מרבית הישראלים המשקיעים ברכישות של נדל"ן בצרפת, כמו רוב המשקיעים מחוץ לצרפת, עושים זאת באמצעות חברה הרשומה בלוקסמבורג. ללוקסמבורג יש את אחת האמנות הבודדות עם צרפת אשר אינה מתירה באופן מפורש לצרפת לגבות מס על רווחים הנובעים ממכירת מקרקעין בצרפת. מסיבה זו, לוקסמבורג היתה ועודנה תכנון המס המועדף לעסקת מקרקעין בצרפת. אך תכנון מס זה עומד "ליפול" בקרוב.
מזה מספר שנים רשויות המס בצרפת מאיימות מעת לעת כי הן מתכוונות לדרוש דיון מחודש של אמנת מס זו עם לוקסמבורג. האמנה המיושנת, אשר נחתמה בין שתי המדינות הללו בשנת 1958, אינה מקנה זכות ראשונית לגבות מס על רווחי הון ממכירת מקרקעין למדינה שבה מצויים המקרקעין. האמנה מתירה לגבות מס כאמור רק למדינה שבה נמצא מקום מושבו של מוכר המקרקעין, מקבל ההכנסה.
סעיף זה באמנה גרם ללא מעט נדודי שינה לגובי המס בצרפת. יחד עם זאת, מכיוון שהשימוש בלוקסמבורג בקשר עם רכישת נדל"ן בצרפת הינו כה נרחב, הרי שהיתה דאגה גם בצרפת שביצוע שינוי בהוראות האמנה עלול לפגוע בערכי הנדל"ן בצרפת. יתכן והרשויות בצרפת אפילו העלימו עין מתופעה זו בעבר, והעלו את האזהרות לגבי שינוי האמנה בשפה רפה בכל השנים הללו, מן הסיבה הכלכלית הפשוטה של חוסר רצון לפגוע בשוק הנדל"ן.
לפיכך, על-פי הוראות האמנה כפי שהן קיימות היום, כל עוד המשקיע הזר לא נחשב ל-"marchant de biens" (היינו עוסק בנדל''ן) לפי הכללים בצרפת, ואין לו מושב קבע שם, צרפת איננה יכולה לגעת ברווחי המשקיע הזר באמצעות החברה הרשומה בלוקסמבורג. יתרונות נוספים הטמונים בשימוש בלוקסמבורג הינן שחוקי החברות והמימון בלוקסמבורג מאפשרים לסווג מחדש את ההכנסות המתקבלות מחוץ למדינה אל סוגי הכנסה שונים, כדי למנוע ניכוי מס על חלוקת הרווחים בלוקסמבורג, ובאותו זמן למקסמם את תכנון המס שלהם.
חלק מתכנון זה הינו האפשרות להקים בצרפת שותפות נדל"ן מיוחדת ("SCI"), וכל עוד זו עונה על דרישות מסוימות היא נחשבת לשקופה לצורך מס, אך הינה באותה עת תאגיד כשיר, ולא שקופה, לביצוע כל פעולה משפטית. השימוש בגוף משפטי זה בשילוב עם תוצאות האמנה שבין צרפת ללוקסמבורג יכולה להביא לידי פטור מלא ממס על רווחי הון מנדל"ן בצרפת. הכל כפוף כמובן לתכנון מדויק העונה על דרישות החוק השונות בשתי המדינות המדוברות. יצוין עוד, שלוקסמבורג מעניקה פטור ממס לפעולות של סניף זר, בכפוף להתמלאות תנאים מסוימים.
אולם, בסוף ינואר 2006 הצרפתים הודיעו, והפעם כנראה ברצינות, שבדעתם לדרוש ששכניהם מלוקסמבורג יושיטו כבר עזרה לפתרון בעיה מציקה זו, וכי ייחתם פרוטוקול חדש בין המדינות אשר יסגור פרצה זו. האמנה החדשה אמורה לכלול הוראות אשר יתירו לצרפת לגבות מס על רווחי הון מנכסי מקרקעין בצרפת וכל הרווחים הנובעים מהם. אולם, כפי שהדברים נראים נכון לעתה, האמנה, גם אם תתוקן, לא תתיר לפריז לגבות מס על המכירה של מניות בחברות נדל"ן צרפתיות מסוג מסוים, הוראה אשר עדיין משאירה אפשרויות מעניינות למתכנן המס החריף.
יצוין, כי ב-8 לפברואר הפטור ממס שחל על חברות לוקסמבורגיות מסוג "Holding 1929" הפך למטרת חקירה רשמית של הוועדה האירופאית נגד "תחרות מיסוי בלתי חוקית". צפוי כי לוקסמבורג לא תעמוד במבחנים שנקבעו, דבר שיביא לשינוי לפטור זה בלוקסמבורג בגלל שהוא נחשב "unfair tax competition".
אם ההצעה הצרפתית תתקבל, כי אז אשרור האמנה המתוקנת צפוי להתרחש לקראת סוף שנת 2006 או תחילת 2007, דבר אשר בוודאי ובוודאי יגרום לאותם משקיעים ישראלים אשר רכשו נדל"ן בצרפת תוך שימוש בלוקסמבורג לעשות חושבים מחדש, באופן דחוף, כדי לשקול כיצד יוכלו להימלט מחבות המס הכבדה הממשמשת ובאה.
שתי צורות מיידיות עולות על הפרק: האחת הינה להגדיל את שווי הנדל"ן בשיטה של שערוך (Step-Up), והשנייה הינה לבצע שינוי מהיר, ולאו דווקא מכאיב, בתכנון המס שלהם.
הכותבת אחראית על תכנון המס הבינלאומי במשרד עו"ד כהן, כהן, ירון-אלדר ושות'.