רק אם השינוי תואם לסביבה

חוק הגנת הדייר (נוסח משולב) תשל"ה-1972, הינו החוק הרלוונטי בכל הנוגע לתחולת ו/או אי תחולת הגנת הדייר על נכסים מושכרים. חוק זה אשר במהותו חוק קוגנטיבי, הינו חוק אשר מתפרש באופן דווקני ומצומצם (ראה: ע.א.472/83) . אשר על כן, על הדייר למלא אחר הוראות ההסכם ו/או החוק כלשונם, וכל סטיה מהם עלולה להתפרש כהפרה של תנאי החוזה ו/או הוראות החוק הבאות להגן עליו.

אחד מהסעיפים המרכזיים בכל הסכם מוגן הינו מטרת השכירות, או, יותר נכון, חוסר היכולת לשנות את מטרת השכירות. הענין מובן, כי כל בעל בית מעונין, שהמושכר שבבעלותו ישמש למטרה ו/או למטרות שהוא חפץ בהן, בכדי שלא יזיק ו/או לא יפחית מערך המקרקעין שבבעלותו.

יחד עם זאת חוק הגנת הדייר צופה פני אפשרות, שאכן הדייר ירצה לשנות את מטרת השכירות מסיבות שאולי מוצדקות. לענן זה סעיף 37 לחוק הגנת הדייר קובע: "בית הדין רשאי להרשות לדייר, לפי בקשתו, לעשות דברים מהמנויים להלן, אם בעל הבית אינו מסכים לכך ללא טעם סביר או מעמיד תנאים בלתי סבירים; ואלו הדברים: להשתמש במושכר למטרה אחרת מזו שלשמה משמש המושכר לפי תנאי השכירות, אם דרוש השינוי לקיומו של הדייר".

כלומר, יש פתח שדרכו הדייר יכול להיכנס ולשכנע, שאכן שינוי מטרת השכירות הינה צודקת. מקרה זה מתקיים בהעדר הסכמה מבעל הבית, רק במידה והתנגדות בעל הבית אינה סבירה, וכן כששינוי מטרת השכירות חיוני בכדי שהשוכר יוכל להתקיים קיום מינימלי ואנושי.

לאחרונה נדרש בית משפט השלום בת"א לסוגיה זו, של בחינת התנגדות בלתי סבירה מטעם בעלי הבית, וזה היה בתיק שונות 149/04, שנידון בפני השופט אשר גולדין, בענין בנימין ציליבון נגד החברה לפתוח ת"א בע"מ.

בענין צילבון, המבקש הינו דייר מוגן של מושכר משנת 1963 של חנות למוצרי חשמל, אשר נמצא במגרשי התערוכה הישנה בת"א. לטענת המבקש, מצבו הבריאותי של המבקש קשה (בעל נכות של 75%) ומצבו הכלכלי בכי רע. המבקש שיפץ את החנות שברשותו בכדי להפכו לקיוסק. המשיבה, שהינה בעלים של המתחם, מתנגדת לשינוי במטרת המושכר, בטענה כי הפיכת המקום לקיוסק אינה תואמת את המדיניות התכנונית של המתחם, שהינה לבילוי ומסעדות וכו'. כמו כן המשיבה טוענת, כי יש בבניית קיוסק משום הורדת ערך המתחם, באשר הוא אינו משתלב עם שאר העסקים, שהינם בילוי ומסעדנות וכו'.

ולענין התנאי השני, קרי ששנוי מטרת השכירות הינו חיוני לפרנסת המבקש, החברה לפיתוח ת"א טוענת, כי מזה שבע שנים שהמבקש לא עובד במושכר, ועל כן אין לקבל את הטענה כי הוא זקוק לשנוי מטרת המושכר לצורך פרנסתו.

השופט גולדין קיבל את טענת המשיבה והורה, כי חל איסור על המבקש לשנות את מטרת המושכר. את קביעותו מבסס השופט גולדין בין היתר על פסק דין ידוע (ד"נ 20/62 המאירי- יז' (2) 1236), אשר קבע בענין שינוי מטרת מושכר: "אין לעשות את השימוש בסמכות מיוחדת זו לדבר שבשגרה, ואין הצדקה לפירוש מרחיב של דבר חקיקה זה".

ולענין הטענה, כי מטרת השכירות שהמבקש התכוון הינה מזון ומשקאות, השופט גולדין דוחה את הטענה בקובעו: "העובדה כי מטרת השכירות אליה עותר המבקש, עוסקת גם היא במכר מזון ושתיה, אין בה כדי להצביע על כך שמדובר במטרה זהה. ההפך הוא הנכון. מסעדה איננה דומה כלל וכלל למזנון או קיוסק, הן בשירות ובמוצרים אותם היא מציעה לקבל, והן בתדמית ובסוג הבילוי שבצידה. מזנון הינו מעין בן כלאיים, המשרת קהל לקוחות עוברי אורח ומספק מאכלים קלים בלבד, ואיננו משתלב עם בתי העסק במקום המספקים בילוי ופעילות של ממש".

יתרה מזו, השופט גודלין מבסס את פסק דינו על הנטיה של בתי המשפט, בשנים האחרונות לצמצם את תחולת הגנת הדייר (ראה גם מא(3) 206). בענין זה השופט גולדין אינו רואה כל "אי סבירות" בהתנגדות של המשיבה, אשר כרשות ציבורית מבקשת לשמור על יעוד המתחם שבבעלותו. השופט גולדין קובע: "אין זה סביר בעיני, לחייבו לאפשר לדייר במתחם להפעיל במושכר עסק שאיננו משתלב עם תוכניותיו הכוללות בעבור המתחם, ועל אחת כמה וכמה במקרה שמדובר על שינוי מטרת השכירות במושכר קיים. ההבחנה שיוצר בעל הבית מבחינת סוגי בתי העסק והשירותים שהם מעניקים, היא אכן לגיטימית ומקובלת עלי".

יודגש, כי בין פסק דין זה לבין הקביעה, אשר לפיה שינוי מטרת השכירות צריכה לתאום את תוכנית בנין עיר, המרחק הינו קצר. נשאלת השאלה, האם הלכה זו תחול גם על בעלים פרטי, שמתעקש ששינוי מטרת השכירות יתאם את אופי הסביבה?

בעלים פרטי אינו אחראי לאופי הסביבה ו/או שמירה על אופי הסביבה, ואילו בעלים שהינו רשות ציבורית חייב להתחשב בסביבה, כך שיתכן ומתן תשובה לשאלת שנוי אופי הסביבה יושפע וייגזר על פי זהות הבעלים - "רשות" או "פרטי".

הכותב מתמחה בדיני מקרקעין תכנון ובניה וממ"י.