שיווק ותיווך: זהירות, מוקשים

בשבוע שעבר דנו בייפוי כח הנלווה למשכנתא. השבוע נדון בייפוי כח הניתן על-ידי בעלי קרקע למתווכים, חברות שיווק או ייזום נדל"ן, וכן על ייפוי כח לעו"ד, שדווקא הם נכשלים לרוב בהגדרות החוק ועלולים ליפול קורבן לחיוב מיותר במס בגין ייפוי כח שקיבלו מלקוח.

אם חברת השיווק או משרד התיווך יקפידו על התנאים שנפרט להלן, סביר כי לא יתקלו בבעיות חוקיות או בחיובי מס מיותרים ובלתי צפויים. נציין עוד, כי רבים מהמתווכים או חברות השיווק לא ערות לסיכונים ולצורך החוקי לפעול במסגרת ד' האמות שקבע החוק, ורשימה זו הינה אפוא תמרור אזהרה קטן עבורם.

להלן נפרט הכללים עליהם יש להקפיד על מנת לשמור על אי חיוב במס שבח מקרקעין: השיווק יוסדר על-ידי ייפוי כח שבו יזם הנדל"ן מייפה את כוחו של המשווק או המתווך למכור את המקרקעין. בייפוי הכח, במקום בולט, יאמר כי היזם בעל המקרקעין יכול לבטל את ייפוי הכח בכל עת.

אסור לייפוי הכח להיות בלתי חוזר או בלתי הדיר. ייפוי הכח, כך יאמר בו, יינתן לתקופה של לא יותר מ-6 חודשים. בניגוד למקובל בהסכמי מכר נדל"ן, ייפוי הכח ניתן לטובת בעל הקרקע, ולא להבטחת זכות רוכש או צד ג' כלשהו.

המשווק או המתווך חייבים לפעול רק לטובת בעלי הקרקע, ולא כל אדם אחר.

החשוב מכל: שכרם של המתווך או חברת השיווק, אשר יהיה באחוזים מהתמורה, יהיו סבירים לפי המקובל בתחום, וכן שיפוי או החזרת הוצאות שעמדו בהם. את התמורה כולה חייב המשווק או המתווך להעביר ליזם או לבעלי הקרקע.

לבסוף חשוב כי ייפוי הכח יציין כי איננו ניתן להסבה או להמחאה לכל אדם אחר. קרי, מערכת יחסי אמון אישית ואינטימית יחסית. שמירה על כל הכללים הללו, תוך ציונם בגוף ייפוי הכח עצמו, וכן פתיחת חשבון בנק ניפרד לשם השיווק, יביאו לכך כי לא יחול כפל מס רכישה - חביבם של מפקחי מס שבח - על מערכת יחסים זו. יותר מכך, מוסדות כמו עמותות או תאגידים בייסוד אינם מגינים על אי חיוב בכפל מס רכישה באותה יעילות כמו הכללים הפשוטים שלעיל, ולכן עדיפה הדרך הפשוטה הנ"ל על מבנים מורכבים של עמותות וכיו"ב. קיימים גם כללים לגבי מתן ייפוי כח בשורה נוספת של מקרים, אותם נסקור בעתיד.