גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

דא עקא, עם כל הרצון ליציקת ודאות בעסקאות במקרקעין (להבדיל מעסקאות במיטלטלין שאינן חייבות להיות בכתב), בתי משפט מלאים בתיקים, אשר נושא המחלוקת אינו אלא, האם אותו סיכום בכתב בין הצדדים עונה על כל דרישת הכתב אם לאו? כלומר, מהם התנאים שיהפכו פיסת נייר הכוללת הצהרת כוונות ולעיתים מכונה זיכרון דברים, לחוזה מחייב?

הפסיקה בענין זה עברה כברת דרך ארוכה וקבעה, כי בכדי שסיכום בכתב כלשהו ייקרא הסכם מחייב, יש צורך כי ייכללו בו פרטים מהותיים, כגון זהות הצדדים, התמורה, תאור הנכס ומהות העיסקה. כלומר, בלי פרטים מהותיים אלו הצדדים לא יקבלו כרטיס כניסה למועדון האקסקלוסיבי של חוזה מקרקעין.

אמנם לפני מספר שנים, בפסק דין "קלמר נ' גיא", נפסק, כי במקרים קיצוניים מאוד גם סיכומים בעל פה, שמצאו ביטויים הממשי במציאות, יכולים ליצור עיסקה, אך המדובר במקרים קיצוניים מאוד, בהם העיסקה למעשה הושלמה בין הצדדים והתמורה שולמה במלואה והחזקה נמסרה וההתנערות מן ההסכם גובלת בחוסר תום לב משווע.

אך במקרים רגילים, בהם, לאחר זיכרון הדברים עדין לא בוצע מאום מההסכם, או ניתן רק תשלום סמלי קטן כדמי רצינות, אין להחיל את ההלכה של קלמר נגד גיא. אך מתברר, שלעיתים לא די בציון הפרטים המהותיים בזיכרון דברים ויש לנסיבות כריתת הזיכרון דברים השפעה האם נוצר חוזה מחייב בין הצדדים אם לאו?

כזה היה המקרה שנדון בפני השופט יהודה זפט, בענין ת.א. (ת"א) 1190/06 מג'ק פיוצ'ר בע"מ נגד אלי ויינשטיין ואח'. במקרה של ויינשטיין, הנתבע, שהינו הבעלים של חברה, רכש באמצעותה מקרקעין. הנתבע 1 לא עמד בתשלומים עם המוכר אך קיבל ממנו ארכות להארכת בצוע התשלומים. בין לבין ויינשטיין החל לחפש קונים שייכנסו תחתיו בהסכם, במובן זה שימכור זכויותיו ומהכספים שיקבל ישלם את התשלומים למוכר, בכדי שויינשטיין לא תהיה בהפרת הסכם עם המוכר.

התובעת החלה לנהל משא ומתן קדחתני עם ויינשטיין, וביום 1.2.06 נחתם בין הצדדים זיכרון דברים, שזה נוסחו: "מכיוון שהמוכר הינו הבעלים של קרקע פרטית בשטח של כ-9,700 מ,ר נטו ביעוד של דיור מוגן, מצהיר המוכר שהקרקע נקייה מכל חוב ושיעבוד. מוסכם בזאת כי: הרוכשים ירכשו את הקרקע האמורה בתמורה לסכום של 6,150,000 דולר (שישה מיליון ומאה וחמישים אלף דולר). במידה ויוגדלו זכויות הבניה בדרך של שינוי תב"ע יקבל המוכר תוספת של 250 דולר (מאתיים חמישים דולר) לכל מ"ר שטח עיקרי עד למקסימום תמורה של 500,000 דולר (חמש מאות אלף בלבד), בכפוף לכך שהאישור לשינוי תב"ע יהיה בתוך 30 חודשים. חוזה מפורט ייחתם בין הצדדים."

