"זה לא בית אבות של פעם"

"ענף הדיור המוגן בישראל צפוי להמשיך ולצמוח בשנים הקרובות, בעיקר על רקע העלייה הצפויה בשיעור האוכלוסייה המבוגרת ובתוחלת החיים", כך צופים כלכלני חברת מעלות, שדירגו לאחרונה את השחקנית השנייה בגודלה בתחום - חברת משכנות כלל.

הלך רוחות דומה ניתן לשמוע בחברה עצמה, המנוהלת ע"י יורם בן-פורת ושייכת לחברת ריט לישראל. תוכניות הפיתוח של משכנות כלל כוללות, בין היתר, הכפלת היקפי הפעילות להיקף של 8 בתי דיור מוגן תוך 3-4 שנים, תוך ציפייה לגידול של 150% במספר יחידות הדיור המנוהלות לרמה של 2,000 יחידות דיור.

שחקנית מסוג שונה במקצת היא חברת אחוזות רובינשטיין, הבונה ומפעילה פרויקטים לדיור מוגן באזורים הנחשבים יוקרתיים יחסית (פריים לוקיישן), ופונה לחתך אוכלוסיה סוציו-אקונומי גבוה.

בראיון ל"גלובס", מנכ"ל אחוזות רובינשטיין ויו"ר איגוד בתי אבות ומרכזי מגורים למבוגרים בישראל (א.ב.א), עו"ד אילן תמיר, מדבר על אסטרטגיית החברה, וכיצד היא רואה את התפתחות תחום הדיור המוגן בישראל.

רובינשטיין היא חברת בנייה ותיקה, בת למעלה מ-76 שנים, שנוסדה ע"י היזם אברהם רובינשטיין ז"ל. בשנת 1993 החלה החברה את פעילותה תחום הדיור המוגן וכיום היא מדורגת כחמישית בגודלה בתחום זה, בדירוג דן אנד ברדסטריט. תמיר ושותפו, צבי הנדלר, הם בעלי חברת אמריקר, השותפה ב-10% במערך בתי הדיור המוגן של אחוזות רובינשטיין.

הפרויקט הראשון של אחוזות רובינשטיין היה "אחוזת ראשונים", בשכונת נווה ים שבמערב ראשון לציון. המקום, שהפך לנציג החצי רשמי של ענף הדיור המוגן המודרני, כולל 350 יח"ד, מהן 80 יחידות בנות 3 חדרים, וכן 3 מחלקות סיעודיות ואגף לדיור תומך. לאחר מכן הקימה החברה את אחוזת פולג בסגנון דיור מוגן כפרי, הכולל 310 יח"ד, מהן 260 וילות, בשטח בנוי של 100 מ"ר עם גינה צמודה. בצמוד לפרויקט פועל קאנטרי קלאב, המשרת גם את דיירי הכפר. הווילות בפולג נמכרו במחיר של 300-400 אלף דולר.

הפרויקט הראשון של החברה בתל-אביב הוקם בשכונת צהלה החדשה, בצפון העיר. הפרויקט חולש על כ-30 אלף מ"ר, והוא כולל 210 יח"ד, מהן 80 יחידות בנות 3 חדרים ו-130 יחידות בנות 2.5 חדרים וכמקובל אגף דיור תומך.

בימים אלה החברה משלימה את אחוזת בית הכרם בירושלים. הפרויקט צפוי להיפתח בעוד כשנה. הוא ישתרע על שטח של 50 אלף מ"ר, ויכלול 350 יח"ד, מהן 30 דירות פנטהאוז של 3 חדרים; 90 יח"ד בנות 3 חדרים; ו-230 יח"ד בנות 2.5 חדרים, ואיך אפשר בלי אגף דיור תומך.

סה"כ אחוזות רובינשטיין כוללות כ-1,200 יחידות דיור ולמעלה מ-200 מיטות או יחידות דיור תומך.

גלובס: האם ענף הדיור המוגן בישראל הוא תחום ריווחי?

תמיר: "העובדה שאנו פועלים בתחום זה מעידה על כך שהוא ריווחי. אך עליי לסייג את הדברים. כמו בכל תחום, גם בדיור המוגן, יזם עשוי למצוא עצמו עם פרויקט לא ריווחי, והדבר עשוי להיגרם בשל מספר סיבות. אחת הסיבות הבולטות היא חוסר ניסיון בתחום הדיור המוגן. כמו כן, בחירת המיקום הגיאוגרפי בעייתית וניתוח לא נכון של קהל היעד לפרויקט, היקפו ויכולתו הכלכלית, עשויים להעיב על פרויקט שכזה".

