דיירות מוגנת? העיקר הכוונה וההבנה

החוק קובע סייגים ותנאים איך שוכר רגיל יכול לזכות להגנת החוק, ולמעשה החל מתום התקופה החוזית הרגילה, השוכר אינו מחזיק מכוח חוזה או הרשאה אלא מכוח החוק המונע את סילוקו מהמושכר, אלא בתנאים המפורטים בחוק זה (ראו סעיף 131 לחוק הגנת הדייר). אחד מסוגי הקריטריונים של קביעת דיירות מוגנת הינו המועד שממנו החל השוכר להחזיק במושכר.

באופן עקרוני החוק מגדיר שלוש תקופות חשובות לעניין הבנת דיירות מוגנת. קבוצה ראשונה אלו אותם שוכרים שמחזיקים בדירה לפני שנת 1940. שוכרים אלו, אם ישנם עדיין, נהפכו לדיירים מוגנים באופן אוטומטי. קבוצה שנייה היא אותם שוכרים, שמחזיקים בדירה החל ממועד כלשהו בין השנים 1940 ועד שנת 1968. בקבוצה זו, אם בהסכם בין הדייר לבין בעל בית לא רשום באופן מפורש שהדייר לא מוגן, אזי הוא יהיה מוגן. הקבוצה השלישית אלו אותם שוכרים שהחלו להחזיק במקרקעין לאחר שנת 1968, ואם בהסכם לא רשום שהם מוגנים אזי הם לא מוגנים.

אמנם יש גם דקויות אחרות הקשורות לשאר מרכיבי ההסכם והנסיבות החשובות לעניין זה, אך הן חורגות ממסגרת מאמרינו זה.

לגבי הקבוצה השנייה, הפסיקה התלבטה לא פעם, איך צריך להיות הסעיף הקובע בהסכם, המגדיר את הוויתור על הגנת החוק כדי שהחוזה אכן ייחשב כלא מוגן.

בעקרון, סעיף 14 לחוק הגנת הדייר קובע, כי אם בניית הבניין הושלמה לאחר י"ד בטבת תשי"ג (1 בינואר 1953) והנכס הושכר לראשונה אחרי י"ז באלול תשי"ג (28 באוגוסט 1953), אזי הדייר אינו מוגן.

הפסיקה פירשה, כי התנאי לוויתור על הגנת הדייר הינו, כי סעיף זה ככתבו וכלשונו יופיע בהסכם, וזאת כדי לוודא, שאכן הדייר יודע ומבין את כוונת הסעיף הקיים בהסכם.

ונשאלת השאלה, מה בדבר סעיף הקיים בהסכם השכירות שממנו נובע, כי על-פי החוק אכן הדייר אינו מוגן, אך העניין של "אי היות דייר מוגן" לא נכתב מפורשות בהסכם? בעניין זה דן לאחרונה בית המשפט העליון, ברע"א 10343/01 עמידר החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ נ' נגה משה, אשר נדון בפני השופט אליקים רובינשטיין.

בעניין דנן, חברת עמידר השכירה בשנת 1956 לאחד בשם משה עזיז דירת מגורים. כידוע, עמידר הינה חברה לאומית הפורשת כנפיה ברחבי הארץ, ומטעם המדינה מנהלת נכסי מדינה רבים, בעיקר מגורים.

בהסכם השכירות צוין, כי אכן בניית הדירה הושלמה לאחר 1.1.53 והיא הושכרה לראשונה לאחר 28.8.53. לימים המנוח משה עזיז הלך לעולמו, אך בטרם זאת חי עם אשתו ומשפחתו ובעיקר בנו וכלתו (המשיבה) בדירה. המשיבה המשיכה להתגורר כל הזמן בדירה, גם לאחר מות חמותה ולאחר גירושיה, ועמידר ביקשה את פינויה מהמושכר.

בית משפט השלום בירושלים קבע, כי בהתבסס על סעיפים 20 ו-27 (1) לחוק הגנת הדייר, המשיבה הינה דיירת מוגנת, באשר כל העת התגוררה בדירה, וכן הכספים שהשקיעה בדירה נחשבים מעין תשלום דמי מפתח.

הערעור של עמידר לבית המשפט המחוזי בירושלים נדחה, אך מנימוק שונה. בית המשפט המחוזי קבע, כי המנוח נהנה מהגנת חוק הדייר, כי על מנת לשלול את הגנת החוק על הסכם השכירות לציין במפורש, כי עקב קיומן של העובדות שצוינו לעיל, קרי שבניית הדירה נסתיימה לאחר 1.1.53 וכו', הדייר אינו מוגן, וזאת כדי לוודא, שאכן המנוח, בעת שחתם על ההסכם, הבין שבהסכם זה למעשה יש יסוד של ויתור על הגנת הדייר, ומשכך המשיבה עומדת בתנאי הירושה הנחוצים על-פי חוק הגנת הדייר ועל כן הינה מוגנת.

עמידר הגישה בקשת רשות ערעור, וכידוע במקרים אלו בית המשפט העליון מתערב רק אם יש לשאלה שבמחלוקת היבט ציבורי חשוב. אכן עמידר טענה, כי פרשנות זו של בית המשפט המחוזי תביא לכך, שדירות רבות, שבמשך הזמן עמידר השכירה לפי אותו סוג של חוזה, יהיו מוגנות, בה בשעה שכוונת החוזה היתה לא מוגנת.

השופט רובינשטיין אמנם דוחה את בקשת רשות ערעור, אך מודע לבעייתיות של השלכות שיכולות להיות להסכם זה על מקרים רבים אחרים. יחד עם זאת, בשל נסיבות מיוחדות של המקרה, השופט רובינשטיין דוחה את הבקשה בקובעו, כי הוכח לו, שהמנוח לא הבין את המשמעות של מה שהוא חותם. המנוח חתם על ההסכם בטביעת אצבע, ומכאן יש להסיק, כי אכן לא היה איש בקיא בקרוא וכתוב, ובוודאי לא היה מסוגל להבין, שהמשמעות של הסעיף המופיע בהסכם הינה כי הוא לא מוגן.

השופט רובינשטיין קובע: "באותם מקרים של חוזי הדיור הוותיקים, בהם יש חשש רציני ביותר שהחותם על החוזה לא ידע ולא הבין, כמו במקרה דנן, כשהחתימה היתה באצבע - יהא הנטל מוגבר (הדבר לא נצרך לענייננו משנקבע היעדר פלישה). אולם, הואיל ובשכבר הימים נראה היה פירוט הדרישות הפורמליות ככשר, אין מקום לקרוא אחורנית דרישות שמעבר לכך, ולגרום לפרשנות שלא תהא במקומה במקרים רבים אחרים".

פסק דין זה מצטרף למעשה לשורה של פסקי דין בשנים האחרונות, המהווים סוג של שינוי כיוון לטובת דייר מוגן, ואשר מקפידים עם בעלי הבית (ראו ע.א 9136/02 מיסטר מאני), וביקשו לוודא, שאכן הדייר מבין את המשמעות האמיתית של המילים היבשות. מעכשיו תאמר: לא כל כך הדרישה הצורנית של נוסח הסעיף קובעת, אלא הדרישה המהותית - קרי האם הדייר הבין שהוא לא מוגן אם לאו?

הכותב מתמחה בדיני מקרקעין, תכנון ובנייה וממ"י.