן, ולכאורה הנאמן הוא זה שמפיק את הפירות מן הנכס ומחלק אותם או את הנכס לנהנה, מחייב טיפול מיסויי בשלושה מישורים:

1. הקניית הנכס מן היוצר לנאמן - מהווה לכאורה אירוע מס במסגרתו מוכר יוצר הנאמנות את הנכס (שכן הוא נפרד מן הבעלות המשפטית בו); 2. הפקת פירות הנכס - לכאורה חייבת במס אצל הנאמן, שכן הוא בעל הנכס שהועבר לנאמנות; 3. העברת נכסי הנאמנות לנהנה - עשוי לכאורה להוות אירוע מס בידי הנהנה. נדון בשאלות אלו בקצרה לפי סדרן, שכן רוחב היריעה אינו מאפשר דיון מקיף. הדיון בתוצאות המס יתייחס ל"נאמנות תושבי ישראל", היינו, נאמנות שבמועד יצירתה היו לה לפחות יוצר אחד ונהנה אחד שהם תושבי ישראל, ובשנת המס הרלוונטית, לגביה נבחנות תוצאות המס, היה בה לפחות יוצר אחד או נהנה אחד שהוא תושב ישראל.

השאלה הראשונה היא, האם העברת הנכס מיוצר הנאמנות לנאמן, מהווה אירוע מס, היינו, האם רואים את היוצר כאילו מכר את הנכס. לעניין זה קבעה הוועדה, כי כאשר מדובר בנאמנות תושבי ישראל, העברת נכס לנאמנות על ידי יחיד, שנעשתה ללא תמורה, לא תחוייב במס לפי חלק ה' לפקודת מס הכנסה.

השאלה השנייה היא, כיצד ייעשה מיסוי הפקת ההכנסה מן הנכס שהועבר לנאמנות. למשל: במקרים בהם הועבר לנאמנות נכס, והנאמן משכיר אותו ומפיק ממנו דמי שכירות. האם יש להטיל מס על פירות הנכס (דמי השכירות), בהתאם לנתוני המס של היוצר (בעל הנכס מן הבחינה הכלכלית), של הנאמן (בעל הנכס מן הבחינה המשפטית), או של הנהנה (שיהיה זכאי ליהנות בעתיד מפירות הנכס, כאשר יחולקו לידו נכסי הנאמנות)?

ועדת קפוטא-מצא קובעת, כי בר השומה (היינו האדם לו מוצאת השומה) בגין הרווחים המופקים מן הנכסים בתקופה בה הם נמצאים בנאמנות, הוא הנאמן, והוא גם החייב במס. אולם, חבותו במס של הנאמן נקבעת בהתאם לנתוני המס של היוצר, היינו, כאילו היוצר הוא בעל הנכס וכאילו הוא הפיק את פירות הנכס, בכפוף לסייג על פטור שמוגבל בתקרה.

על הכנסות הנאמנות יחול שיעור המס המירבי החל על הכנסתו של יחיד, אלא אם כן מדובר בהכנסה שנקבע לגביה שיעור מס מופחת, כגון הכנסת דיבידנד או ריבית, אז יחול שיעור המס המופחת. במקרים בהם מדובר בנאמנות תושבי ישראל, שבה יוצר אחד בלבד שהוא תושב ישראל, והיא נאמנות הדירה (היינו נאמנות שבה, לאחר מסירת כתב הנאמנות לנאמן, נותר ליוצר כוח להשפיע על פעולות הנאמנות,על פי קריטריונים שנקבעו בפקודת מס הכנסה במסגרת הרפורמה), יכולים הנאמן והיוצר, בהודעה משותפת לפקיד השומה, לקבוע, כי בר השומה ובר החיוב במס יהיה היוצר (ולא הנאמן).

העברת נכסי הנאמנות או פירותיהם לנהנה, בנאמנות תושבי ישראל, תהיה חייבת במס או פטורה ממס, לפי העניין, כפי שהייתה לו היה הנכס מועבר ישירות מיוצר הנאמנות לנהנה. כאשר היו בנאמנות מספר יוצרים, והעברת הנכס מאחד מהם לנהנה הייתה מחוייבת במס, תהיה ההעברה כולה חייבת במס.

ההתייחסות המפורטת לנושא מיסוי הנאמנויות, במסגרת רפורמת קפוטא-מצא, הינה רחבה ביותר. יחד עם זאת, נותרה נקודה של אי בהירות בכל הנוגע להעברת נכסי מקרקעין לנאמנות. הוראות מיסוי הנאמנויות שנקבעו ברפורמה קובעות, כי העברת נכס לנאמנות תהיה פטורה ממס לפי הוראות חלק ה' לפקודת מס הכנסה. יחד עם זאת, לא נקבע כי יהיה פטור דומה על העברת נכס מקרקעין.

