יזהר הקונה: קח את המוכר לשיחה עם יו"ר ועד הבית

הערת אזהרה נרשמה כדת וכדין בפנקס המקרקעין, והקונים שילמו על חשבון הדירה 60,000 דולר. בשלב הזה "נעלם" המוכר. השכנים מסרו לקונים את מספר הטלפון של זנדר, והוא הופתע לשמוע שדירתו נמכרה. רק אז התברר לקונים, כי נפלו קורבן לנוכל שהתחזה לבעל הדירה.

הדבירים תבעו את פרקליטם, וטענו כי התרשל בזיהוי המוכר. סוגיות שונות עלו במהלך המשפט, כגון גילו של המוכר, הדמיון בין התמונה בתעודת הזהות לפניו של המוכר, מקום הלידה של המוכר והמבטא הזר שלו, חתימתו של המוכר, והדרך בה הגיעה הדירה לבעלותו.

בית המשפט הגיע למסקנה, כי הפרקליט לא התרשל, ודחה את התביעה (א' 27574/04 שלום ואורלי דביר נגד עו"ד נוימן מאיר, בית משפט השלום תל-אביב-יפו, השופטת חנה ינון).

הזהר הקונה - מקורו של הביטוי "הזהר הקונה" הוא במשפט הרומי, ובמקור, caveat emptor. מעשי נוכלות לא מעטים קרו בשנים האחרונות, שבהם התחזו נוכלים לבעלי דירות. תמורת חתימת הסכם המכר הם קיבלו עשרות אלפי דולרים, ואז נעלמו עם הכסף. כל מה שצריך הוא למצוא דירה ריקה, או אפילו לשכור דירה עם תעודת זהות מזויפת, ואז לזייף את תעודת הזהות של הבעלים של הדירה, ולמכור אותה לקונה הראשון.

איני בא לחלוק על מסקנותיו של בית המשפט, ואיני מכיר את עובדות המקרה. עם זאת, אמליץ כאן על מספר אמצעי זהירות, שעל קונה הדירה לנקוט ועל פרקליטו של הקונה לנקוט. הכוונה היא לאמצעי זהירות לגבי זיהוי של המוכר כבעלים האמיתי והנכון של הדירה, ולא אתייחס כאן אל בדיקות משפטיות לגבי הדירה עצמה.

אמצעי הזהירות שעל הקונה לנקוט - אין להסתפק בביקור בדירה בחברת המתווך. הביקור הראשון יכול להיות בחברת המתווך בלבד, ואם הדירה נמצאת ראויה, יש לעמוד על כך שהמוכר יהיה נוכח בזמן הביקור השני. בביקור זה יש לבקש מהמוכר לגשת במשותף לשכן המנהל את ועד הבית על מנת לשאול מספר שאלות.

אם השכן שמנהל את ועד הבית מזהה את המוכר, והם מעלים זיכרונות משותפים, זה סימן טוב. אם המוכר מסרב לבוא לדירה בנימוק שהוא עסוק מאוד, אפילו בשעות הערב, או מסרב לגשת אל ועד הבית או לכל שכן אחר - פעמון האזהרה מתחיל לצלצל.

יכול להיות שהמוכר הוא באמת אדם עסוק, ומכירה של נכס שערכו כמיליון שקל אינה מצדיקה להקדיש זמן יקר, ויכול להיות שיש לו סיבות אחרות. "יכול להיות" זהו הימור, ואת זה עושים בקזינו ולא בקנייה של נכס מקרקעין.

אמצעי הזהירות שעל פרקליטו של הקונה לנקוט - פרקליטו של הקונה אינו אמור לייצג גם את המוכר. זה חוקי, אבל לא כל מה שחוקי הוא בריא. יש לעודד את המוכר להיות מיוצג על-ידי פרקליט אחר. אם הוא מסרב ואומר שהוא יכול להכין בעצמו את חוזה המכר, זו נורת אזהרה. אם יש למוכר פרקליט, יש לברר עמו כמה שנים הוא מכיר את לקוחו. אם התשובה היא כי הוא מכיר אותו שנים רבות - דיינו. אם התשובה היא כי הוא מכיר אותו יומיים, צריכות להידלק שתי נורות אדומות.

יש לזהות את המוכר באמצעות תעודת זהות ורישיון נהיגה. חייבים לבדוק את כל הפרטים המופיעים בשתי התעודות, ולהשוות ביניהם. כמו כן, יש לבדוק את הדמיון בין התמונות לבין פניו של המוכר, ואז לצלם את התעודות.

יש לקבל מהמוכר את מספר הטלפון שלו בבית ובעבודה, ולא להסתפק בטלפון סלולרי. לאחר מכן יש לקבוע פגישה שנייה לצורך חתימת החוזה, ובפרק זמן זה לוודא שהמוכר עונה על הטלפונים בבית ובמשרד.

לבסוף, יש לדרוש מהמוכר את חוזה הרכישה של הנכס, או את שטר המכר.

אמצעי זהירות אלה אינם חסינים מפני נוכל מתוחכם, אבל למרבה המזל רוב הנוכלים אינם מתוחכמים, ומהלך העניינים שתואר יבריח אותם. מוטב להפסיד לקוח בעיסקה של רכישת מקרקעין, מאשר להיות נתון לחסדי בית המשפט בתביעת נזיקין של רשלנות מקצועית.

הכותב הוא פרקליט העוסק בנדל"ן ובמיסוי נדל"ן.