תוקפן של עסקאות במקרקעין

סעיף 16(א) לחוק מיסוי מקרקעין קובע, כי תוקפה של מכירת זכות במקרקעין ופעולה באיגוד מקרקעין החייבות במס מותנה במספר תנאים חלופיים, שעניינם תשלום מסי המקרקעין על העיסקה או דיווח והעמדת ערובה מספקת לתשלום המס להנחת דעתו של המנהל (המדובר בד"כ בערבות בנקאית - מקום בו קיימת מחלוקת ביחס לגובה המס, המתבררת בהשגה או בערר).

יש להדגיש, כי הסעיף מנוסח באופן קטגורי לפיו על אף האמור בכל דין לא יהיה תוקף לעיסקה אם לא יתמלא אחד מתנאים אלו. ואכן, מבחינה פרקטית, בכל מקרה של ניסיון לשינוי ברישום הזכויות בטאבו או במינהל מקרקעי ישראל, דורשים גופים אלה המצאת אישור ממשרד מיסוי מקרקעין לגבי העברת זכויות. עם זאת, מקום בו מדובר בפעולה באיגוד מקרקעין, לא קיימת רמת אכיפה כזו מבחינה פרקטית - ורשם החברות מבצע שינוי רישומי בבעלויות על המניות, בלא דרישת אישור של משרדי מיסוי מקרקעין, בין היתר לאור היעדר יכולת פרקטית לדעת איזו חברה הינה בגדר איגוד מקרקעין ואיזו לא.

חשוב לדעת: הוראת התוקף הקבועה בסעיף 16(א) אינה משפיעה אך ורק על זכויות רשויות המס - היא עשויה להוביל אף לשינוי זכויות בין הצדדים היריבים. כך לדוגמה, בפסק הדין בעניין פרויקט אורנים (ת"א 2259/99, השופטת דרורה פלפל, ערעור הוגש לעליון), תבעה חברה קבלנית אכיפה של הסכם קומבינציה שנחתם לטענתו עם חברה אחרת. טענות הבעלים לפיהן לא נכרת חוזה ולא היתה קיימת גמירות דעת נדחו על-ידי בית המשפט, והתקבלה טענת החברה הקבלנית כי אכן היה קיים הסכם קומבינציה. למרות זאת, סירב בית המשפט להעניק סעד של אכיפה - בנימוק שהצדדים הסתירו את החוזה מרשויות המס, ועל כן מדובר בחוזה שמטרתו בלתי חוקית ויש להורות על בטלותו.

בית המשפט המחוזי קבע, כי כל שמגיע לחברה הקבלנית הינו שכר ראוי בגין העמל שהושקע על ידה בשינוי התב"ע, אך היא איננה זכאית לאכוף את עיסקת הקומבינציה הנ"ל.

צדדים לעסקאות צריכים להיות מודעים אפוא לכך שהערמה או ניסיון להערמה על רשויות המס בדרך של אי דיווח על עסקאות, עלול לעלות להם גם באובדן זכויותיהם (מעבר לסנקציות אפשריות נוספות).

יש לתת את הדעת שהאמור לעיל יוצר תוצאה מוזרה, לפיה לאור ביטול ההסכם על-ידי בית המשפט, ממילא גם לא יזכו רשויות המס למס כלל (בהיעדר עיסקה). וכך, אף שהמטרה היא הגנה על רשויות המס, התוצאה הסופית הינה דווקא אבדן מס לרשות. זאת ועוד, האמור לעיל עשוי אף לשרת את אינטרס הבעלים - לשייר את הבעלות בידיו על אף העיסקה שעשה. יצוין, כי אף שמדובר בתנאי תוקף, הרי שמעת שהתמלאו תנאי סעיף 16(א), תוקף העיסקה הינו רטרואקטיבי - ממועד חתימתה.

סעיף 16 קובע הוראות מיוחדות נוספות בכל הנוגע למכירת זכויות בדרך של ייפוי כח לטובת קונה, וכן ביחס לפעולות באיגוד. אלה יידונו על ידינו ברשימות הבאות.

הכותבים הם ממשרד עו"ד אברהם אלתר ושות'.