בהעדר התייחסות בפקודת מס הכנסה למיסוי העברת נכסי מקרקעין, ניתן להסיק, כי על העברת נכסי מקרקעין לנאמנות ממשיכות לחול הוראותיו של חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) התשכ"ג-1963. הוראות אלו קובעות כי, כעיקרון, כאשר מדובר בנאמנות אמיתית, שהתקיימו לגביה הדרישות שבחוק, יצירת הנאמנות והעברת הנכס מהנאמן לנהנה אינם אירוע מס. ברם, הוראות אלו רחוקות מלהשביע את הדעת, ועשויות שלא להתאים לנושא, שכן הוראות הנאמנות בחוק מיסוי מקרקעין לא נועדו להעברת מקרקעין לנאמנות, אלא תואמות יותר ביצוע פעולות במקרקעין באמצעות שליח.

במסגרת ועדת ישראלי, שניסתה להסדיר את נושא מיסוי הנאמנויות קודם לוועדת קפוטא-מצא, כללו ההמלצות התייחסות מפורשת לנושא העברת נכסי מקרקעין, וכן שינויים מחוייבי המציאות בחוק מיסוי מקרקעין. לעומת זאת, במסגרת הרפורמה לא כוללות ההוראות העוסקות במיסוי נאמנויות שינויים בחוק מיסוי מקרקעין, מה שעלול להוביל לעיוותי מס שונים. נראה, כי ראוי היה שהמחוקק ייתן דעתו על כך, ויפעל לשינוי המצב ולהבהרת נושא העברת נכסי מקרקעין לנאמנויות.

עוד כתבות

ח''כ שמחה רוטמן / צילום: נועם מושקוביץ', דוברות הכנסת

המהפכה בדיני החוזים לקראת חקיקה: השלכות השינוי בהלכת אפרופים

ועדת החוקה אישרה את הצעת החוק שהוביל היו"ר רוטמן, לביטול הפסיקה המאפשרת לבתי משפט לפרש חוזים בהתאם לכוונת הצדדים ● במקומה, הצדדים לחוזה הם שיקבעו כיצד לפרשו זולת מספר החרגות ● בענף חלוקים לגבי ההשלכות ונערכים לשינוי דרמטי

וול סטריט / צילום: Shutterstock

בעקבות הסכם הסחר עם וייטנאם, נאסד"ק ו-S&P 500 ננעלו בשיאים

נעילה מעורבת באירופה ● קמעונאיות הביגוד זינקו בעקבות הסכם מכס בין ארה"ב לוויאטנם ● מיקרוסופט עומדת לפטר כ-9,000 עובדים ● נפילה של 13% במסירות של טסלה, רבעון שלילי שני ברציפות ● פסגות: הפד לא יוריד את הריבית לפני 2026, למרות הלחצים של הנשיא טראמפ ● וגם: הבנק האמריקאי שמסביר עד מתי הראלי בוול סטריט יימשך ● המגזר הפרטי בארה"ב התכווץ לראשונה ממרץ 2023

כריסטין לגארד, נשיאת ה־ECB / צילום: Associated Press, Michael Probst

התחזיות התבדו: האירו זינק מול הדולר, אך לאירופה יש כמה סיבות לדאוג

לפני חצי שנה ההערכות ניבאו דעיכה - אבל מאז האירו זינק ב־14% מול הדולר ושבר שיא של 4 שנים ● לצד שביעות הרצון בבנק המרכזי האירופי, גוברים הקולות המזהירים מפני פגיעה ביצוא וביציבות הכלכלית ● האם האירו בדרך להפוך למטבע רזרבה או שמדובר בשיא חולף?

מיקרוסופט / צילום: Shutterstock

דיווח: מיקרוסופט מפטרת כ-9,000 עובדים, בסבב הרביעי מתחילת השנה

לפי CNBC, ענקית הטכנולוגיה הודיעה כי תקצץ פחות -4% מכוח העבודה הגלובאלי שלה, המונה כ-228 אלף עובדים, כאשר רק במאי האחרון, פוטרו כ-6,000 עובדים ● לפי שעה, עוד לא ברור איך המהלך ישפיע על עובדי החברה בישראל

הדמיית מגדל הספירלה של קבוצת עזריאלי בתל אביב / צילום: KPF

משרד עורכי הדין שישכור 11,000 מ"ר במגדל הספירלה של עזריאלי

משרד עורכי הדין נשיץ, ברנדס, אמיר, ישכור 11,000 מ"ר במגדל הספירלה של עזריאלי ● על פי הערכות בשוק, המחיר לרמת מעטפת עומד על כ-130 שקל למ"ר, כך שהמשרד ישלם כ-17 מיליון שקל בשנה ● וגם: הריבית עוד לא ירדה - אבל היזמים מתנפלים על המכרזים: יותר מ־130 הצעות לארבעה מגרשים בת"א וביבנה ● חדשות השבוע בנדל"ן

