כל הקלפים על השולחן

החלת עקרון תום הלב במשפט הישראלי שינתה לחלוטין את "כללי המשחק" לפיהם נהגו קודם כריתת חוזה מחייב בין הצדדים. אחת המשמעויות המובהקות של עקרון תום הלב היא חובת גילוי מידע במהלך המשא ומתן לכריתתו של חוזה מחייב.

עקרון תום הלב מחייב כל צד למשא ומתן שלא לפגוע באינטרסים של הצד שכנגד, לצד דאגה לאינטרסים שלו עצמו. כמו כן, חייב כל צד לנהוג בהגינות כלפי הצד שכנגד, תוך גילוי פרטים מהותיים לעיסקה, שאם לא כך ייחשב כמי שהטעה את חברו. כפועל יוצא מכך יכול הצד שהוטעה לפעול לביטול החוזה בשל "טעות" כהגדרתה בחוק החוזים.

בפס"ד שניתן ביום 2.2.06 ע"י השופטת רות רונן מבית המשפט המחוזי בת"א (ה.פ. 214/05 סויסה רונן נ' חברת זאגה בגוש 5027 חלקה 1 בע"מ) נקבע, כי מוכרים של קרקע היו זכאים לבטל הסכם למכירתה, בשל מידע שהיה מצוי בידי הקונה בלבד, ואשר השפיע על מחירה האמיתי של הקרקע.

סיפור המעשה: בני הזוג חביבה ויעקב פינקלשטיין, בעליה של חברת זאגא בגוש 5027 חלקה 1 בע"מ, התקשרו עם המתווך סוויסה רונן בהסכם למכירת קרקע פנויה בחלקה הדרומי של העיר בת-ים. יומיים בלבד טרם חתימת הסכם המכר החליטה הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה על הפקדת תוכנית מתאר מפורטת לגבי האזור בו מצויה הקרקע.

בחלקו הראשון של פסק הדין מכריעה השופטת רונן בשאלה, האם נחתם כלל חוזה מחייב בין הצדדים, לאור מחסור בשלושה פרטים משמעותיים: מועד השלמת התמורה, מועד המסירה ותנאי התשלום. בעניין זה השופטת קבעה, כי הפרטים החסרים ניתנים להשלמה מכוח מנגנוני ההשלמה בחוק החוזים. על פי הפרטים שכן מופיעים בחוזה, ניתן ללמוד על כוונת הצדדים לחתום על הסכם מחייב.

השאלה השנייה בה דנה השופטת רונן היתה, האם בני הזוג פינקלשטיין טעו או הוטעו לגבי ערכה הכלכלי של הקרקע?

כידוע, אין בטעות בכדאיות העיסקה כדי לבטלה, אולם יחד עם זאת, אי גילוי של פרט משמעותי לגבי המצב התכנוני של המגרש אינו טעות בלבד בכדאיות העיסקה, אלא מגיע לכדי הטעיה המזכה את המוכרים לבטל את העיסקה.

במקרה זה חצה בית המשפט את קו התיחום הדק המפריד בין השוני הקיים - בין טעות בכדאיות העיסקה לבין טעות, כאמור בסעיף 14א לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג - 1973. זאת, ע"י בחינה של "מומחיות" הקונה והתנהגותו.

כבר נקבע, כי מומחיות של צד לחוזה או נגישות למידע שאינו מצוי בידי הצד האחר, מטילה חובת גילוי מורחבת על הצד המחזיק במידע (כפי שנפסק בעבר ע"י בית המשפט העליון בע"א 9019/99 קינסטלינגר נ' אליה, פ"ד נה (3) 542). שם נקבע, כי אי הגילוי של העובדה על פרסומה של תוכנית מתאר, שהיא בבחינת הפשרת קרקע חקלאית ושינוי ייעודה לקרקע למגורים, עולה כדי הטעיה של המוכר ע"י הקונה. מדובר במוכר שהוא תושב חוץ, שאינו שולט בעברית והמידע לגבי התכנון אינו זמין לידיו.

בעניינינו, התנהגותו של הקונה (המתווך), אשר פנה למוכרים בסמוך למועד בו נודע לו על הפקדת התוכנית, ובקשתו לרכוש את המגרש לעצמו - היא היא הראיה לכך, כי הקונה ראה וידע על המידע התכנוני, והחשיבו כמידע משמעותי.

אין מדובר כאן בחוזה בו הצדדים הם שווי כוח. למתווך-הקונה, המעורה בהתפתחויות הקורות באזור, יש עוצמה הנובעת מפערי המידע בין הצדדים. לפיכך, חובת הגילוי חלה על כל מידע שאיננו מצוי בידי המוכרים ואשר יהיה חשוב להם לצורך קבלת ההחלטה.

אם כך, ההצדקה המוסרית הכלכלית לביטול חוזה בגין טעות חד-צדדית טמונה ברמת הידיעה בפועל של הצד השני. אף המקרא עמד על חובת הגילוי המלא והאיסור לרמות במסחר, ככתוב: "וכי תמכרו ממכר לעמיתך או קנה מיד עמיתך אל תונו איש את אחיו" (ויקרא כה, יד). לפיכך על כל הצדדים, בין אם זהו מוכר ובין אם זהו קונה בעסקת מקרקעין, להבדיל ממשחק - "לשים את כל הקלפים על השולחן".

הכותב הוא ממשרד עורכי הדין ס. מסיקה המתמחה במקרקעין.