השקעתם בדירה, והגיע הזמן למכור אותה? מה עלול לפגוע לכם ברווח

במשך עשרות שנים החזיקו בני משפחת כהן (שם בדוי) דירה בשטח 78 מ"ר שממוקמת באחד מרחובות הצפון הישן בת"א. בשנה שעברה הדירה נמכרה ב־4.2 מיליון שקל, אולם לא חלף זמן רב ובני המשפחה גילו שיש להם "שותפה כבדה" לעסקה: עיריית תל אביב דרשה היטל השבחה אסטרונומי של 950 אלף שקל. "ידענו שנשלם עבור היטל השבחה, אבל לא דמיינו שהסכום יהווה כמעט 25% מהתמורה", אמר אחד מבני המשפחה במסגרת פרק מיוחד של כסף בקיר, פודקאסט הנדל"ן וההשקעות של גלובס.

● כסף בקיר | המדד ששווה לכם הרבה כסף כשאתם לוקחים משכנתא
● כסף בקיר | כך תשפיע הדמוגרפיה על אזורי הביקוש של ישראל

בני המשפחה הגישו ערר בהליך של שמאי מכריע, שקבע כי עיריית תל אביב הגזימה, ובענק. לפי החלטת שמאי דוד דדון נקבע כי היטל ההשבחה יעמוד על 77 אלף שקל בלבד. הפרש של 873 אלף שקל.

"היטל ההשבחה הוא הפטנט של הרשויות המקומיות להתעשר על חשבון התושבים שלהן", אומר שמאי מורדי הולנדר שהתראיין לפרק. הולנדר מחזיק בכמה דוגמאות מרתיחות לא פחות משלו בנושא. "לפני שנה וחצי פנתה אלי לקוחה עם שומת היטל השבחה של מיליון וחצי שקל. היא פיצלה מגרש מתוך חלקה שלמה, וההיטל ניתן בגין הפיצול. הגשתי בקשה לתיקון השומה. בסיומו של ההליך השומה ירדה ל־60 אלף שקל", הוא מספר.

היטלים בהיקף כולל של 8.7 מיליארד שקל

בתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה נקבע כי אם חלה השבחה במקרקעין, כלומר אם עלה שווים בעקבות החלטות של מוסדות התכנון, בעל הזכויות במקרקעין ישלם היטל השבחה בשיעור של 50% מההשבחה.

מדובר בהחלט בכסף גדול. דוח מבקר מדינה משנת 2024 מצא שבשנת 2021 גבו הרשויות המקומיות היטלי השבחה בשיעור כולל של 8.7 מיליארד שקל. לשם הפרופורציות ציינו אנשי המבקר כי באותה השנה היקף הארנונה שגבו כל הרשויות בישראל יחדיו עמד על 28 מיליארד שקל, דהיינו כ־31% בהשוואה להכנסות מארנונה. בהחלט מספר גבוה.

ראש עיריית הרצליה יריב פישר ש"מייצג" בפרק את הצד של הרשויות המקומיות, מבהיר עד כמה הוא ויתר ראשי הערים "בונים" על הכסף הזה. "בלי היטל השבחה אין לי דרך לנשום בהרצליה. אני לא יכול להקים גן, כיתה או לבנות שביל אופניים. כלום אני לא יכול בלי זה".

הארנונה לא מספיקה?
"לא! ארנונה זה לשוטף, שלא לדבר על זה שהארנונה של מגורים זה בכלל ארנונה הפסדית".

"אנחנו מבינים שיש בזה צדק כלשהו, כי אם היא השביחה את הקרקע אז היא רוצה קצת לעצמה, כי צריך לממן גם את הפיתוח. הבעיה היא בפרקטיקה שבה מחשבים את גובה השומות, או הדירקטיבה שבה הם מנחים את השמאים שלהם ללכת תמיד על הצד הגבוה ביותר ולפרשנות המחמירה ביותר", אומר הולנדר.

מעבר לפרשנות שלו על ההנחיות העירוניות, הוא מצביע על עוד סיבות לעיוותים בגובה השומות. "זה נובע בעיקר בשל היעדר בקרה מקצועית ואיכותית, ולצערי אני נתקל בטעויות חישוב פשוטות", אומר הולנדר ומצביע על עוד סיבות. "תוכנית הרבעים (3 ו־4 - ג.ל) בת"א ביקשה לעשות סדר תכנוני, אבל הפכה לדרך לגבות היטלי השבחה מאוד גבוהים ומנופחים בלי פרופורציה למחירי המכירה של הדירות".