לדבריו, בחירת המיקומים של חברתו נובעת מההחלטה האסטרטגית של אחוזות רובינשטיין, להקים את הפרויקטים רק באזורי 'פריים לוקשיין'. "מבדיקות שערכנו עולה, שכדי שפרויקט דיור מוגן יצליח עליו לכלול למעלה מ-300 יחידות דיור. לפיכך, החלטנו לדבוק בפרויקטים בסדר גודל שכזה", מוסיף תמיר.

- אחוזת צהלה אינו מתאים לקריטריון זה.

"זה נכון. הפרויקט בצהלה נבחר בעיקר בשל המיקום האטרקטיבי שלו, בלב שכונת מגורים איכותית, ובתל אביב כללי המשחק הם שונים. בפרויקט צהלה, אם נחלק את 210 הדירות למונחי שוק נקבל למעלה מ-250 יחידות על פי הקריטריונים הנהוגים בענף לגודל יחידות דיור. כמו כן יש להביא בחשבון שעלות הפרויקט בת"א גבוהה בהרבה מאזורים אחרים בעיקר של עלות הקרקע.

"הבנייה בפרויקט אחוזת צהלה מסתיימת בימים אלו לאחר תקופה ארוכה של התדיינות משפטית שנערכה בינינו לבין התושבים והעירייה. השכנים ניסו במשך שנים למנוע את הבנייה, כי הם חששו מרעש ומטרדים אחרים. הודענו שאין בסיס לחששותיהם, אבל הם לא נרגעו. הוועדות לבניין ערים אישרו את הפרויקט, ועדת הערר של משרד הפנים דחתה את התנגדות התושבים. הם הגישו עתירה מנהלית לבית המשפט המחוזי בת"א. בסופו של גבר ביהמ"ש לעניינים מנהליים החליט לדחות את עתירתם".

- מהי רמת מחירי הדירות באחוזת צהלה?

"הדירות יקרות יותר מדירות רגילות, בגלל רמת הגימור הגבוהה והשירותים הנלווים. דירות 2.5 חדרים נמכרות ברמות מחירים של 230 עד 250 אלף דולר, ודירות 3 חדרים נמכרות ב-300-400 אלף דולר. לא יהיו דירות גדולות יותר. הפרויקט כולל מסעדות, בריכת שחייה, חדרי כושר, חדרי אירועים ותרבות. הוא יפאר את שכונת המשתלה, ולא יפגע בה. רוב דייריו יהיו ותיקי רמת השרון, שהתאגדו לעמותה, שרכשה מאתנו מראש את רוב הדירות".

- מה אתם בונים בירושלים?

"חברת אברהם רובינשטיין זכתה בשנת 2001 במכרז של מינהל מקרקעי ישראל, וקנתה מגרש בבית הכרם, מול בית החולים שערי צדק. שילמנו 17.5 מיליון דולר. התמודדנו מול 14 חברות בנייה ירושלמיות. רצינו מאוד לזכות במגרש, ולכן הצענו 3 מיליון דולר יותר מהחברה שהגיעה במקום השני. הקבלנים הירושלמים רצו לבנות במקום בנייני מגורים רגילים. חברת רובינשטיין החליטה לבנות במקום בית דיור מוגן שיהיה מוביל בתחומו בירושלים, ובו 280 דירות ברמה גבוהה".

הבנייה מושלמת בימים אלו ולדברי תמיר, החברה כבר שיווקה את כל הדירות. דירות 2.5 חדרים, 54 מ"ר, נמכרו ב-220 אלף דולר, ודירות 3 חדרים נמכרו ב-300-400 אלף דולר. פנטהאוז בשטח של 80 מ"ר ועוד מרפסות רחבות נמכר בכחצי מיליון דולר.