למחרת ויינשטיין העביר לתובע את המסמכים בנוגע לעיסקה, וכשלושה ימים לאחר מכן העביר טיוטת הסכם וביקש, כי החתימה תהיה למחרת. כשלושה ימים לאחר מכן נציג של התובעת יצר קשר עם ויינשטיין בקשר עם העיסקה, אך ויינשטיין הודיע לו, כי בשל העיכובים רואה עצמו משוחרר מההתקשרות ועוד באותו יום בו נערכה השיחה חתם ויינשטיין על הסכם למכירת הנכס לנתבע 3 ומכאן התביעה. בית המשפט התבקש להצהיר, כי זיכרון הדברים שנחתם הינו הסכם מחייב, וכי היה אסור לנתבעת לחתום על הסכם עם הנתבעת 3.

השופט יהודה זפט, בנתחו את הסוגיה, דוחה את התביעה ומקבל את עמדת ויינשטיין, לפיה, בשל התחייבות שנטל ויינשטיין "בער לו מאוד" כי העיסקה תיחתם, ובעיקר שהתשלומים יגיעו במהירות רבה, באשר זה עמד במרכז הכובד של משא ומתן, קרי התשלום המידי. התובעת לא שלמה כל תשלום, אזי ויינשטיין לא התכוון להתקשר להסכם מסוג זה.

השופט זפט קובע, כי יש לבדוק האם "היתה לצדדים כוונה להתקשר בחוזה מחייב והצדדים הסכימו על הפרטים המהותיים של החוזה", כלשון השופט זפט. ועל כוונה זו השופט זפט מנסה ללמוד מלשון זיכרון הדברים ומהנסיבות שאפפו את עריכתו.

השופט זפט קובע: ".. לנוכח המשקל הרב שייחס ויינשטיין לקבלת התשלום מיידי על חשבון התמורה, נראה שאפילו הייתי מגיע למסקנה שפרטים המהותיים האחרים הקשורים בעסקה סוכמו על ידי הצדדים אין בכך כדי לשכנע אותי שויינשטיין התכוון להתקשר בחוזה מחייב במצב הדברים שהיה במעמד החתימה על זכרון הדברים. ממילא בהעדר גמירות הדעת אין עוד צורך לבחון האם התקיימה דרישת המסוימות".

השופט זפט קובע, כי הצורך המיידי של ויינשטיין בתשלומים היה ידוע לתובעת, והתובעת היתה צריכה לדעת, כי אי ביצוע תשלום מיידי כזה עלול להביא מצב בו ויינשטיין לא יראה עצמו מחויב לחתימה.

בפרקטיקה המקצועית, רבים המקרים בהם בין חתימה על זיכרון דברים ועד לחתימה על ההסכם עוברים מספר ימים ואף שבועות, עד שבאי כוח של הצדדים מגיעים לטיוטה מוסכמת של הסכם, עובר לחתימה.

נסיבות מקרה זה הינן ייחודיות ביותר. חומרת פסק הדין וההקפדה על תאריכים כה צפופים, הם פועל יוצא של הנסיבות. אחרת, במצב דברים רגיל ובאין לחץ מצד המוכר לתשלומים מיידיים ראשוניים, קשה לשמור על מרחק זמנים של כשבוע בין זיכרון דברים לבין חוזה, ועוד בסכומים כאלו.

אך מסתבר, שכשהמהירות הינה גם חלק מהותי מהעיסקה, כמו התמורה וזיהוי הצדדים ויתר הפרטים, אזי לאלמנט זה יש חשיבות, ואם פרט זה הוברר בלשון שאינה משתמעת לשתי פנים, אזי גם מהירות הביצוע הינה חלק מהפרטים המהותיים.

יחד עם זאת וכאמור לעיל, אין להחיל מקרה זה על המקרים הרגילים של העסקאות הרגילות היומיומיות בנסיבות הרגילות, כי אחרת כל מוכר או קונה ינסה לתרץ התנערותו מהעיסקה רק בשל העובדה, שהחוזה לא נחתם תוך ימים ספורים.

הכותב מתמחה בדיני מקרקעין, תכנון ובנייה וממ"י.