הסאגה של עמותות הבנייה (ב'): לבדוק לפני שמצטרפים

במאמר הקודם תארנו את היתרונות של עמותת בנייה מול מכירה פשוטה של דירות לציבור קונים. הסברנו, כי ניתן לחסוך את המע"מ על הקרקע אם מדובר בבעל קרקע פרטי, כמו המקרה ליד מגדלי Yoo בצפון ת"א. יש חסכון במס רכישה על הבנייה. הקבוצה חוסכת בנוסף חלק מהרווח היזמי של מי שמוכר דירות, לעומת רווח נמוך יותר של קבלן בונה. ציינו עוד, כי נציבות המס, בלחץ בלתי פוסק של התאחדות הקבלנים הנלחמת בתופעה ולפיכך קיימות סכנות לא מבוטלות על חברי עמותה שהתארגנו בקבוצה לרכישה משותפת של קרקע. עיקר הסיכונים הם הטלת מס רכישה על הבנייה.

בהלכות ליאת זהבי ולנג נקבע, כי מדובר בפיצול מלאכותי ובלתי לגיטימי של רכישת קרקע ובנייה, ולפיכך נקבע, כי יש לשלם מס רכישה על הבנייה. הלכות אלו אמנם לא עסקו באופן ישיר בקבוצות בנייה קלאסיות, אולם רשויות המס מתבססות עליהן בתקיפתן את תופעת עמותות הבנייה. דרך נכונה וראויה הינה לפעול במסגרת התיקונים 50 ו-55 לחוק מיסוי מקרקעין, הקובע אפשרות חוקית לייזום קבוצת בנייה. רצוי גם לפנות לקבלת פרה-רולינג, שהינו אישור קודם לרכישה, דרך שכיום פתוחה בפני כל אזרח.

סיכונים נוספים מניסיוננו כרוכים באי מתן אישורים לרישום בטאבו בשומת קבלן ליזם, למרות שלא קיבל רווח מהבנייה, הטלת מע"מ על היזם או על בעל הקרקע על מכירת דירות, שלילת מס מוגבל במיסוי מקרקעין והטלת מס הכנסה מלא (כיום ההפרש 29%).

לאחרונה התעוררו שאלות ביחס לעמותות בנייה, שיזמיהן נותנים שירותים נוספים לדיירים. הנושא עלה לדיון במסגרת יום עיון, בו הרצה משנה בכיר לראש אגף המיסים, רו"ח יהושע ויטה, הממונה על נושאי השומה. לפי עמדת רשות המיסים, לפחות כפי שפורסם בעיתונים, לא יינתן אישור לעמותות בהן היזמים נותנים שירותים נלווים לחברים.

נותרו פתוחות שאלות רבות בהקשר זה. השירותים שחברי עמותה מקבלים הם רבים: שירותי ייזום, שירותי תיווך, שירותי הנדסה, שירותי פיקוח, שירותי בנייה, שירותים משפטיים, שירותים פיננסיים (משכנתאות וכו'), שירותי הנה"ח וראיית חשבון, פרסום וכו'. אין מדובר בשירותים בעלי אופי אחד. השאלה אם לפסול עמותה בשל קבלת שירותים נלווים מהיזם, כדוגמת עריכת דין, פיננסים, תיווך, ייזום, הנה"ח וכיו"ב, הינה שאלה מורכבת שיש לה פנים לכאן ולכאן.

חלק מהשירותים ודאי שאינם נופלים בגדר עיסקה המסתירה מכירת דירה במסווה עמותה. מאידך, קיימים שירותים שמאחוריהם מוסווית עיסקת מכירת דירה מהיזם לחברי העמותה. שירותים אלו הם שיכולים לשלול עניינית קבלת אישור והכרה בהתארגנות במסגרת עמותה מרשות המיסים. שירותים אלו הם הם שבצדק הופכים את חברי העמותה לקוני דירות ואת יזמיה לקבלני דירות המוכרים דירות. כך גם נפסק בכל אותם פסקי דין כדוגמת עניין לנג, ליאת זהבי ואחרים.

