חזקה נוגדת: נטל ההוכחה כבד יותר

דיני התיישנות במקרקעין הינם מן הדינים המסובכים ביותר המוכרים לנו. דינים אלו משלבים את הוראות שבחוק המקרקעין התשכ"ט-1969 עם הוראות חוק הקרקעות העותומני מזה, ואת הוראות חוק ההתיישנות תשי"ח-1958 מזה.

טענת התיישנות בעיקרה הינה טענה דיונית. כלומר, הנתבע, אשר נדרש לסלק ידו מהמקרקעין, יכול וחייב להעלות את טענת ההתיישנות בהזדמנות ראשונה (קרי בכתב הגנתו), אחרת יאבד את הזכות לטעון טענה זו בהמשך הדיון.

בעוד שההתיישנות בתביעות רגילות הינה בדרך כלל ל-7 שנים (יודגש כי בקודקס האזרחי המוצע ע"י משרד המשפטים תקופה זו קוצרה ל-4 שנים), בעניינים הקשורים למקרקעין, התקופות הינן ארוכות ונעות בין 15 שנים ואפילו עד 30 שנים.

ביסוד טענת התיישנות עומדת הטענה של הנתבע, שפירושה: הבעלים, קרי התובע, ידע וראה את קיום המחזיק במקרקעין והתנגד לקיומו של המחזיק, אך זה האחרון טוען, כי חרף התנגדות הבעלים החזיק במקרקעין וחזקה זו נמשכה במשך השנים הדרושות להתיישנות, כגון 15 שנים (בקרקע לא מוסדרת) או 25 שנים (בקרקע מוסדרת), ולכן הוא זכאי לטענת התיישנות, קרי התביעה לסילוק כנגדו תידחה.

ובענין זה מן הראוי להדגיש, כי חוק המקרקעין ביטל את ההתיישנות בקרקע מוסדרת החל משנת 1970, מועד כניסת חוק המקרקעין לתוקף.

לאחרונה דן בית משפט המחוזי בתל אביב בסוגיית התיישנות במקרקעי ישראל (המקרקעין שהם בבעלות קרן קיימת לישראל ו/או מדינת ישראל ו/או רשות הפיתוח ומנוהלים ע"י מינהל מקרקעי ישראל). העניין היה בפסק דין ע.א. 3394/02 מינהל מקרקעי ישראל נ' וליד אלבר, שנדון בפני הרכב של השופטים הילה גרסטל (אב"ד), עוזי פוגלמן ואילן ש. שילה. בענין דנן, המשיב טען, כי הוא ובני משפחתו מחזיקים משנות ה-30 של המאה הקודמת במקרקעין, וזאת מבלי שהיתה למשיב הסכמה של המערער.

בית משפט השלום לאחר ניתוח חומר הראיות קבע, כי אכן הוכח לו שמאז שנות ה-30 המשיב ו/או משפחתו מחזיקים חזקה נוגדת במקרקעין. בית משפט קמא הסיק את העניין בין היתר מכך, שהמערער בתביעתו כתב כי: "הנתבע תפס חזקה בנכס.... ומחזיק בו שלא כדין ללא רשות התובע וללא הסכמתו". ובהמשך נטען בכתב התביעה, כי "הנתבע גידר השטח וזאת ללא קבלת רשותו של התובע וללא הסכמתו...". וכן "הנתבע מחזיק בנכס מבלי הסדר חוקי כמתחייב בניגוד להסכמת התובע וללא קבלת אישורו".

המערער טען, כי לא הוכח שחזקתו של הנתבע הינה חזקה נוגדת, ובנוסף אין בפיו של הנתבע טענה קניינית לגבי מקור הרכישה של הנכס, ועל כן דין טענת התיישנות להיפסל.

ההרכב אשר דן בערעור החליט לקבל אותו, תוך קביעה שהמשיב לא הצליח להוכיח, כי אכן חזקתו במקרקעין הינה חזקה נוגדת.

בית משפט המחוזי מנתח את הדרישות, אשר על הנתבע לעמוד בהן בכדי שטענת ההתיישנות תתקבל. לעניין זה הדין הרלוונטי הינו סעיף 20 חוק הקרקעות העותומני. סעיף זה למעשה מקים לטובת הנתבע מחסום דיוני לסלקו מהמקרקעין, וזאת בתנאי שיוכיח, שאכן החזיק במקרקעין חזקה נוגדת במשך 25 שנים, וזאת עד לכניסת חוק המקרקעין לתוקף, קרי עד לתאריך 1.1.70.

בית משפט המחוזי קובע, כי לצורך כך על הנתבע להוכיח שני תנאים. האחד, שחזקתו אינה נובעת מזכות הבעלים אלא נוגדת אותה (ראה גם:ע.א. 69/85 "יחזקאל להבי" וכן מ. בניאן דיני מקרקעין עקרונות והלכות ע' 347). התנאי השני הוא, שהחזקה צריכה לבוא מכוח טענת בעלות של המחזיק, כלומר לטעון כי רכש את הזכות בצורה זו או אחרת בית משפט המחוזי קובע: "המשיב לא טען בתצהירו, ואף לא ציין בעדותו, שהמדינה (או המערער) ידעו את דבר הימצאו במקרקעין, והסתייגו מכך. לעניין החזקה הנוגדת נסמך המשיב על טענת המערער, שלפיה הוא (המשיב) מעולם לא קיבלת רשות לשהות בנכס. אלא, שהמערער טוען שעצם נקיטת הליכים לפינוי המשיב בשנת 1995 היא ראיה נסיבתית המעידה שדבר הימצאותו בנכס נודע לראשונה סמוך לנקיטת ההליכים. מועד הידיעה אומנם לא צוין בתצהיר המערער, אלא שעל המשיב היה מוטל הנטל להוכיח את מועד הידיעה - לשם הוכחת חזקה נוגדת במשך התקופה הנדרשת. המשיב לא עשה כן".

ומאחר ומדובר במקרקעי ישראל בית משפט המחוזי מדגיש: "הרציונל העומד בבסיס טענת ההתיישנות עניינו ויתור או מחילה על זכות. אם הבעלים הרשום לא ידע אודות פלישה למקרקעין - הכיצד ניתן ללמוד מהתנהגותו על מחילה או ויתור? יש לייחס לדברים משנה תוקף כשעסקינן בקרקעות המדינה. כשאין מדובר בקרקע פרטית, אלא במקרקעי ציבור, אין המדינה מוחזקת כמודעת למצבם במשך השנים. לכן, על המשיב היה להוכיח שהמדינה או המערער ידעו על דבר חזקתו, והתנגדו לה. משלא הוכחה הטענה - אין עסקינן בחזקה נוגדת, ודין הערעור להתקבל".

פסק דין זה ממחיש את כיוון הפסיקה, שהינה צמצום תורת ההתיישנות במקרקעין ובעיקר הכבדת נטל הוכחה בענין חזקה נוגדת.

לא כל אי התנגדות תפורש כנגד התובע ו/או הבעלים, ויש צורך בהתנגדות אקטיבית של הבעלים, שממנה ניתן להבין, שאכן המחזיק מחזיק בניגוד לעמדתו של התובע/הבעלים.

הכותב מתמחה בדיני מקרקעין תכנון ובנייה וממ"י.