הדירה שלכם שווה יותר? השופט שמטלטל את שוק הנדל״ן

השופט גלעד הס מבית המשפט המחוזי גרם לטלטלה השבוע בשוק הנדל"ן, כשפסק בתביעת דיירות סרבניות בטענה להיעדר שוויון. הוא קבע כי מתן תוספת שטח אחידה לדירות במסגרת פרויקט פינוי-בינוי עשויה להיות מפלה כלפי בעלי הדירות, אם היא לא מביאה בחשבון את הגודל היחסי של כל דירה.

● "50 אנשים שהולכים ברחוב הם כמו 50 שוטרים": איך נעזרים בתכנון כדי ליצור סביבה עירונית בטוחה יותר?
● 110 דיירים מול "סרבן" אחד: מה קבע ביהמ"ש?

פסק הדין, שפורסם לראשונה בגלובס, עשה סדר בהגדרת המונח שוויון בפרויקטים של פינוי-בינוי. השופט אומנם קבע כי אין מקום למבחן אחד לכל פרויקט, אך פסק כי התוספות הזהות לדירות, בפרויקט ברחוב הרא"ה ברמת גן, אינן עומדות במבחן השוויון, וחייב לשלם דמי איזון בגובה 140 אלף שקל לבעלת דירה של 120 מ"ר, שנפגעה מהחלוקה השווה לכל הדירות. יש לציין כי גם היום קיימים פרויקטים שחילקו את התמורה לפי הגודל היחסי.

פסיקה זו הובילה לטלטלה בשוק, ועורכי דין ויזמים הביעו חשש מפני פתיחת הסכמים ועיכוב פרויקטים בטענה להיעדר שוויון. גורם המקורב לשופט הס אומר כי פסק הדין לא עושה מהפכה בתחום, אלא רק "שינוי מסוים ומדוד של נקודת המוצא לבחינת שוויון התמורות".

לדברי הגורם, "שיטה שעל פיה דירה גדולה יותר מקבלת תמורה גדולה יותר, היא נקודת המוצא לחלוקת התמורות, אבל היא בהחלט לא חייבת להיות נקודת הסיום. במידה שקיימים נתונים אחרים, קנייניים או תכנוניים, המצדיקים סטייה מהעיקרון, פסק הדין בהחלט מאפשר לסטות משיטת שוויון זו ולקבוע חלוקת תמורות אחרת".

הגורם הוסיף כי מאחר שהמחוקק לא התייחס לסוגיה, אין לבית המשפט ברירה אלא לעצב את הכללים.

מתווה לקביעת גובה היטלי השבחה

זו לא פעם ראשונה שהשופט משפיע על ענף הנדל"ן וההתחדשות העירונית בהחלטות תקדימיות בעלות השלכות רוחב עבור יזמים, בעלי דירות ועורכי דין. ביוני 2025 הוא קבע מתווה לקביעת גובה היטלי השבחה במקרים של פינוי-בינוי, על בסיס שיטת ההשוואה הישירה ולא על פי הערכות ספקולטיביות (18341-09-24). בעקבות הפסיקה הביעו יזמים חשש שהיטלי ההשבחה יתייקרו. ההחלטה מצויה בהליכי ערעור בבית המשפט העליון.

מתווה היטלי הבנייה נקבע במסגרת ערעור של הוועדה המקומית תל אביב על גובה היטל ההשבחה שבו חויבה בעלת דירה ברחוב דפנה בתל אביב, המיועדת לפינוי-בינוי. הוועדה המקומית טענה שיש להביא בחשבון, בחישוב גובה היטל ההשבחה, את דמי השכירות בתקופת הביניים שבין מכירת הדירה לתחילת הבנייה. הס קבע באופן תקדימי כי שיטת ההשוואה הישירה, שבה השמאי בוחן את העסקאות שנעשו בדירות בתוכנית לאחר מועד אישור התוכנית, וקובע על סמך עסקאות אלו את שווי הדירה שנמכרה, היא השיטה העדיפה לצורך חישוב גובה היטל ההשבחה.

תוכנית השימור לא משביחה את המקרקעין

הס מונה לשיפוט בשנת 2014, לאחר שכיהן במשך שבע שנים כיו"ר ועדות ערר לתכנון ובנייה של מחוז דרום וירושלים, ולאחר שעבד במשך שש שנים בשוק הפרטי כשותף בכיר במשרד הרטבי-בורנשטיין-בסון. הוא נחשב אז לאחד מעורכי הדין המוערכים בתחום התכנון והבנייה. הוא החל את דרכו השיפוטית בבית משפט השלום, ולפני ארבע שנים קודם לבית המשפט המחוזי בתל אביב.

במרץ 2025 קבע הס בפסק דין עקרוני (56975-09-23) כי תוכנית השימור בתל אביב לא משביחה את המקרקעין, ולכן לא ניתן לגבות בגינה היטל השבחה. גם פסיקה זו מצויה בהליכי ערעור בבית המשפט העליון. הס קבע כי "מיתוג" בניינים לשימור לא מזכה את עיריית תל אביב בהיטל השבחה, ויש לבחון באופן פרטני כל מקרה.