פירושו של דבר, כי כל שירות שנותן היזם, שאין בו "אבק" או "חשש" לכבילת הדייר לקבלת "שירותי בנייה" ממי מטעמו של היזם, ושירותי הבנייה פתוחים למו"מ או מכרז מטעם בעלי הקרקע ללא אפשרות לניתוב כלשהו בהסכמי היזמים או החברות בעמותה, כדוגמת הצורך במכרז אמיתי ופתוח לשם שלב הבנייה - הרי אז שאר השירותים הניתנים אין בהם לפסול את העמותה.

בתיקון מספר 50, שהוארך בתיקון 55, תוקן סעיף 49י ובו נכללה "אופציה" כמנגנון עסקי לקידום נושאי יזמות במקרקעין. בין השאר, כוונת מנסחי החוק וחברי הועדה שניסחו את החוק, היתה לאפשר לעמותות בנייה, ובמיוחד ליזמים, לקנות אופציה מבעל קרקע ל-24 חודש, בכתב, במחיר שלא יעלה על 5% ממחירה המלא המוסכם עם בעל הקרקע, אופציה שתדווח למנהל מיסוי מקרקעין האזורי. האופציה איננה עיסקה חייבת במס רכישה או במס שבח. האופציה נקנית ע"י היזם לטובת מכירתה בפרוסות פרוסות (לפי מספר הדירות) לרוכשי הקרקע העתידית. חברי העמותה המחזיקים כל אחד בפרוסת אופציה 1 לדירה, יקנו חלק בקרקע מאת בעל קרקע, והיזם יכול למכור את האופציה ברווח החייב במס הכנסה לחברי העמותה.

רווחי היזם ממכירת האופציה הינם תחליף לדמי יזמות ולדמי תיווך. לפי הידוע מפרסומים בעיתונים, סמנכ"ל בכיר למנהל רשות המיסים, מר יהושע ויטה, הנזכר לעיל, סרב להכיר באופציה כמכשיר המאפשר גם מתן שירותי בנייה, שיימכרו בחבילה אחת ע"י רוכש האופציה היזם. אבחנה זו, שיש החולקים עליה (ואין לנו כל דעה אישית בנושא), מבוססת על כך, שסעיף 49י (סעיף האופציה שנחקק ברפורמה) כוונתו לאפשר מכירת שירותי בנייה, מה שנאסר בהלכות לנג וזהבי. עם זאת, גישת ויטה, שאף בה יש הגיון, גורסת, כי מתן שירותי בנייה מנוגד לרוח פסקי הדין לנג וזהבי, ולפיכך אין לאפשר אותה גם דרך עקיפת יזמות ע"י עמותה מסורתית ומעבר ליזמות ע"י שימוש בסעיף 49י (האופציה ליזם) שנחקק ברפורמה.

מה הם הסיכונים על רוכשי דירות בעמותה: רצוי לקחת לתשומת לב, כי כל חבר עמותה השמח לחסוך עד 6% במחיר הדירה, צפוי לסיכונים שיכולים לגרום להאמרת מחיר הרכישה בעוד כ-7%-10%. סיכונים אלו ראוי שיובהרו מראש ושרוכשי הדירות בעמותה יהיו ערים להם.

א. מס רכישה: קיים סיכון, כי מס שבח יבקש מהם מס רכישה על הבנייה (עוד 3%).

ב. קנס דיווח לא נאות: קנס בדיווח לא נכון - 1.5%-3%.

ג. אי רישום בטאבו: יש מקרים (זהבי) שרשויות המס לא מנפיקות אישורים לטאבו.

ד. משפטים עם הקבלן ועם בעל הקרקע ועם מס שבח - שכ"ט עו"ד בהקשר זה יכול להגיע לכדי 3%. ס"ה העלות שבסיכונים כ-9% (משוער בלבד). אנא, בידקו הנושא היטב לפני הצטרפות לעמותות.