הסאגה של עמותות הבנייה (א'): אם אינך יכול להביסן

ההתארגנות הינה בדרך כלל פרי יוזמת גוף עסקי, הגובה רווח מדמי הרשמה (עמותות צה"ליות לדוגמא), או מפיקוח על הקבלן המבצע (דוגמת חברת ב.ס.ר הנדסה), או מדמי תיווך מאחד הצדדים או שניהם (דוגמת עמותות רוני מאנה), או עירוב של כל האמור לעיל.

יזם המנסה לגזור קופון מהרווח הקבלני היזמי או מרווחי הקבלן המבצע דוגמת הילכת נורדיה (לנג נ' מס שבח; תפוח פז פיתוח נדל"ן), או הילכת פרשת פסגות הכרמל (ראה גם ליאת זהבי; אורנשטיין ו-38 אח'), עלול להסתכן בהכשלת העיסקה כולה כאילו רכש קרקע ומכר בית לקבוצת הקונים שארגן (ראו חוזר מס הכנסה בנדון מלפני מספר שנים). ההתייחסות בנציבות לתופעת עמותות הבנייה משתנה חדשות לבקרים, ואין גורם מנחה ברמת המדיניות. קרי, לא נערכה חשיבה האם התופעה טובה למדינה או רעה.

מבחינת מיסים אין ספק, כי ההתארגנות מפחיתה מיסים. על כך נכתוב בפרוט בהמשך. מבחינת התחרות בשוק: התופעה של "קבוצות בנייה" מתחרה בקבלנים שהם יזמים רגילים החייבים לשלם את כל המיסים, והיא מייקרת לגביהם את העיסקה בין 4% ל-6%, לפי תחשיב אותו נביא בהמשך. פער כזה בשוק הנדל"ן של מכירת דירות מגורים הינו פער של עשרות ולעיתים מאות אלפי שקלים לגבי עלות דירה כמוצר סופי לדייר, ומהווה פיתוי גדול לרוכשי דירות להתארגן ב"קבוצות בנייה".

מבחינת עידוד האוכלוסיה מעוטת היכולת והחובה של המדינה לדאוג לאזרחיה לפתרון דיור הולם, יש היבטים חיוביים במתן הנחה לרוכשי דירות מהסקטורים החלשים יותר דרך עמותות. דרך זו מביאה לידי ביטוי גם מגזרים חברתיים הרוצים לשמור על הומוגניות חברתית. כך נבנו שכונות לאנשי קבע בצה"ל. כך נבנו שכונות ליוצאי יחידות קרביות מסוימות. גם היבט זה - של הומוגניות חברתית - ראוי לעידוד ויש בו אלמנטים חברתיים חיוביים, של מתן כלי להגשמת ביטוי לאחידות חברתית וסביבת מגורים שהיחיד יכול לעצב לעצמו, ללא כל אפליה (!), אך תוך ברירת שכניו בצורה הולמת.

המדינה לא נתנה דעתה לתופעה זו ולא הביעה עמדה ערכית. ראשי מס הכנסה רואים את היבטי המיסוי בלבד, עליהם הם אחראיים. גישתם, לפיכך, ביחס לעמותות בנייה הינה שלילית באופן טבעי, כנגזר מעצם תפקידם. יש להבינם בהקשר זה. יש לדעת גם, כי רבים מראשי מס הכנסה משנים גישתם לאחר פרישתם, מתוך פתיחות לנימוקים נוספים המנויים לעיל.

התחרות העזה שיוצרות העמותות מול קבלנים פרטיים רגילים הקימה עליה את התאחדות הקבלנים והבונים בישראל, הרואה בתופעה זו תחרות בלתי הוגנת בחבריה, ועושה הכל כדי להניע את השלטונות להדביר את התופעה. עם זאת, קבלנים רבים אימצו את הסיסמא: אם אינך יכול להביסו - הצטרף אליו, והם בונים כיום בשיטת עמותות הבנייה, תוך איסוף קבוצת רוכשים מראש.

הניסיון להבחין בין עמותת קבלן לעמותה רגילה נעשה לראשונה לפני 15-10 שנים בנציבות, עת הופק חוזר מקצועי שעסק בתופעה וייחד לה שורת מבחנים, לפיהם ניתן לזהות אם מדובר בתופעה שלילית או חיובית. כך לדוגמא, אם היזם הוא הקבלן הבונה, הרי שיש להסיר מסך ההתאגדות ולראות בקבוצה כרוכשי דירות רגילים מהיזם על כל הכרוך בכך. גם בפסיקה (לנג ואחרים) נתגבש מבחן השליטה בבנייה כגורם עיקרי בהכרעה, אם מדובר במכירת בית שלם או קרקע הזמנת בנייה.

עם זאת, חיסכון המס הנובע מהעיסקה איננו כה גדול כפי שסוברים רבים. להיפך, בבדיקה שנערכה בעקבות פרשת לנג לרוכשי בתים בנורדיה, יצא כי מס רכישה מדורג על רכישת דירת מגורים, כולל הבנייה (0.5%; 3.5% ו-5%), היה נמוך יותר ממס רכישה מלא (5%) על הקרקע בלבד. זאת, במיוחד מקום בו הקרקע יקרה יחסית לבנייה ומחירו הכולל של הבית איננו גבוה במיוחד (עד 200-180 אלף דולר).

יותר מכך, מס מכירה ליזמים המוכרים דירות נמוך יותר ממס מכירה על קרקעות בלבד. התוצאה היא, כי שומות לעמותות בנייה לא יניבו תמיד את המצופה מהן, ויש לבחון כל מקרה לגופו.

קבלנים מפיקים יתרונות משיטת העמותות ע"י גיוס קונים מראש וחיסכון בעלות מימון בנקאי של בנק מלווה וחסכון בהוצאות השיווק והפרסום. זהו יתרון מוחשי וגדול לקבלן הבונה.

קבוצת הרוכשים יכולה לחסוך את המע"מ ברכישת קרקע מאדם פרטי (כמו באזור מגדלי YOO ליד רכבת צפון) ולחסוך מס רכישה על הבנייה, אם נשמרה ההפרדה בין בחירת הקבלן המבצע לבין היזם מארגן הקבוצה.

דרך בטוחה לשמור אבחנה כזו הינה מכרז מלא על הבנייה רק לאחר רכישת הקרקע מבעליה. קרי: היזם מסיים את שלב רכישת הקרקע, ורק אח"כ עורך מכרז בין קבלנים בונים ביחס לבנייה. על הסיכונים שבשיטת העמותות ברשימה הבאה.