בחברה טובה

בראש דירוג דן אנד ברדסטריט ישראל ל-2006 בתחום בתי הדיור המוגן מופיעה רשת משען. משען ההיסטורית היא רשת הדיור המוגן הגדולה ביותר בארץ, מבחינת מספר יחידות הדיור - 2,793 יח"ד, ובמספר הדיירים: 3,540 מבוגרים. במקום השני מדורגת זו השנה השנייה משכנות כלל מגדלי הים התיכון, בבעלות חברת ריט לישראל. במקום השלישי מדורגת רשת בית בכפר, עם 4 בתי דיור מוגן, בהם מתגוררים 707 דיירים ב-642 יחידות דיור. הרשת החלה במהלך שנת 2005 בהפעלת בית בכפר בגדרה, ולכן חל גידול מאז הדירוג הן במספר הדיירים והן במספר יחידות הדיור ברשת, אך מיקומה בדרוג לא השתנה. למקום הרביעי עלתה שלב רשת מגדל הזהב מעונות מכבי, של קרן מכבי, עם 504 יחידות דיור ו-510 דיירים ובמקום החמישי סוגרת את הרשימה אחוזות רובינשטיין.

האתגרים המרכזיים הטמונים בהפעלת בתי דיור מוגן הם: גמישות תפעולית נמוכה יחסית, בשל מרכיב גבוה של הוצאות קבועות; החזרי השקעה נמוכים; חשיפה לשוק הנדל"ן וצורך בהשקעות גבוהות בתפעול השוטף.

- תחום הדיור מוגן מאופיין בחסמי כניסה רבים, האם התחרות כה מורגשת?

"אכן, קיימים חסמי כניסה רבים בתחום הדיור המוגן, שכן היזם נדרש ליכולת איתור קרקעות אטרקטיביות, שאינן בנמצא. לדעתי, על רשויות התכנון בארץ להטמיע את מושג הדיור המוגן ולהכיר בחשיבותו. אין סיבה שתב"ע המקנה זכויות בנייה למגורים לא תאפשר גם זכויות לדיור מוגן. על הרשויות להבין, שהפרויקטים של הדיור המוגן מאופיינים כיום ברמת גימור גבוהה ומאוכלסים באוכלוסיה איכותית.

"חסמי כניסה נוספים המאפיינים את הענף כופים על היזם להיות בעל יכולת תפעול מוכחת, הנתמכת בהון עצמי. זאת בשל ההוצאות הכבדות הכרוכות בפרק הזמן שיעבור ממועד הקמת הפרויקט ועד להזרמת פיקדונות הדיירים. יתרה מכך, על היזם לדעת להתמודד עם הרשויות השונות המקשות ומסבכות את התקדמות הפרויקטים".

פיקדונות הדיירים מהווים חלק מהותי במקורות ההכנסה של חברות הדיור המוגן. אופי התשלום הפופולארי בענף הוא באמצעות הפיקדון המחולט, במסגרתו נשחק הפיקדון לטובת בית הדיור בשיעור שנתי של 2.5%-3.5% כשבסיום התקופה מוחזרת שארית הפיקדון לדייר או לשאריו. כך שהפיקדונות הופכים בהדרגה מהתחייבויות להכנסות, ככל שהשהות של הדייר מתארכת.

הנתון המהותי ביותר שמייצרות חברות הדיור המוגן הוא תזרים המזומנים, שנוצר מחילוט הפיקדונות ומדמי האחזקה שמשלמים הדיירים. תזרים המזומנים עצמו מושפע לרוב בעיקר מהוותק של בית הדיור. בבתים חדשים מוטה התזרים מעלה, עקב כניסת פיקדונות בהיקפים גדולים, לעומת יציאת פיקדונות מעטה, ובבתים הישנים המגמה מתהפכת.

- מהי שיטת התשלומים המקובלת אצלכם בחברה?

"דייר הרוכש אצלנו דירה מפקיד פיקדון בגובה מחיר הדירה, והפיקדון נשחק בשיעור של 2.5% מידי שנה, עד לתקופה של 12 שנים. הפיקדון שלנו, בניגוד לשוק, צמוד למדד. בכל שנה המאזן שלך מתעשר ברווח המאזני הזה, אך ביום הפקודה אתה עשוי למצוא את עצמך מוכר יחידת דיור במחיר נמוך יותר, בשל תנאי השוק".

- מה הפרמטרים שעל יזם לבחון בבואו להעריך מגרש המיועד לפרויקט של דיור מוגן?