תוכנית השימור של העיר תל אביב קבעה רשימה של כ-1,000 מבנים שהוגדרו כמבנים לשימור. התוכנית הביאה לגל של תביעות מצד בעלי נכסים שטענו כי תוכנית השימור פגעה בערך הנדל"ן. מנגד, העירייה טענה כי תוכנית השימור העלתה את שווי הקרקע, ולכן על בעלי הזכויות לשלם היטל השבחה.

הטיוטה מחייבת גם כשהשווי עצום

הס נתן החלטות דרמטיות גם בתביעה לפיצויי הפקעה של זוג קשישים. בפברואר השנה קבע בפסק דין עקרוני כי הזוג, שעזב לדיור מוגן לפני ההפקעה, זכאי לפיצויי הפקעה עבור דיור חלופי בגובה של כ-5 מיליון שקל (1137-03-22). הס ביקר בחריפות את עיריית תל אביב וקבע שפעלה בחוסר תום לב.

בתביעה שעסקה בסכסוך על שטח נדרש הס לשאלה האם טיוטת הסכם מחייבת, אפילו כשמדובר בשווי עצום. לפני שנתיים קבע הס כי זיכרון דברים מפורט, שנחתם על ידי הצדדים למכירת קרקע, הוא מסמך משפטי מחייב, גם כשמדובר בעסקה של 100 מיליון שקל (39504-08-21). מדובר בהחלטה חריגה שהכריעה סכסוך בין יזם הנדל"ן להב לוי לאיש העסקים דוד סיני על שלושה דונם במקרקעין ליד אצטדיון בלומפילד ביפו. ההליך נמשך שלוש שנים, ובסופו נקבע כי הטיוטות הלא חתומות מחייבות את הצדדים.

במקביל הס פסק בשני תיקים בעלי חשיבות ציבורית בתחומים שונים לחלוטין - בעולם הכדורגל וברשתות החברתיות. בתביעה של לינוי בר גפן נגד טוויטר הוא קבע בסוף 2020 כי התביעה תתברר בישראל, וביקר בחריפות את טענות החברה. בר גפן תבעה את טוויטר על כך שלא הסכימה להסיר ציוץ פוגעני מספר ימים. הס סירב לקבל את ניסיון הפלטפורמה להתנער מתביעתה של בר גפן על אחריות להטרדה מינית.

בחודש שעבר קבע כי הפסד טכני לקבוצה שאוהדיה התפרעו ראוי שייעשה רק במקרים נדירים וחריגים, ודרך המלך צריכה להיות קביעת משחק חוזר. לצד זאת, הוא דחה את תביעתה של הפועל ת"א להשיב אליה את שתי הנקודות שהופחתו ממאזנה בעקבות הדרבי שפוצץ.

"השופט גלעד הס מבקש בפסיקותיו לעשות גם צדק ולא רק דין, ובעיקר מתייחס באופן מעורר השראה לפרט, לבני האדם שבאים בפניו ומביעים את מצוקתם נוכח התנהלות שרירותית לעיתים של גורמים ציבוריים", אומר דן הלפרט, בעלי משרד הלפרט ושות'.

"פסק הדין האחרון בעניין אופן חלוקת הזכויות בין בעלי דירות בפרויקט פינוי-בינוי הוא המשמעותי ביותר מפסיקותיו האחרונות". לדברי, הלפרט, אין חדש תחת השמש, מאחר שבית המשפט העליון כבר קבע בעבר שיש לשמור על "שוויון בין שווים". ואולם, זאת, "בשטח השתרשה שיטה שלפיה תינתן תוספת שטח אחידה לכל הדירות, ללא קשר לשטחן במצב הקיים. אני רואה בפסק הדין הזה עוד שלב באבולוציה של עולם ההתחדשות העירונית, שמחפש כל העת למצוא את הנוסחה המנצחת לאיזון הוגן, הגון, ומוסרי בין כלל בעלי הזכויות".

לדברי עו"ד עידן מנצ'ל שותף, מחלקת נדל"ן, תכנון ובניה, גולדפרב גרוס זליגמן, "נראה שהקו המנחה של השופט הס הוא לתחום התיאוריה של עולם הנדל"ן, תוך כדי נטיה לבחינה קונקרטית של נסיבות כל מקרה, למרות שלפסיקותיו היו השלכות רוחביות". מנצ'ל מוסיף כי לדעתו בפסק הדין החדש השופט הס "לקח את הפסיקה צעד אחד יותר מדי לכיוון השמאי תאורטי המתחשב במצב הנכס, תוך כדי התעלמות מהמורכבות של פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית, אשר תכליתם אינה רק תוספת המ"ר, אלא גם שיקולים שאינם כלכליים גרידא".