היעדר תשריט מדויק במכרז חושף את המינהל לעוולת הרשלנות

הקרקעות המנוהלות ע"י מינהל מקרקעי ישראל משווקות לציבור על דרך של מכרז. במקרה כזה, חוברת המכרז המפורסמת על-ידי מינהל מקרקעי ישראל כוללת את כל המסמכים המשפטיים שאמורים להיחתם בין מינהל מקרקעי ישראל לבין הזוכה הפוטנציאלי במקרקעין. מסמכים אלו הינם בדרך כלל נתונים כלליים על מיקום השטח, פרטי גוש חלקה, תוכניות בניין עיר החלות על הקרקע, הסכם הפיתוח ו/או החכירה עם היזם, וכן תשריט של השטח נשוא המכרז.

כמעט בכל המכרזים, וכן בחוזי פיתוח של מינהל מקרקעי ישראל, יש סעיף סטנדרטי הקובע, כי הקונה מצהיר, כי בדק וראה את מיקום המקרקעין, ומוותר על כל טענה כנגד מינהל מקרקעי ישראל.

דא עקא, לעיתים בהסכמים ומכרזים מעין אלו פרטי התשריט הנמסרים לזוכה במכרז אינו מדוייקים דיים, ולפתע מתברר, כי שטח אשר שווק על-ידי מינהל מקרקעי ישראל מוחזק בפועל ע"י מישהו אחר, אך בשל העובדה כי תשריט שצורף להסכם לא מדויק - הזוכה לא יכול היה לעלות על קיום של מחזיק כזה.

לאחרונה התמודד בית משפט השלום בירושלים עם סוגיה של אחריות מינהל מקרקעי ישראל על קיום של פולש בשטח מסוים שנמכר במסגרת מכרז והסכם פיתוח, כשלהסכם צורף תשריט לא עדכני ולא נכון.

העניין היה בת.א 6396/02, רחמים נאג'י נ' מינהל מקרקעי ישראל ושניים אחרים, אשר נידון בפני סגן הנשיא, השופט שמעון פיינברג. בעניין נאג'י, התובע זכה במכרז לרכישת מקרקעין בבית שמש. לאחר שהתובע מילא את כל חיוביו על-פי הסכם הפיתוח, ושילם את המגיע ממנו למינהל מקרקעי ישראל, התברר לו, כי על השטח שנמכר לו בפועל יש פולש, והתובע לא ידע על קיומו, כי התשריט שצורף להסכם לא היה עדכני. לטענתו, לא יכול היה לדעת על קיומו של הפולש.

עם היוודע הדבר ולאחר חודשים ארוכים, מינהל מקרקעי ישראל הגיש תביעה לפינוי נגד הפולש, ובתמצית - התובע קיבל את השטח שרכש רק לאחר מספר שנים. התובע הגיש תביעה כספית נגד המינהל ונגד הפולש בגין אובדן רווח שיכול היה להשיג, לו היה בונה על הקרקע ומשכיר את המבנה, וכן תבע על אובדן ימי עבודה ועוגמת נפש.

מינהל מקרקעי ישראל טען בהגנתו, כי על-פי סעיף סטנדרטים שבהסכם הפיתוח, הוא אינו חייב באחריות כלשהי כלפי התובע. הסעיף קבע, כי הקונה "ראה את המגרש, בדק את מצבו הפיזי והמשפטי ומצא אותם מתאימים לכל צרכיו למטרת ביצוע החוזה".

מינהל מקרקעי ישראל טען, כי לא היתה כל מניעה כי התובע יבדוק בעצמו את הנתונים הפיזיים של המגרש באמצעות ביקור בשטח, ועל כן יכול היה לדעת על קיום הפולש.

התובע, באמצעות בא כוחו, עו"ד שמואל פיינגולד, טען, כי סעיף זה הינו סעיף מקפח על-פי חוק החוזים האחידים תשמ"ג 1982. כידוע, סעיף 4(1) לחוק חוזים אחדים קובע, כי "תנאי הפוטר את הספק, באופן מלא או חלקי, מאחריות שהיתה מוטלת עליו על-פי דין אילולא אותו תנאי, או המסייג באופן בלתי סביר את האחריות שהיתה מוטלת עליו מכוח החוזה אילולא אותו תנאי".

השופט פיינברג קובע למעשה, כי המינהל יכול להיבנות על הסעיף בתנאי שהיה מצרף להסכם תשריט לא מטעה. כלומר, מינהל מקרקעי ישראל לא יכול גם לצרף תשריט מטעה וגם לטעון כי התובע אחראי בעצמו לבדיקת הנכס. לדעת השופט פיינברג, ניתן להגיע למסקנה זו גם מרוח הכלל הפרשני של "כנגד המנסח" (ראו גם ד' פרידמן נ' כהן, חוזים (כרך ב') עמ' 884).

לפסק דין זה חשיבות לא רק במישור מינהלי של מכרזים מטעם מינהל מקרקעי ישראל, אלא גם במישור של דיני חוזים. במישור המינהלי, אין ספק שעל מינהל מקרקעי ישראל לשקול היטב את התקפות של סעיף כזה. זוכה, אשר באמצעיים סבירים ובשקידה סבירה לא יכול היה לעלות על הטעיה ו/או מידע לא מדויק של המינהל, לא יכול להיתפס כמי שוויתר על טענות כנגד אחריות מינהל מקרקעי ישראל.

גם במישור של דיני חוזים פרטיים, סעיפים סטנדרטיים המטילים אחריות על קונה לא מתקבלים בברכה בבית משפט, באשר תורת "יזהר הקונה" לא מחייבת את הקונה אם המידע הנמסר מהמוכר הינו מידע מטעה.

יודגש, כי במקרה דנן המינהל הצהיר הצהרה פוזיטיבית, כי המגרש ריק, והתברר שאין הדבר כך. התוצאה יכלה להיות שונה אם בהסכם של מינהל מקרקעי ישראל צוין, כי הקונה רוכש את המקרקעין גם אם יתגלה פולש - אך אז גם מחובת המינהל לצרף תשריט מדויק. במקרה כזה, הזוכה הוא זה שאמור ליטול את הסיכון ולבדוק את הקרקע, מבלי להסתמך על הצהרות המינהל.

אך אם המינהל מצהיר, כי הקרקע פנויה ומתברר שלא כך היא, וגם מצרף תשריט לא מדויק, אזי כל הנסיבות לדעת השופט פיינברג חוברות יחדיו ליצירת עוולת רשלנות כלפי מינהל מקרקעי ישראל.

הכותב מתמחה במקרקעין, תכנון ובנייה וממ"י.