"יזמים נוהגים להשוות מחירי דירות גמורות בפרויקט של דיור מוגן למחירי הדירות בסביבת הפרויקט, והדבר אינו נכון. שוויה של דירה בפרויקט דיור מוגן מושפע משטחי הציבור המועמסים על גבה, לרבות חדרי הטיפולים, חדר האוכל, הפנאי והבידור, הבריכה וכו'. אנו משקיעים בכל פרויקט שלנו בממוצע כ-50-60 מיליון דולר, וביכולתנו להרים עוד 3-4 פרויקטים, אך לצערי אין מספיק קרקעות אטרקטיביות המיועדות לדיור מוגן".

אינטימיות מרחוק

"בעבר אנשים סברו שדיור מוגן זה בתי אבות יוקרתיים אך יש להבין שדיור מוגן זו חיה חדשה. דיור מוגן נתפש בעבר כמקום משכנם של אלו שהילדים אינם חפצים ביקרם. יש להבין שתפישה זו השתנתה במהלך השנים האחרונות, וכיום דיירי הדיור המוגן, שאני נוהג לכנותם 'המתכננים', רוצים לדעת בדיוק מה יעלה בגורלם ב-20 השנים הבאות. כמו כן, הם אינם רוצים להיות בערוב הימים כ'אבן ריחיים' על צוואר ילדיהם. חוקר בריטי נהג לכנות את התופעה הזו 'אינטימיות מרחוק'.

"קהל הדיירים בפרויקטים שלנו הינם זוגות בעלי גיל ממוצע של 75 למעט אחוזת פולג, בה הממוצע פחות מ-70. רוב הדיירים הם תושבי מרכז הארץ, מהמעמד הבינוני המבוסס, שהחליטו למכור את ביתם באחד מפרברי העיר הגדולה. כיום, קיים ביקוש רב לדירות גדולות, שכן בני הזוג אינם מעוניינים לרדת ברמת חייהם".

- איך מצבנו בתחום הדיור המוגן ביחס לארה"ב?

"נהוג לחשוב שתחום הדיור המוגן בישראל נמצא בחיתוליו וכי קיים פוטנציאל גידול גבוה במיוחד. במדינת ישראל חיים כיום כ-680 אלף איש מעל גיל 65, מתוכם כ-12 אלף איש בלבד מתגוררים בדיור מוגן. המדובר בכ-2%. בארה"ב נאמד שיעור המגורים בבתי דיור מוגן בכ-2.5%, כך שאנו פחות או יותר נמצאים בסטטיסטיקה. יש להבין שפרויקט דיור מוגן איכותי יוצר ביקוש. כיום בישראל נבנים פרויקטים איכותיים, המתאפיינים בשטחי ציבור ברמות גמר הדומות לאלו בארה"ב ואף עולות עליהן.

- מהו המחזור השנתי של הענף?

"הדיירים משלמים לחברות הניהול של בתי הדיור המוגן בממוצע דמי אחזקה של 1,000 דולר לחודש ליחיד, או 1,100 דולר לזוג. אצלנו קצת יותר יקר, בגלל הרמה הגבוהה. זה אומר, שדמי האחזקה לבדם מכניסים לענף 600 מיליון שקל, המיועדים כמובן בעיקר לכיסוי הוצאות. בנוסף, יש רכישות שוטפות של כמה מאות דירות בשנה, וההכנסות מסעיף זה נאמדות בכ-800 מיליון שקל.

"אני מעריך את המחזור הכולל של הענף בכ-1.5 מיליארד שקל, והוא ילך ויגדל. המיתון לא משפיע, כי המקורות העיקריים לרכישת הדירות הם מכירת הדירות הנוכחיות של היחיד או של בני הזוג ומימוש חסכונות. מחירי הדירות קצת ירדו, אבל הנכס נשאר וניתן כמעט תמיד למכרו, וגם החסכונות כמעט ולא נפגעו".

- האם לדעתך קיימת כדאיות בהקמת פרויקטים לדיור מוגן בערי הפריפריה של ישראל?

תמיר: "אחוזות רובינשטיין לעולם לא תבנה בערי הפריפריה מהסיבה הפשוטה של חוסר כדאיות כלכלית. פרויקט דיור מוגן צריך למשוך אליו אוכלוסיה בעלת אמצעים, כדי להצדיק את קיומו. רוכשי הדירות בדיור המוגן אינם חפצים להתרחק מילדיהם אל ערי הפריפריה. כמו כן, בערים אלו אין מספיק ביקוש וכפי שכבר אמרתי פרויקט קטן לא יחזיק מים".