שוויו של בניין המשרדים בית צור ברחוב קרליבך 1, דרך מנחם בגין 47 ופינת רחוב לינקולן 21, תל-אביב, הוערך לאחרונה ע"י יו"ר לשכת שמאי המקרקעין רן וירניק ב-6.35 מיליון דולר. השומה נעשתה עבור נכסי צור שמיר לצורך יישום תקן 15 של המוסד הישראלי לתקינה חשבונאית (ירידת ערך נכסים). המעניין בחוות הדעת הוא הנתון, ששוויו של הבניין הוערך בחודש ינואר 2003, לצורך בטוחה כנגד מתן אשראי, ב-7.155 מיליון דולר, קרי במשך תקופה של כשנתיים וחצי הבניין ספג ירידת ערך של 800 אלף דולר, למעלה מ-10%.
בית צור הנו בניין בן 15 שנה הכולל 11 קומות, בנות 365 מ"ר כל אחת, מעל 2 קומות מרתף וקומת קרקע.
החנות בקומת הקרקע בשטח של 100 מ"ר, מושכרת לחברת השליחויות זיג זג תמורת 1,340 דולר לחודש, שהם כ-13.5 דולר למ"ר לחודש, בחוזה לשנתיים, העתיד להסתיים בסוף 2006. חברת נכסי צור שמיר מאכלסת כחצי קומת משרדים בקומה השנייה בדמי שכירות של 1,481 דולר למ"ר, בחוזה ל-10 שנים, משנת 2000. יתר הקומות בבניין מושכרות לחברת ביטוח ישיר, בדמי שכירות של כ-20 דולר למ"ר, אשר היו מקובלים בשנות התשעים המאוחרות בעת החתימה על החוזה. כמו כן, בבניין יושבת החברה האחות אדגר על שטח של 166 מ"ר, בקומה הרביעית, בחוזה העתיד להסתיים בסוף השנה. היא משלמת 2,812 דולר לחודש, שהם כ-17 דולר למ"ר. חברת צור שמיר אחזקות מחזיקה גם היא בבניין בשטח של 250 מ"ר בקומה העליונה, בדמי שכירות של 18 דולר למ"ר.
לדברי וירניק: "מצב שוק המשרדים בכלל ובאיזור הנכס בפרט מאופיין בתקופה האחרונה בנדירותן של עסקאות מכירה, לאור השפל שחל בדמי השכירות המשולמים החל משנת 2001 ועד לשנת 2004. במצב זה, היוונם של דמי השכירות בשיעורי התשואה המקובלים, 8%-9% , מוביל לשווי נכסי נמוך משמעותית מזה שהיה נהוג בשוק המאופיין בשפל מחירים. במצב זה, בעלי נכסים אינם מוכרים את נכסיהם לקונים בכוח החפצים לשלם את המחיר המשתקף מהיוונם של דמי השכירות. באותן עסקאות בודדות, שנעכרו בשטחי משרדים, לגביהם נוצר אצל הבעלים צורך מיידי למכירה (כונס נכסים) התקבלו שיעורי היוון של 6%-7%. במכירה מרצון ניתן יהיה לצפות לשיעור היוון נמוך מזה.
"בית צור שונה מאופי המשרדים בסביבה בה הוא נמצא. ניתן לאפיין את המשרדים באזור לשתי קטגוריות: מגדלי משרדים חדשים דוגמת בית לוינשטיין, רובינשטיין, סונול וכד', לצד מבני משרדים ותיקים הכוללים 3-5 קומות לאורך ציר דרך בגין, קרליבך והחשמונאים.
"בית צור מצוי ברמת גמר גבוהה ומתוחזק בהתאם. יחס שטחי הנטו לעומת הברוטו מצומצם ביחס למגדלים החדישים, כך גם מתקיים בו יתרון מובהק בדמי האחזקה הנמוכים באופן יחסי".
כידוע, חברת ביטוח ישיר תעבור בקרוב למעונה החדש, מגדל אדגר ברחוב אפעל פינת הקידמה, בקרית אריה, פתח תקוה. אדגר הבונה במקום בניין בן 21 קומות משרדים, השכירה לביטוח ישיר 11 אלף מ"ר, בדמי שכירות ההתחלתיים של 12.6 דולר למ"ר לחודש, צמוד למדד, אשר יעלו אחת ל-40 חודשים, כך שבסוף התקופה יעמדו על 15.2 דולר למ"ר לחודש. החברה חתמה על חוזה לתקופה של 10 שנים.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
