מצוקת נדל"ן בפיליפינים

פיליפינים, כמו כל איזור הפסיפיק שבאסיה, סבלה מקריסה כלכלית בעקבות המשבר האסיאני שזעזע את העולם בשנת 1997, אך בשונה משכנותיה, היא נפגעה פחות מהמשבר. עד לשנת 2002 מחירי הנדל"ן במדינה היו יחסית נמוכים מאחר וקצב הפעילות במשק והיקף העסקאות היו נמוכים מאוד. החל משנת 2003 חל שינוי מהותי בכלכלה, וכפועל יוצא גם מחירי הנדל"ן החלו לעלות. המחירים עלו בקצב חד בגלל עודף ביקוש, ונכון להיום, כמעט ולא ניתן למצוא משרדים פנויים באזור מקאטי, במיוחד משרדים באיכות גימור גבוהה.

עבודה בחו"ל

מה גרם לשינוי? בתקופת המשבר האסיאני, החלו אזרחי הפיליפינים לעזוב לחו"ל ולחפש אחר פרנסה מחוץ לבית (בישראל מכירים זאת טוב מאוד). מדובר בתופעה רחבת היקפים באופן מיוחד: עשירית מכלל התושבים שלחו לקרוביהם במדינה סכומים אדירים - כ-16 מיליארד דולר, מה שכמובן מעודד היקף השקעה פנימי רחב מימדים.

במקביל, גם המשקיעים הזרים יצרו עלייה מסיבית בביקושים לנדל"ן משרדי ברמת גימור A. עקב כך בשנת 2006 לא ניתן היה למצוא משרדים פנויים באזור מקאטי האטרקטיבי. מחיר השכירות הממוצע למ"ר של נדל"ן משרדי במקאטי עמד על 18-20 דולר (ברוטו, לא כולל דמי ניהול) בגלל מחסור בשטחים פנויים. בשנת 2005, למשל, עמד המחיר הממוצע במקאטי על 16-17 דולר לכל מ"ר, בעוד שבטרם החלה ההתאוששות, נעו המחירים סביב 6 דולר למ"ר.

משקיע בר מזל, שהצליח למצוא נדל"ן משרדי לרכישה במקאטי, נאלץ היה להיפרד ב-2005 מ-1,300 דולר בממוצע למ"ר, בעוד שבסוף השנה החולפת המחירים האמירו בכ-30% למחיר של 1,700 דולר למ"ר. נכון להיום התשואה השנתית על משרדים איכותיים בלב ליבה של מנילה - אזור מקאטי - עומדת על כ-14%.

האינפלציה המקומית נעה בסביבות ה-5% בשנה, כך שהתשואה הריאלית על נדל"ן משרדי מגיעה לכ-8.5%. מאחר ואזור מקאטי סובל ממחסור בשטחים פנויים, יזם שמצליח לאתר פיסת קרקע במקום לבניית נדל"ן משרדי, יוכל לקצור תשואה שנתית של למעלה מ-40%, פטורה ממס.

בלית ברירה, נאלצים השוכרים לנדוד ולשכור משרדים באזורים מרכזיים פחות, מחוץ למקאטי. הלהיט החדש הוא איזור פורט מניספסיו, אף הוא ב"מטרו מנילה", כעשר דקות נסיעה ממקאטי. מדובר בבסיס צבאי אמריקני שננטש, והממשלה הבינה שהגיע הזמן למכור קרקעות עליהן נבנים פרויקטים של נדל"ן משרדי ולמגורים, וכן קניונים.

עידוד ממשלתי

איזור נוסף אליו החלו לנדוד השוכרים הוא מנילה ביי, שם הממשלה איפשרה לייבש שטחים מסוימים, על מנת לקדם פרויקטים נוספים של נדל"ן משרדי, מסחרי ולמגורים. החשוב שבהם הוא "הקניון של אסיה" - מרכז מסחרי ענק ששטחו 450 אלף מ"ר, שנבנה על ידי הנרי סי, איל הון מקומי הנחשב לאיש השני בעושרו בפיליפינים, עם הון עצמי בהיקף של 9 מיליארד דולר.

למרות הנדידה של השוכרים לאיזורים מרוחקים מהמרכז, מקאטי צפויה להישאר מרכז העצבים של הפיליפינים מאחר שחברות לא יוותרו על נוכחות במקום. צריך להבין כי כל יום יוצאים ונכנסים לאזור זה כ-2 מיליון איש, והמגמה צפויה להימשך ואף להעצים, ומכאן שהמחירים יעלו, מאחר ומי שרוצה להישאר, יצטרך לשלם והרבה.

גם בשוק הנדל"ן למגורים באזור מקאטי מורגש ביקוש ער, אך "מטורף" פחות מענף הנדל"ן המשרדי. להבדיל ממשרדים, יש אישורי בנייה למגורים, אבל בשל המחירים הגבוהים ישנה תופעת נדידה של שוכרים, בדומה לשוק המשרדים, לאזור פורט מונפיסיו, מנילה ביי ואיזורים אחרים.

הגימור של יחידות הדיור איכותי מאד והביקוש לנכסים באיכות גבוהה רק הולך ומתעצם, כפועל יוצא של העלייה בשכר ובאיכות החיים.

לאחרונה נבנה פרויקט הפסיפיק פלאזה טאוארס, מגדל מפואר, בין 52 קומות. מי שיכול להרשות לעצמו לרכוש יחידת דיור בבניין, ייאלץ להיפרד מ-2,500-3,000 דולר לכל מ"ר, עלייה של יותר מפי שניים לעומת המצב לפני 4 שנים.

הזדמנויות בפרברים

עלייה דומה נרשמה גם במחירי הנדל"ן למגורים באיכויות גימור בינוניות וגבוהות, כאשר מחירי הקנייה עומדים על ממוצע של כ-1,600 דולר למ"ר. ב-LOW MARKET המחירים נמוכים הרבה יותר - כ-800 דולר לכל מ"ר, אך גם הן נמצאים במגמת עלייה מתמשכת. כמובן, יש כאלו שמעדיפים את השלווה והרוגע ומתרחקים ממטרו מנילה. בפרברים ניתן לקנות קרקעות עם מבנים מוכנים בעלות ממוצעת של 300-350 דולר לכל מ"ר. מאחר והפיליפינים סובלת מבעיית תחבורה קשה ביותר, תושבים באזורים אלו צריכים לקחת בחשבון כי על מנת להגיע לעבודה באזור מקאטי, לעיתים הם נתקעים בפקקים עצומים, שנמשכים 4-5 שעות כל יום.

בשנת 2007 צפויים המחירים להמשיך ולעלות, הכול בכפוף לשיפור המתמשך במצב הכלכלה באיזור הפסיפיק. מאחר שרוב האיים לא מיושבים, על אוכלוסיית הענק להידחף לאזורים מצומצמים יחסית. לפיכך, עקב המחסור בשטחים פנויים, ייאלצו הקונים והשוכרים גם בעתיד לשלם יותר כל שנה תמורת נכס ההולם את צרכיהם. גם העלייה בתיירות הנכנסת מעודדת את המשך המגמה. הפיליפינים נחשבת לאחת מהמדינות היפות בעולם, והיאר חביבה במיוחד על הדרום קוריאנים. "

המדור נכתב בשיתוף עם ראול ראויז (RAUL REUIZ) מנהל פיתוח עסקי במחלקת מחקר של אפריקה ישראל בפיליפינים.