קת'י ווד / צילום: Reuters

קת'י ווד שוב כובשת את צמרת התשואות בוול סטריט: האם ההצלחה תימשך

קת'י ווד היא אחת המשקיעות הצבעוניות בוול סטריט ● עם אמונה בלתי מתפשרת בקריפטו ובטסלה, ווד יודעת לעיתים להציג תשואות שאף אחד אחר לא יודע, אבל גם להתרסק ● מתחילת השנה, היא זוכה להצלחה מסחררת. אבל האם זה יימשך?

אוטובוס בבאר שבע / צילום: טלי בוגדנובסקי

הנתונים מראים: "צדק תחבורתי" של מירי רגב הביאה לעלייה במחירי הנסיעה

במשרד התחבורה טוענים כי רפורמת "צדק תחבורתי" מקזזת את עליית המחירים ומיטיבה עם רוב אזרחי המדינה, אלא שבדיקת גלובס מגלה תמונה שונה ● גורמי מקצוע מתריעים: שיפור התדירות והשירות הוא הסוגיה החשובה ביותר

ח''כ משה גפני, יו''ר ועדת הכספים / צילום: נועם מושקוביץ/דוברות הכנסת

עשרות אלפים נותרו מחוץ למתווה החל"ת - המאבק מגיע לכנסת

עובדי החנויות והקניונים ששבו לעבוד בעת הקלת הנחיות פיקוד העורף נאלצים כעת לראות כיצד מתווה החל"ת שגובש מדלג עליהם ● באיגוד לשכות המסחר יוצאים בחריפות נגד המתווה, ויוצאים בקמפיין שאמור למשוך את תשומת ליבם של חברי ועדת הכספים, במטרה למנוע את אישור הנוסח הנוכחי

המיזוגים החדשים מצטרפים למגמת ההתאוששות הניכרת בחודשים האחרונים / אילוסטרציה: Shutterstock

משרד עוה"ד נשיץ ברנדס אמיר מתמזג עם משרד שלמה כהן המייצג קיבוצים

נשיץ ברנדס אמיר, המדורג בעשיריית המשרדים הגדולים בישראל, ימזג גם את משרדה של עו"ד ענבל דהן-שרון המתמחה בדיפנס-טק ובפיקוח על היצוא, וימנה בסה"כ 312 עורכי דין

שלמה אליהו, אהרון פרנקל, אלון עמרם / צילום: עמית באום מתוך ויקיפדיה, עינת לברון, תמר מצפי

האחים שמכרו מניות של חברת נדל״ן והבעלים שמימש אחרי זינוק של 80% בשנה: גל המימושים החריג בבורסה

עליות השערים החדות בבורסה הובילו בשבועיים האחרונים לגל מימושים ע"י בעלי שליטה ומנהלים, בעיקר בחברות נדל"ן ופיננסים ● האם מדובר באיתות למשקיעים הקטנים שהשוק עלה יותר מדי וגם להם כדאי לממש? לא כולם מסכימים: "גם בעלי עניין יכולים להיות מופתעים"

קיבוץ ניר עם, 2021 / צילום: אייל פישר

עם טכנולוגיה גרמנית: מפעל מחזור סוללות הרכב הגדול בישראל ייפתח בקיבוץ ניר עם

בהשקעה של 50 מיליון שקל: חברת BRI, יחד עם קבוצת סמלת, קבוצת דן תחבורה, קבוצת מאיר, קרן מוביליטק קפיטל ומשפחת נוסבאום החלו להקים בקיבוץ ניר עם מפעל למחזור סוללות של רכבים ואוטובוסים חשמליים ● המפעל נבנה בטכנולוגיה גרמנית, ועובדים מגרמניה הוזמנו כדי להשתתף בבניה

דן בודנר, מנכ''ל ורינט / צילום: איל יצהר

לא הסיבוב הראשון בארץ: הקרן שעשויה להפוך לגלגל ההצלה של מניית ורינט

חברת הטכנולוגיה הוותיקה שנסחרת בשווי של 1.1 מיליארד דולר עשויה לעבור לידי קרן ההשקעות תומא בראבו, לה היסטוריה מוצלחת עם חברות בישראל ● ורינט המספקת פתרונות למוקדי שירות, איבדה שליש מהשווי שלה רק השנה