 יריב פישר, ראש עיריית הרצליה / צילום: יריב דרור, ויקיפדיה

הערר הפחית 11 מיליון שקל מההיטל

בניסיון להפחית מרוע הגזירה רבים מגישים ערר על גובה הסכום, וכאן כדאי להכיר הן את הכללים והן את המציאות. מרגע קבלת השומה מהרשות המקומית עליכם להעביר את התשלום באופן כמעט מיידי, ובמקביל עומדים לרשותכם 45 ימים בלבד לערער, באמצעות שמאי פרטי.

חלק מהשמאים דורשים תשלום קבוע ואחרים מעדיפים לקבל אחוזים מגובה ההפחתה - לעתים הדרישה עשויה להיות יותר מ־10% מגובה ההפחתה. הערר נעשה באמצעות פנייה לשמאי מכריע שהוא בעל תפקיד מעין שיפוטי. כאן תיאלצו להיפרד מ־10,000 שקל ללא קשר לתוצאה (גם הרשות המקומית מחויבת בתשלום דומה לשמאי המכריע).

"במצב הקיים, גם אם סכום ההיטל מופחת, האדם הפרטי מבזבז הרבה מאוד כסף על התהליך", מסביר הולנדר. לדבריו, במקרים שבהם שמאים מכריעים הפחיתו בערך השומה, עיריית תל אביב מערערת על ההחלטה באופן כמעט גורף, ובכך ההליך נמשך ונמשך.

לעניין סיכויי ההפחתה של השומות, עיון בדוח מבקר המדינה מלמד שכמעט חובה להגיש ערר כי הסיכוי שלכם גבוה במיוחד. בדוח נדגמו 60 שומות מארבע רשויות שונות בשנת 2022. ב־57 מ־60 שומות, הפחיתו השמאים המכריעים את ההיטל שנקבע בשומת הוועדה. מדובר ב־95% מהשומות. בממוצע שיעור ההפחתה שקבע השמאי המכריע עמד על 36%. הסכום הגבוה ביותר שהופחת מהמקבץ שנבדק היה 11 מיליון שקל - זו הייתה הפחתה של 71% מהשומה המקורית.

תגובות: "אנחנו עונים תוך 30 יום"

"כסף ציבורי הוא קדוש. מבחינתי הוא לא משחק, והשיטה שבה היום הדבר הזה עובד זה לא החלטה שלי, ואין לנו הנחיה עירונית לגבות במקסימום", מבהיר פישר. לדבריו, הדבר העיקרי שהעירייה שבראשה הוא עומד לוקחת לתשומת ליבה מממצאי הדוח זה להפחית בצורה ניכרת את משך הזמן בטיפול בנושא בהליכים של היטלי השבחה שעשויים להיות ארוכים ומייגעים. נוסף לכך הוא מציע למוכרים דרך פשוטה וזולה לבדוק את נושא היטל ההשבחה טרם ביצוע העסקה. "אני מציע לפעול בצורה מקצועית. אצלנו בהרצליה בעלות של 226 שקל, תשלחו פנייה טרם עסקה לגבי קיומו של היטל השבחה כן או לא ואם כן מה גובהו, ואנחנו עונים בדרך כלל תוך 30 יום. זה קריטי".

תגובת עיריית ת"א: "הוועדה המקומית מחייבת בהיטלי השבחה בהתאם לשומות שנערכות לפי דין על ידי שמאים מוסמכים. היטל ההשבחה לא תמיד קשור למחיר מכירה של הנכס הספציפי אלא הוא נקבע לפי הכללים שנקבעו בדין. הוועדה לא תמיד מגישה בהכרח ערר על שומות מכריעות. ישנן שומות מכריעות רבות שהוועדה לא מגישה עליהן ערר. הוועדה מגישה עררים על שומות מכריעות אשר נפלה בהן טעות/שגיאה המצדיקה לעמדתה התערבות של ועדת הערר. מדובר בכספי ציבור ומתפקידה (מחובתה) של הוועדה המקומית לעשות את הנדרש על מנת שהיטלי ההשבחה יקבעו כדין".