נתת זכות קדימה לשוכר? תכבד אותה

סוגית זכות קדימה מעוגנת בסעיף 99 לחוק המקרקעין התשכ"ט-1969. זכות הקדימה הינה סוג של זכות במקרקעין שקיומה ומימושה אינה בידי בעל הזכות, אלא דווקא בידי המתחייב, כלומר בעל זכות הקדימה יכול לממש את זכותו רק אם הבעלים של המקרקעין ירצה למכור זכויותיו. מכאן, שבזכות קדימה המילה האחרונה היא של הקונה.

מי שמקבל אופציה, הרי שלמעשה הבעלים מכר לו את הנכס וכעת תורו של הקונה לאמר אם הוא מעוניין בכך שהעיסקה תצא לפועל. זו גם הסיבה שעל אופציה יש לדווח לשלטונות מיסוי מקרקעין, באשר מבחינתם הזכות כבר בידי מקבל האופציה, והוא רק צריך להודיע אם הוא דוחה אותה.

בחוזי שכירות לא מעטים הבעלים נותן זכות קדימה לשוכר אשר שוכר ממנו את המקרקעין, לרכוש את המקרקעין בתנאים מסוימים. לעיתים הענקת זכות קדימה משמשת את הבעלים ככלי שיווקי לפתות את השוכר, שיהיה בתחושה שגם אם הוא ישקיע במושכר יתכן ויום אחד ירכוש את הנכס והשקעתו לא תהיה לבטלה.

מסתבר, שהליך זכות קדימה זו אינו פשוט מבחינת יישומו, ובמציאות יכול ליצור בעיות רבות אם הזכות לא נקבעת באופן מפורט ונכון ו/או הצדדים לה (במיוחד הבעלים) לא מתכוונים לקיימה כיאה. כאן לא נרחיב על היבטים המיסויים שעלולים להיות למתן זכות סירוב ראשונה מסוג זה מבחינת מיסוי מקרקעין, אשר הינו עניין למאמר במדור אחר.

לאחרונה נדרש בית המשפט המחוזי בת"א לסוגיה זו בת.א 1202/02 אלימלך צחי ואח' נגד אייל דן ואח' ונגד בהרוז גולצ'ה. בעניין אלימלך, התובעים שוכרים חנות בראשון לציון. בהסכם שכירות בין התובעים לבין המשיבים משנת 2001 נקבע: "לשוכר זכות סירוב ראשון לרכוש את המושכר מהמשכיר, ובתנאי כי התמורה אשר יציע ותנאי תשלומה לא יהיו גרועים מההצעה הטובה ביותר אשר קיבל המשכיר בקשר למכירת המושכר".

לימים הבעלים התכוון למכור את זכויותיו, והחל לנהל משא ומתן עם גולצ'ה הנ"ל (להלן: הקונה), מתוך מחויבות להסכם שכירות וזכות הקדימה כי הבעלים הודיע לתובעים על רצונו למכור את זכויותיו, וגם הודיע לו על מחיר שיש בידו מקונה פוטנציאלי - במקרה זה הקונה דנן.

מהשתלשלות העניינים העולה מפסק הדין מתברר, כי מערכת היחסים שבין הבעלים כמוכר לבין התובעים כקונים היתה מתוחה ומבוססת על חוסר אמון. בין הצדדים התנהלו פגישות רבות אשר גם עורכי דין של הצדדים לקחו חלק בהן, וניסו להגיע לעמק השווה כשהמחיר שהבעלים דרש היה בעלייה מתמדת בעקבות ההצעות שלטענתו היה מקבל מהקונה.

לבסוף, בין הבעלים לבין התובעים הוחלפו טיוטות בשלבים מאוד מתקדמים והכל נסגר מבחינת המהות הכלכלית של העיסקה, אך חרף זאת חוזה פורמאלי לא נחתם, והבעלים מצידו מיהר וחתם הסכם עם הקונה בטענה כי בינו לבין התובעים אין הסכם מחייב.

