זיקת הנאה על קרקעות המדינה: מתי היא אפשרית

אחת מהדרכים לרכוש זיקת הנאה הינה זיקת הנאה מכוח שנים, קרי מכוח ההתיישנות. דרך אגב, זו הדרך היחידה לרכישת זכות במקרקעין מכוח טענת התיישנות, שיכולה להתקיים גם במקרקעין מוסדרים. כידוע, סעיף 159 לחוק המקרקעין ביטל את ההתיישנות במקרקעין מוסדרים, אך בזיקת הנאה רק אם המשתמש עומד בתנאים לרכישה של זיקת הנאה יוכל לזכות בה, קרי שימוש של 30 שנים ומעלה.

בבית משפט השלום ברמלה נידונה לאחרונה סוגיה זו של תנאי רכישת זיקת הנאה מכוח התיישנות. העניין היה בת.א 3474/00 יעקב לסקוב נ' אסף מילר, שנידון בפני השופטת סגנית הנשיא, זהבה בותסן.

בעניין לסקוב, הצדדים לתיק זה הינם בעלי משקים צמודים במושב כפר אביב. בין חלקות השייכות למשקים של הצדדים עוברת דרך עפר מזה שנים רבות. התובע הגיש תביעה לסילוק ידו של המערער מהחלק השייך לו בדרך עפר, בטענה כי חלק זה של הדרך שייכת לו, וכי הנתבע נדרש לסלק ידו.

הנתבע העלה טענה של שימוש מכוח שנים, ולטענתו התובע אינו יכול לבטל זיקה זו מאחר והשימוש בה עולה על 30 שנים, כמצוות סעיף 94 לחוק המקרקעין.

התובעים טענו, כי לא נתקיימו התנאים לרכישת זיקת הנאה מכוח שנים כפי שנקבע בשעתו בפסק הדין המנחה בסוגיה (ע.א. 700/88 אסטרחאן ואח' נ' בן חורין). בפסק דין אסטרחאן, בית משפט העליון קבע את התנאים לרכישת זיקת הנאה מכוח השנים, ואלו הם: שהיא נוגדת לזכות הבעלים של המקרקעין הכפופים, שהיא גלויה וחשופה לעין כל, שהיא נמצאת בידיעתו הקונסטרוקטיבית של בעל המקרקעין הכפופים, ושמקורו אינו בזכות חוזית או בזכות אחרת שהוענקה על-ידי בעל המקרקעין הכפופים למשתמש.

השופטת זהבה בוסתן, לאחר ניתוח ממצה של הסוגיה, מחליטה לקבל את התביעה אך מטענה אחרת שהתובעים העלו. התובעים טענו כי על-פי סעיף 113 לחוק המקרקעין, הקובע כי במקרקעי ציבור לא יחול סעיף 94, לא ניתן לרכוש זיקת הנאה במקרקעין נשוא הדיון, באשר המדובר במקרקעי ציבור. לפני שננתח את ההחלטות השופטת בוסתן בנוגע לטענה זו, נדון ביתר הטענות של התובעים.

התובעים טענו, כי השימוש לא היה עוין את הזכות שלהם, כי הנתבעים האמינו כי דרך העפר שייכת להם במלואה, ועל כן הנתבעים לא האמינו כי הם עושים שימוש עוין באינטרסים של התובעים.

בנקודה זו השופטת בוסתן קובעת בצדק, כי "בחינת השאלה אם היה שימוש עוין או נוגד את זכות הבעלים צריכה להיבחן מנקודת ראותם של הבעלים. מה שהוכח, לטענת התובעים, הוא כי הנתבעים סברו שדרך העפר עוברת בשטחם, אך לא נטען וממילא לא הוכח כי התובעים או קודמיהם סברו שדרך העפר עוברת בשטח הנתבעים".

כלומר, לא חשוב מה שהנתבע או המשתמש סבר, אלא מה חשב והאמין בעל הזכות, ולכן טענה זו נדחתה ע"י השופטת בוסתן. השופטת בוסתן דחתה את יתר הטענות של התובעים, אך כאמור קיבלה את התביעה וזאת בגין הטענה של אי רכישת זיקת הנאה מכוח סעיף 113 לחוק המקרקעין, כפי שהובא לעיל.

הנתבעים טענו, כי אכן המקרקעין שייכים למינהל מקרקעי ישראל, אך התובעים בפועל התייחסו אל המקרקעין נשוא המחלוקת כמקרקעין פרטיים. בעניין זה השופטת בוסתן קבעה, כי "התייחסותם של התובעים למקרקעין אינה קובעת את סיווג המקרקעין. סיווג המקרקעין נקבע על פי חוק ועל פי ההגדרות שבחוק".

ואכן, השופטת בוסתן קובעת כי בשל טענה זו יש לקבל את התביעה ולבטל את זיקת ההנאה. כמו כן, השופטת בוסתן גם מתייחסת למאזן הנזק שיגרם לצדדים מאי ביטול ו/או ביטול הזיקה וקובעת, כי בנסיבות העניין אי ביטול של הזיקה יגרום נזק ניכר לתובעים.

עם כל הכבוד, כאן המקום לנצל פסק דין זה, אשר דן במקרה מעניין ורווח מאוד, כדי להעלות הרהורים מסוימים. אכן סעיף 113 לחוק המקרקעין קובעת כי לא ניתן לרכוש זיקת הנאה מכוח שנים במקרקעין של מינהל מקרקעי ישראל. ההצדקה להוראה זו הינה, כי מינהל מקרקעי ישראל, כגוף ענק החולש על מרבית הקרקעות במדינה, לא יכול להשגיח על כל סנטימטר של אדמה במקרקעי ישראל, ולכן מן הדין שלא תהיה אפשרות של רכישת זיקה מכוח שנים, כי המינהל לא תמיד עולה על העניין בזמן אמת. כמו כן ברוב המקרים, כל עוד המינהל לא זקוק באופן מיוחד במקרקעין, אין לו התנגדות שמאן דהוא יעבור בחלקה שבבעלותו.

אך האם אי תחולה של זיקת הנאה מכוח שנים צריך לחול באופן אוטומטי גם על החוכר במקרקעי ישראל? כלומר, האם גם החוכר של מקרקעי ישראל יכול להעלות טענה כזו נגד המשתמש באותם מקרקעין? איזה הבדל יש בין חוכר כזה לבין בעלים פרטי, שממנו כן נדרש שתוך פרק זמן מסוים ידע על קיום המשתמש, ושכן יביע רצונו לבטל שימוש זה?

בפסק דין אסטרחאן נידונה סוגיה זו, כשהטענה של זיקת הנאה היתה על קרקע פרטית ולא מקרקעי ישראל. לכן שאלה גדולה היא, אם יש לסייג את סעיף 113 לחוק המקרקעין רק למקרה בו טענת זיקת הנאה מועלית כנגד מינהל מקרקעי ישראל עצמו, ולא כנגד החוכר שלו? בין שני חוכרים למעשה מתייחסים אל חכירתם כאל בעלות, ועל כן שאלה היא אם ניתן ליצור זיקת הנאה כלפי חוכר באופן אישי ולא כלפי הבעלים, שזה האחרון נאסר על-פי סעיף 113 לחוק המקרקעין.

הכותב מתמחה בדיני מקרקעין תכנון ובנייה וממ"י.