נשיא ארה''ב, דונלד טראמפ / צילום: ap, Jacquelyn Martin

דד־ליין המכסים של טראמפ מתקרב, אך הסכמי הסחר שהובטחו לא נראים באופק

התקופה שהגדיר נשיא ארה"ב טראמפ למשא ומתן על הסכמי סחר מתקרבת לסיומה ללא תוצאות, והאיומים במכסים כבדים על שותפות כמו יפן והאיחוד האירופי מתחדשים ● בכירים בממשל מנסים לרכך את הדד־ליין שנקבע, ה־9 ביולי ● בינתיים, השווקים לא מתרגשים מהבאות

יירוט טיל מעזה / צילום: ap, Tsafrir Abayov

תבעו את הקבלן על איחור במסירת דירה, ובית המשפט קבע: מלחמת "חרבות ברזל" היא כוח עליון

בית המשפט המחוזי דחה ערעור של רוכשי דירה על איחור במסירה, וקבע כי הנחיות פיקוד העורף והשלכות המלחמה מהוות נסיבות בלתי־צפויות, שמצדיקות את הדחייה בקיום החוזה

מנכ''ל הבורסה לני''ע, איתי בן זאב / צילום: ניקי וסטהפל

שתי בעלות המניות הגדולות בבורסה לני"ע מוכרות מניות ב-700 מיליון שקל

קרן מאניקיי האוסטרלית וקרן נובו נורדיסק, שתי בעלות המניות הגדולות של הבורסה לניירות ערך, מוכרות חלק גדול מהחזקותיהן בסכום מצטבר של 700 מיליון שקל

אלעד טנא / צילום: איה אפרים

ידיעות אחרונות במגעים עם העורך הראשי של מקור ראשון לתפקיד בכיר בקבוצה

אחרי שעורך העל של הקבוצה, אבי משולם, הודיע על סיום תפקידו, בקבוצת התקשורת מנהלים מגעים עם אלעד טנא - העורך הראשי של מקור ראשון מקבוצת ישראל היום ● לטנא יש רקורד בתקשורת הישראלית ואף בידיעות אחרונות עצמה

עידן דוד / איור: גיל ג'יבלי

השר אמסלם מקדם: מנכ"ל עיריית אשקלון לשעבר ימונה ליו"ר נתיבי איילון

עידן דוד יהיה אחראי במסגרת תפקידו על תקציב של כ־3 מיליארד שקל ● בענף יש מי שכבר מרימים גבה על המינוי, בשל חוסר הניסיון שלו בתחום

גיא דוננפלד, יו''ר איגוד מהנדסי ואדריכלי ערים / צילום: אלעד מלכה

"ההרס עצום": יו"ר איגוד מהנדסי הערים על קשיי השיקום ביום שאחרי

יו"ר איגוד מהנדסי ואדריכלי הערים, האדריכל גיא דוננפלד, מתריע על המגבלות במענה למתקפות הטילים מאיראן: "ברמת המדינה יש הרבה בלבול וחוסר תקשורת" ● כמהנדס עיריית בית שמש לא חווה מקרה של פגיעת טיל ישירה, אך הוא מודע היטב לקושי שאיתו מתמודדים הקולגות: "בזירות הקשות צפויה עבודה של ימים ואפילו שבועות"

אלוף במיל' יואב (פולי) מרדכי. פרש מצה''ל ב-2018 / צילום: דובר צה''ל

קטאר-גייט: האלוף במיל' יואב (פולי) מרדכי נחקר באזהרה

מרדכי - שפרש מצה"ל ב-2018, אחרי ששימש, בין היתר, כמתאם פעולות הממשלה בשטחים - הוא בעליה של חברה החשודה כי העבירה מאות אלפי שקלים ליונתן אוריך, יועצו הקרוב של רה"מ נתניהו, במהלך 2024 ● זאת, לכאורה, לטובת קמפיין לטובת קטאר ● מטעמו של מרדכי נמסר: "פולי מרדכי שרת ומשרת את מדינת ישראל מזה עשרות שנים, ולא דבק רבב בפעילותו"

גל קרובינר, מנכ''ל פאגאיה / צילום: יח''צ פאגאיה

גם לאחר זינוק של מעל 140% השנה: מנכ"ל פאגאיה משוכנע שהחברה שלו שווה הרבה יותר

שלוש שנים לאחר הדרמה שנלוותה להנפקת פאגאיה בנאסד"ק, מציגה החברה לראשונה רווח נקי ● גל קרובינר, מנכ"ל ואחד ממייסדי החברה, מסמן יעד שאפתני: "להוכיח שאפשר לבנות חברת פינטק של עשרות מיליארדי דולרים מישראל" ● ההמלצה שלו ליזמים צעירים: "להשקיע בבחירת השותפים, ולהבין שזה כמעט כמו נישואים"