יהודה גניש ואח' (להלן": "המבקשים"), רשומים כבעלים של דירה ברמת פנקס. ב-24.11.05 נחתם בין המבקשים לבין עוה"ד רום וקאופמן זכרון דברים בזו הלשון: "הצדדים מסכימים שהמוכרים מוכרים את הנכס לקונים בסך של 323,000 דולר ארה"ב.. מועד מסירת הנכס לא יאוחר מ-1 בספטמבר 2006, כשהוא ריק מכל אדם וחפץ. במקרה שהדיירים יודיעו שבכוונתם לממש את האופציה, הרי שלקונה זכות לבטל הסכם זה ולקבל הכסף ששילם חזרה.
המוכרים מאשרים כי קיבלו ע"ח מחיר הנכס, במועד חתימת זכרון דברים זה, סך של 10,000 שקל בשיק לפי שער דולר של 4.704".
לאחר החתימה על זכרון הדברים, הוסף מעל לחתימות הצדדים סעיף נוסף: "הצדדים קובעים פיצוי מוסכם במקרה של הפרת הסכם זה, בסך של עשרת אלפים דולר ארה"ב".
לאחר מכן הוחלפו טיוטות של חוזה. ברם, בסופו של דבר לא נחתם החוזה.
המבקשים (המוכרים) הגישו לביהמ"ש המחוזי בת"א המרצת פתיחה, במסגרתה ביקשו הצהרה ולפיה זכרון הדברים בטל בשל היותו נגוע באי חוקיות, בשל הטעיה, מרמה וחוסר תם לב שנהגו המשיבים. לחילופין, ביקשו לקבוע כי זכרון הדברים אינו מהווה "מסמך בכתב" כדרישת סעיף 8 לחוק המקרקעין.
התובענה נדונה בפני השופט יהודה זפט. מכירת הדירה לפני חלוף התקופה המזכה מפטור ממס שבח אינה נגועה באי חוקיות - קובע השופט זפט. ההסכמה להעלים את דבר חתימת זכרון הדברים מרשויות המס אכן נגועה באי חוקיות, אולם אי חוקיות זו אינה פוגעת בכשרותה של עיסקת המכר עצמה.
האם בחתימת הצדדים על זכרון הדברים היתה לצדדים כוונה לכונן לאלתר קשר חוזי, או שמא ביקשו רק לגבש הסכמות ולהעלותן על הכתב, ולדחות את כינון היחסים החוזיים למועד מאוחר יותר?
נקודת המוצא במסע לאיתור כוונת הצדדים היא לשון זכרון הדברים, קובע השופט זפט. לדבריו, מלשון החוזה עולה המסקנה, כי כוונת הצדדים היתה לכונן קשר חוזי עם חתימת זכרון הדברים. זאת הוא למד מהעובדות הבאות:
א. בזכרון הדברים נאמר, שהמבקשים "מוכרים" את הנכס ולא "מתחייבים למכור". ב. הצדדים מכנים את זכרון הדברים כ"הסכם". ג. המקדמה שולמה ע"ח המחיר, ולא כפקדון או דמי רצינות. ד. הוסף סעיף פיצויים מוסכמים למקרה של הפרת ההסכם.
מסקנה זו נתמכת גם בגילויים חיצוניים, שמתבטאת בהתנהגות הצדדים לאחר חתימת זכרון הדברים, כשאת תחושתם החגיגית ביטאו בלחיצת ידיים, נשיקה ואיחולי מזל טוב.
האם זכרון הדברים עונה על הנדרש בסעיף 8 לחוק המקרקעין? נושא אחד לא הוסדר, והוא מועד התשלום. ענייננו בעסקת מכר נדל"ן במחיר של 323,000 דולר, ושאלת מועד התשלום אינה שאלה טריביאלית, במיוחד כאשר מועד המסירה נקבע כעבור 9-10 חודשים. נראה שהצדדים היו משוכנעים שיעלה בידם להגיע להסכם בעניין זה מאוחר יותר, אלא שלא כך אירע.
אכן, בשלב מסוים הציעו המשיבים לשלם את מלוא התמורה לאלתר, אולם לא לידי המבקשים כי אם לידי בא כוחם כנאמן, שיהיה אחראי כלפיהם לשלם מתוך כספים אלה את תשלומי החובה, שללא תשלומם לא ניתן יהיה להעביר את הזכויות בדירה לשמם של המשיבים. הצעה זו לא התקבלה.
השאלה היא מהי המשמעות המשפטית של אי קביעת תנאי התשלום. האם יש בכך כדי לפגוע במסוימות הנדרשת לכריתת חוזה, או במעמדו של זכרון הדברים כמסמך בכתב העומד בדרישות סעיף 8 לחוק?
מחליפת המכתבים בין הצדדים בין מועד חתימת זכרון הדברים למועד הגשת התובענה עולה, שלאחר חתימת זכרון הדברים נתגלעו ביניהם חילוקי דעות באשר למועדי התשלום. בהיעדר הסכמה על מועדי התשלום לא ניתן להשלים את ביצועה של עיסקת המכר על-פי זכרון הדברים לבדו, ובנסיבות אלו אין מנוס מהמסקנה, כי העיסקה נשוא זכרון הדברים בטלה, קובע השופט זפט.
התוצאה הסופית: התובענה נתקבלה.
ה.פ 360/00, בית המשפט המחוזי בת"א, השופט: יהודה זפט
בשם המבקשים: עו"ד רפפורט.
בשם המשיבים: עו"ד שטרוזמן.
תיקון: עו"ד שלומי פרידמן ייצג את בנק דיסקונט בתיק בנק דיסקונט למשכנתאות נגד מטטוף תמרה ואמנון, תיק שנסקר במדור זה בשבוע שעבר.