השופטת אחיטוב, בקבלה את התביעה, קבעה כי אכן הנסיבות מעידות כי בין התובעים לבין הבעלים נקשרה עסקת מכר, וזאת חרף העובדה שמבחינה פורמאלית אין הסכם חתום ביניהם.

השופטת אחיטוב, בסוקרה את ההלכות בעניין זה, קובעת כי התנהלות העניינים מצדו של הבעלים לא היתה תקינה והיתה נגועה בחוסר תום לב. בשלב הסופי הבעלים העלה הצעה חדשה וביקש תוך שעות ספורות תשובה מחייבת מצידם של התובעים, כשבין לבין שער הדולר החל להמריא והכניס את הבעלים והתובעים למצב מתוח עוד יותר.

בצטטה את פסק הדין בעניין ע.א 532/82 גד דוס נגד גד דוס פ"ד לט(3) 617, השופטת אחיטוב קובעת כי הזמן הסביר לקבלת הצעות תלוי בנסיבות, ובמקרה דנן יש לדחות את טענת הבעלים שכאילו התובעים השתהו במתן תשובתם. לאחר ניתוח האירועים וחילופי המכתבים הרבים בין באי כוח של הצדדים, השופטת אחיטוב קובעת: "מאחר ואין חולק על עצם הודעת הקיבול ממוצאי שבת ה-19.1.02, ומאחר ואין גם חולק כי עו"ד שמיר שלח את מכתב הקיבול בבוקר יום ראשון ה-20.1.01, וכי עו"ד הר נבו קיבל מכתב זה עוד קודם לחתימת ההסכם עם הקונה - הרי שניתן לומר כי בין השוכרים לבין הבעלים נקשרה עיסקה בנוגע לרכישת הנכס במחיר של 181,000 דולר ביום 19.1.02, ולכל המאוחר בבוקר יום ראשון 20.1.02".

מכאן השופטת אחיטוב מגיעה לעניין אי החתימה על הסכם בין התובעים לבין הנתבעים. כידוע בעניין זה ההלכות ברורות, אשר על פיהן אי החתימה אינה מונעת את קשירת העיסקה, אם היא נובעת רק בשל סיבה פורמאלית (ראו ע.א. 565/79 רובינשטיין ושות' וכן ראה ע.א. 692/86 יעקב בוטוקובסקי).

השופטת אחיטוב קובעת, כי אמנם ההסכם לא היה מלווה בחגיגיות וסימנים של עיסקה מרצון תוך לחיצת ידיים, אך כלשונה "עם זאת, וכאן העיקר, ניסוחו של מכתב ההצעה המחודשת וקיומה של טיוטה המגובשת שהוחלפה קודם לכן בין הצדדים ואשר ניתן היה לראות את המכתב כמתייחס אליה, אינם מותירים כל מקום לספק כי כוונתם של הבעלים היתה להתקשר באופן מחייב עם השוכרים אם רק ישיבו להם תשובה פשוטה של 'כן', וזאת אף לפני חתימה פורמלית על הטיוטה המגובשת".

ובעניין תום הלב מצד הבעלים בניהול משא ומתן, השופטת אחיטוב קובעת כי התמונה כפי "שהתגלתה ממסכת ראיות אינה מצביעה רק על הסתרה בלתי הגיונית של זהות הקונה, אלא היא מעלה חששות כבדים לגבי כנות המצג שערכו הבעלים כלפי השוכרים בכל הקשור במחיר הצעתו של הקונה".

ובעניין הקונה, השופטת אחיטוב קובעת שהקונה ידע לאורך כל המשא ומתן כי לבעלים יש מחויבות קודמת לשוכר הנמצא במושכר, וכי אינו החתן הבלעדי בזירה. ועל כן טענת הקונה על כן שיגבר על התובעים במסגרת עסקאות נוגדות נדחתה.

פסק דין דנן מאיר את עיני העוסקים במלאכה, לתת את תשומת לב הראויה לסעיף כה חשוב ועתידני בהסכמי שכירות.

הכותב מתמחה בדיני מקרקעין תכנון ובניה וממ"י.